Новый порядок регулирования сельхозземель: о чем нужно знать собственникам, покупателям и арендаторам участков

Участки из земель сельскохозяйственного назначения на территории РФ регулируются отдельным законом. Он устанавливает правила владения ими, продажи, перевода из одной категорию в другие и прочие. Разбираемся, что говорит закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, что нового нужно знать собственникам таких земель, а также объясняем, как происходит перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории. 

Что изменилось в правилах использования земель сельскохозяйственного назначения 

В последние годы правила обращения земель сельскохозяйственного назначения стали строже. Главные изменения касаются таких ключевых аспектов: кто решает, как определяются границы и насколько легко можно перевести землю в другую категорию.

Основные изменения земельного права в отношении земель сельскохозяйственного назначения

ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был принят в июле 2002 года. С тех пор федеральный закон претерпевал изменения, вносились новые законопроекты, изменения вступали в силу, последнее из которых стало действовать в 2024 году.

Собственники, арендаторы сельскохозяйственных угодий и те, кто собирается их приобрести или использовать на основании договора аренды, должны знать о том, как регулируются взаимоотношения по землям сельхозназначения. Знание новых порядков обезопасит от неприятных ситуаций, когда за нарушение норм сельскохозяйственного использования земельного участка придется заплатить штраф. Также от случаев, когда из-за нарушения порядка продажи сельскохозяйственных угодий или перевода земли в другую категорию будет потрачено много времени, но не получено результата. Также от ситуаций, когда действия или бездействие собственника приведут к принудительному отчуждению земель. Отчуждение в принудительном порядке может произойти по решению суда.

Что земельное право говорит о границах земель сельскохозяйственного назначения

Раньше регионы сами могли решать, как изменять границы сельхозугодий. Например, если город рос, а поля оказались внутри застроенной зоны. Теперь такие решения больше не принимают на местах.

Все вопросы, связанные с перераспределением, расширением или уменьшением границ земель сельскохозяйственного назначения, теперь находятся исключительно в компетенции федерального правительства. Отвечает за это центральный орган — тот, который регулирует общую сельскохозяйственную политику и осуществляет контроль за использованием земельных ресурсов страны.

Это означает следующее: даже если в вашем районе давно хотят перенести границу, чтобы освободить землю под дорогу или жилье, решение будет приниматься не в областной администрации. Процесс в целом стал дольше, но более прозрачным: решения теперь принимаются с учетом интересов всей страны, а не только одного региона.

Все земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения имеют определенные границы. Раньше границы участков часто определялись приблизительно или по старым картам. Теперь порядок стал другим. При любом изменении границ, будь то раздел участка, объединение с соседним или корректировка из-за строительства, необходимо составить точную графическую схему. Схема участка должна содержать четкие географические координаты каждой вершины границы, отвечать требованиям Единого государственного реестра недвижимости и соответствовать официальным картографическим стандартам. Это необходимо для того, чтобы избежать споров, двойного учета и незаконного захвата земель.

Перевод земли сельскохозяйственного назначения теперь затруднен

Раньше было проще перевести сельхозземлю в другую категорию, например, в ту, которая позволяет застроить площадь. Сейчас порядок несколько изменился, по новым правилам сделать это стало тяжелее. Особенно ужесточили процедуру для земель, находящихся в федеральной собственности, даже если это нужно для строительства дороги, школы или социального объекта.

Для земель, находящихся в собственности регионов, муниципалитетов или частных лиц перевод тоже стал существенно сложнее. Теперь требуется пройти специальную согласовательную процедуру, в которой обязательно участвуют представители сельскохозяйственных организаций, экологических служб.

Что такое земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения 

Многие считают, что если земля находится за городом и на ней выращивают какие-то сельскохозяйственные культуры, она автоматически относится к категории сельскохозяйственных. На самом деле — нет. Это не вопрос расположения или внешнего вида. Это юридический статус, который прописан в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Все земли Российской Федерации разделены на семь разных категорий:

• сельхозземли;
• земли населенных пунктов;
• промышленные земли;
• особо охраняемые территории;
• лесной фонд;
• водный фонд;
• земли запаса.

Земли сельхозназначения — это четверть всей территории страны. Их главное отличие — плодородный слой почвы. Именно он позволяет выращивать зерно, овощи, фрукты, корма для скота. На таких землях в том числе располагаются пашни, сенокосы, пастбища, виноградники.

Чтобы проверить категорию вашего земельного участка и узнать, может ли она использоваться для сельскохозяйственного производства, сделайте следующее:

1. Зайдите на публичную кадастровую карту.
2. Введите кадастровый номер — его можно найти в выписке из ЕГРН или в квитанции на налог.
3. Посмотрите графу «категория земель».

Если там указано «земли сельскохозяйственного назначения», это значит, что вы владеете сельхозземлей. Обратите внимание на то, что земли сельхозназначения всегда находятся за границами населенных пунктов. При этом есть исключение: зоны сельскохозяйственного использования. Это участки, которые когда-то были полями, а потом город вырос и «поглотил» их. Теперь они располагаются внутри поселков, но по-прежнему используются под сельхозпроизводство. На них тоже действует пониженный налог — не более 0,3% от кадастровой стоимости.

Сельскохозяйственное использование земельного участка предполагает соблюдение определенных требований. Они устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимают местные власти.

ПЗЗ — это документ, который устанавливает, к примеру, где можно строить дома, располагать фермы, пахать землю и высаживать сельскохозяйственные культуры. ПЗЗ разрабатываются местными комиссиями, утверждаются думой или администрацией. В Москве — одни ПЗЗ, в Московской области — другие, в Краснодаре — третьи. Так, в районе могут быть выделены для такие зоны:

• СХ-1 — пашни, сенокосы;
• СХ-2 — земли, предназначенные для садоводства и дачи;
• СХ-3 — защитные насаждения, рыбоводство;
• СХ-4 — огородничество.

Собственником участка может быть:

• государство;
• муниципалитет;
• физическое лицо;
• юридическое лицо.

Павел ЛуценкоГенеральный директорМИР КВАРТИР

Комментарий эксперта:

Комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР»: «Иностранные граждане и компании не могут быть собственниками земель сельскохозяйственного назначения на территории России. Они могут только арендовать землю».

По состоянию на начало 2022 года 66% всех сельхозземель принадлежало государству и муниципалитету, 28% — частным лицам, 6% — организациям.

Паевые земли сельскохозяйственного назначения

Есть паевые земли — своеобразное наследие советской эпохи. В 1990-е годы колхозы распались, а их земли раздали большому количеству жителей сел. При этом никто не получил отдельный участок — все стали долевыми собственниками. Такую землю называют паевой, а собственника такого земельного участка — пайщиком. Юридически на данный момент такие земли находятся в общей долевой собственности.

Многие паи сдают в аренду агрофирмам. Это связано с тем, что размеры таких участков достаточно большие, обрабатывать 100 гектаров без трактора и комбайна невозможно. В связи с этим лучше предоставить их в пользование компаниям, которые имеют возможность обрабатывать землю.

Размер налога для собственников сельскохозяйственных земель

Государство установило для сельхозземель льготную ставку налога — не более 0,3% от кадастровой стоимости.

Для сравнения:

• размер налога для участка под гаражом составляет до 0,75% от кадастровой стоимости;
• размер налога для участка под домом составляет до 1,5% о кадастровой стоимости.

Обратите внимание на то, что вы получаете возможность уплачивать налог в меньшем размере только при условии, что будете использовать землю по назначению, причем землю еще и нельзя забросить. Россельхознадзор ежегодно до 1 марта передает в налоговую информацию о нарушениях. Если вы не обрабатывали землю в прошлом году, с нового года налог будет в пять раз выше.

Что можно делать на сельхозземле и что нельзя?

Что именно можно делать на участке, а что — нет, определяется ее назначением.

Сельхозугодья

К ним относятся:

• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• виноградники, сады;
• залежи. Так называют земли, не используемые более года.

На них строить нельзя. Это касается любого типа объектов, например, гаража, сарая, дома — ваш участок не относится к категории ИЖС.

Перевод земли в другую категорию возможен в таких случаях:

• расширение города;
• строительство объектов федерального значения;
• признание земли непригодной для сельхозпроизводства.

Вид разрешенного использования сельскохозяйственного земельного участка 

Следует понимать, что участок может быть сельхозземлей, но что именно на нем можно делать, определяет именно ВРИ.

Есть определенное количество видов разрешенного использования земли, среди которых можно выделить следующие:

• сенокошение — можно косить траву, сушить сено;
• выпас скота — можно организовать на участке пастбище;
• овощеводство — можно сажать картошку, капусту и выращивать другие виды овощных культур;
• растениеводство — можно выращивать зерновые культуры;
• садоводство — можно выращивать плодовые деревья.

Узнать ВРИ вашего сельскохозяйственного земельного участка можно по данным из ЕГРН. Также при желании можно узнать информацию из публичной кадастровой карты. Если есть необходимость в другом ВРИ, сменить его можно в случае, если в ПЗЗ вашей территории указан другой вид, который подходит вам.

Чтобы сменить основной ВРИ, сделайте следующее:

1. Зайдите на сайт органа местного самоуправления. 
2. Найдите ПЗЗ.
3. Посмотрите, какие ВРИ разрешены для вашего участка.
4. Подайте заявление в Росреестр через Госуслуги.
5. Получите информацию о том, одобрено ли ваше заявление.

При этом помните, что если у вас ВРИ «сенокошение», вы не можете посадить пшеницу, если «выращивание зерновых», вы не имеете права поставить на территории участка теплицу и выращивать в ней помидоры.

Вспомогательные земельные участки

К ним относятся участки, которые располагаются:

• под зернохранилищами;
• под гаражами для техники;
• под водонапорными башнями;
• под амбарами, теплицами.

На этих землях строить можно, но только те объекты, которые связаны с сельскохозяйственной деятельностью. Например, нельзя вместо ангара для сельхозтехники построить свиноферму — это уже другое назначение.

Что говорят нормы об обороте земель сельскохозяйственного назначения про обязанности владельца

В общем, собственники сельскохозяйственный земель несут следующие обязательства по использованию земель сельскохозяйственного назначения:

• нужно использовать землю по целевому назначению;
• необходимо регулярно обрабатывать землю;
• следует поддерживать плодородие участка;
• нельзя загрязнять и захламлять свой земельный участок.

Использование земель сельскохозяйственного назначения с нарушением основных принципов и правил становится поводом для увеличения размера налога на землю, также это может привести к необходимости выплатить штраф. В некоторых случаях вас даже могут лишить участка. Если более 50% участка заросло сорняками, кустарником или деревьями, а остальная часть не обрабатывается — это заброшенная земля. Вопросы ненадлежащего использования сельскохозяйственные угодия регулирует земельный кодекс.

Признаки ненадлежащего использования также могут быть такими:

• земли заросли сорняками;
• на участке есть химические загрязнения;
• на участке располагается строительный мусор, шифер, мешки;
• собственник или другое лицо, допущенное им к использованию участка, разместил там самовольные постройки.

Штрафы за заброшенный участок могут быть такими:

• для граждан — от 3 тыс. рублей до 0,5% от суммы кадастровой стоимости участка;
• для юридических лиц — от 200 тыс. рублей до 10% от суммы кадастровой стоимости.

Если три года подряд вы не обрабатываете землю, такой факт может стать основанием для принудительного отчуждения земли.

Что говорит право об обороте земель сельскохозяйственного назначения в отношении покупки и аренды земли

Государственные и муниципальные земли — это большая часть сельхозземель. Аренда возможна минимум на три года, максимальный срок аренды земли у государства — 49 лет. Арендовать землю для сенокошения можно на срок до трех лет. Покупка такой земли возможна только через аукцион. Принять участие в нем можно на портале ГИС Торги.

Процедура приобретения земельного участка требует прохождения определенных этапов. Так, необходимо:

1. Найти кадастровый номер интересующего вас участка.
2. Подать заявку на аукцион.
3. Поучаствовать в торгах.
4. Выиграть в торгах.

Исключение определено для отдельной категории фермеров. Если вы — фермер, участник программы поддержки сельхозпроизводства, нет необходимости участвовать в аукционе. Также обратите внимание на то, что правила отчуждения земель позволяют арендатору купить землю через три года без аукциона.

Что говорит земельное право о продаже земель сельскохозяйственного назначения 

Земельное право в отношении земель сельскохозяйственного назначения устанавливает преимущественное право приобретения для региональных властей. Чтобы соблюсти порядок, вы обязаны письменно уведомить администрацию. В уведомлении обязательно нужно указать цену, площадь, местоположение земельного участка. Дальше нужно отправить уведомление заказным письмом. Если власти не ответят в течение 30 дней, вы можете продавать участок, но не дешевле, чем указали в уведомлении.

Продажа доли должна проходить таким образом:

• если собственников меньше шести, вы обязаны предложить долю остальным пайщикам.
  Если они его не купят, через 30 дней можно продавать кому угодно;
• если собственников шесть и более, уведомления можно не направлять. В этом случае продать землю можно только другому пайщику или фермеру, который уже использует участок, например, на основании договора аренды.

Межевание земельного участка — для чего оно нужно и как его провести?

Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?

Неровный рельеф или уклон: как самостоятельно выровнять земельный участок

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости