Как объединить две квартиры в одну: пошаговое руководство

Иногда у собственников жилья возникает необходимость объединить квартиры. Сделать это можно, но необходимо знать правила и законы. Если их не соблюсти, придется заплатить штраф, а также вернуть все в первоначальное состояние. Рассказываем, можно ли объединить две квартиры, как это сделать и какие важные моменты стоит учесть, чтобы не нарушить закон.

Можно ли объединить квартиры и как это сделать

Иногда владельцы недвижимости задумываются об объединении двух смежных квартир. Это может быть выгодно и практично. Например, можно сделать просторную гостиную, расширить кухню или столовую, убрать лишние двери и коридоры, которые раньше разделяли жилые блоки. В результате получается современное, логичное и комфортное жилье, где все продумано до мелочей.

Можно ли объединить квартиры? Да, но важно понимать, что объединение квартир — это не просто ремонт. Это серьезная перепланировка, которая требует оформления документов и, что самое важное, получения разрешения. Если просто взять и начать ломать стены без разрешений, можно попасть в неприятную ситуацию. От собственника могут потребовать все вернуть как было — восстановить стены, входные двери. Худший вариант – это нарушение конструкции всего многоквартирного дома, в котором будете виноваты именно вы.

Хорошая новость для собственников жилья, которые задумываются, можно ли объединить квартиры в том, что такая процедура разрешена законом. Но только если соблюсти все правила. Главное — действовать по порядку и не пытаться сэкономить на документах. Лучше один раз потратить время и деньги, чем потом все переделывать и снова нести расходы.

Как объединить две квартиры в одну: основные условия, которые нужно соблюсти

Обе квартиры должны быть в собственности одного человека или семьи

Например, муж и жена могут быть совладельцами двух квартир — это не препятствует их объединению. Главное, чтобы не было других собственников, которые могут возражать против изменений. Если одна квартира в долевой собственности у посторонних людей, согласие получить будет сложно.

Не обязательно делать один адрес для соединенных квартиры

Вы можете сделать одну квартиру по факту, но оставить два адреса и два лицевых счета. Это возможно, если в каждой части останутся основные элементы: кухня, санузел, входная дверь.

Но если вы хотите получить одну полноценную квартиру, тогда нужно официально ликвидировать один адрес. Это потребует дополнительных действий: изменения в ЕГРН, оформления нового техпаспорта и перерасчета коммунальных платежей.

Объединять жилье можно по горизонтали или по вертикали

Если объединение проходит по горизонтали, для этого квартиры должны находиться рядом на одном этаже — быть разделенными общей стеной. Горизонтальное объединение — самый распространенный и простой вариант. 

Вертикальным способом объединяют квартиры, которые расположены одна над другой. Такие решения популярны в новостройках. Это позволяет создать настоящую двухуровневую квартиру, почти как в частном доме. Но согласовать такой проект перепланировки сложнее и дороже. Нужно учитывать нагрузку на перекрытия, лестницу, безопасность и эвакуацию.

Петр ИнварсНезависимый эксперт по строительству и ремонту

Комментарий эксперта:

Квартиры можно объединять как по горизонтали — на одном этаже, так и по вертикали — через перекрытия. Во втором случае требования строже, так как затрагиваются конструкции здания. Поэтому такие решения требуют более сложного согласования и технической экспертизы.

Тип дома, в котором расположена квартира, имеет значение

В кирпичных и монолитных домах перепланировка проходит легче. Стены там чаще не несущие, и в них можно делать проемы. В панельных и блочных домах почти все стены — несущие. Получить разрешение на объединение квартир, которое будет включать перепланировку, намного труднее, а иногда — невозможно.

Самый простой способ объединения квартир в новостройке

Если вы покупаете квартиры в доме, который еще строится, вы можете заранее договориться с застройщиком и внести изменения в проект. Тогда вам не нужно будет ничего ломать.

Даже если дом уже сдан, но недавно — процесс будет проще. Лучше всего обращаться в ту же компанию, которая проектировала дом. Они знают все технические нюансы и смогут быстро внести изменения. А если вы хотите объединить квартиры до сдачи дома, то проектировщики просто внесут изменения в общий план. Вам не нужно будет проходить долгую процедуру согласования.

Учтите, что часто застройщики сдают квартиры без внутренних перегородок. В такой ситуации нельзя самостоятельно объединять два жилья и строить внутренние стены там, где хочется. Сначала нужно согласовать все изменения и только после — реализовывать их.

Как соединить квартиры: два основных способа

Через общую стену

Это самый надежный и популярный способ, в результате которого вы получите соединенные квартиры. Вы делаете проем или полностью убираете стену между квартирами. Если стена не несущая — сделать это проще. Если несущая — сделать это можно, но только при условии, что проем будет усилен металлическими балками или железобетонными конструкциями. Все делается по проекту, с расчетом нагрузки.

Через общий тамбур 

В такой ситуации вы не трогаете стену, а используете часть общедомового пространства. Но это означает, что вы используете общую собственность дома. А значит, нужно получить согласие большинства жильцов на общем собрании.

На первый взгляд, этот способ проще — не нужно ломать стены. Но на деле он сложнее: соседи могут быть против, а организация собрания — это долгий процесс. Поэтому большинство выбирают первый вариант — через стену.

Можно ли сделать все по эскизу

Некоторые собственники квартир считают, что перепланировку можно оформить просто по эскизу, то есть сделать ремонт, а потом уведомить власти. Объединение двух квартир требует оформления полноценного проекта, согласованного с пожарной службой, санэпиднадзором, управлением архитектуры. Без этого вас не допустят к работам.

Пошаговый план объединения квартир

Если вы решили объединить квартиры, будьте готовы к долгой процедуре. Особенно если это вторичное жилье. Все может занять от четырех до шести месяцев.

Соберите документы

Нужны:

• выписки из ЕГРН для подтверждения права собственности;
• технические паспорта на обе квартиры;
• паспорта собственников;
• выписки из домовой книги и лицевых счетов.

Обратитесь в проектную организацию

Выбирайте компанию с допуском СРО. Без него проект не примут. Лучше всего — та, которая проектировала ваш дом. Она уже будет знакома с особенностями конструкции и ей не придется тратить время на изучение ее особенностей.

Разработайте проект

Специалисты учтут все требования, в том числе безопасность, особенности расположения вентиляции, проводки, инженерных систем. Проект будет включать чертежи, пояснительную записку, расчеты.

Согласуйте проект

Нужно посетить несколько инстанций:

• БТИ, где пройдет проверка на соответствие техническим нормам.
• Пожарную службу, которая проверит безопасность эвакуации из квартиры и соответствие другим нормам;
• Санэпиднадзор, который проверит проект на соответствие санитарным нормам;
• Управление архитектуры, где оценят внешний вид здания, если меняется фасад.

Подайте заявление на получение разрешения

Это можно сделать через МФЦ или «Госуслуги». При подаче заявления с собой необходимо иметь все документы, включая и полученные согласования.

Получите разрешение

Рассмотрение заявления занимает до 30 дней. Обратите внимание на то, что даже при положительных отзывах чиновники могут отказать. Тогда можно подать в суд.

Проведите ремонт

Все работы проводите строго по проекту. Если что-то изменить в процессе, в ходе приемки работ вам откажутся подписывать документы.

Сдайте результат работы

Квартиру посещают сотрудники жилинспекции и проверяют, соответствуют ли изменения квартир тому, что указано в проекте.

Оформите новые документы

Вы получите:

• новый техпаспорт;
• новую выписку из ЕГРН;
• новый единый лицевой счет.

Сколько может стоить объединение квартир

Цена зависит от нескольких моментов: где находятся квартиры, из какого материала построен дом, на каком этаже вы живете и как именно вы хотите их соединить — по горизонтали или по вертикали.

Горизонтальное объединение обойдется дешевле. Причем меньше затрат будет как на согласование, разработку проекта, так и на его реализацию. Также дешевле будет согласование и подготовка проекта в кирпичном и монолитном доме. В панельном доме это обойдется дороже.

Сколько времени займет процесс

Процедура согласования и проведения работ не быстрая. Даже если вы обратитесь к профессионалам, которые возьмут на себя все оформление, на согласование и получение разрешения уйдет не меньше четырех месяцев. Чаще всего процесс занимает от пяти до шести месяцев.

Если вы будете делать все сами, без посредников, срок может растянуться до полугода или даже больше. Причин много: нужно собирать документы, посещать инстанции, ждать ответов, вносить правки в проект, проходить экспертизы. Даже один пропущенный документ или ошибка в заявлении может стать причиной того, что все надо будет начинать заново.

Почему могут отказать в объединении квартир

Даже если вы готовы платить и ждать, никто не гарантирует, что вам дадут разрешение. Объединение квартир — один из самых сложных видов перепланировки, потому что часто затрагиваются несущие стены или перекрытия, которые отвечают за прочность всего здания.

Могут быть такие нюансы:

• на нижних этажах, особенно на первом или втором, получить разрешение сложнее. Чем ниже этаж, тем больше нагрузка на стены и перекрытия;
• на верхних этажах шансов согласования больше, потому что нагрузка меньше. Но и там могут отказать — например, если дом старый или стены в плохом состоянии;
• даже если стена не несущая, в ней могут быть важные элементы, которые трогать нельзя. Например, вентиляционные шахты, особенно в сталинских домах. Если стена занята воздуховодами, сделать в ней проем нельзя;
• имеет значение состояние дома и соседские перепланировки. Если у соседей сверху или снизу уже есть перепланировки, особенно несогласованные, это может стать причиной отказа. Также если дом старый, а стены или перекрытия изношены, могут посчитать, что дополнительные нагрузки или вмешательство в конструкции опасны.

Павел ЛуценкоГенеральный директорМИР КВАРТИР

Комментарий эксперта:

Обратите внимание на то, что ипотека тоже может стать ограничением в объединении квартир. Если жилье куплено в ипотеку, банк тоже имеет право голоса. Он оценивает, как изменение квартиры повлияет на ее стоимость и ликвидность. Если банк решит, что перепланировка снижает ценность залога, он может отказать в согласовании. В этом случае нужно заранее договориться с банком, предоставить проект и получить его одобрение.

Если вы решили купить две смежных квартиры, чтобы потом объединить их, не торопитесь. Чтобы не потратить деньги зря и в итоге не получить отказ:

• узнайте, какие стены несущие. При этом важно сразу оценить возможность проведения определенных работ по объединению квартир – затронут ли они несущие стены и можно ли будет их усилить;
• проверьте, нет ли в стенах, которые вы хотите затронуть при объединении, вентиляции или коммуникаций;
• уточните возраст дома, состояние перекрытий;
• узнайте, есть ли у соседей перепланировки;
• проконсультируйтесь с проектной организацией — можно ли вообще согласовать такой проект.

Незаконная перепланировка у соседа: чем опасна и что делать?

Перепланировка ипотечной квартиры: порядок действий и необходимость согласования с банком

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости