Изменение оконных проемов: нормы, согласование и особенности проведения работ

Собственники квартир и домов нередко задумываются о переустройстве своего жилья, в том числе об изменении оконных проемов. Может казаться, если работы не изменяют конструкции помещения, на их проведение не нужно никакого разрешения. На самом деле расширение оконного проема — непростой процесс, который затрагивает фасад здания и даже может нарушить целостность всего МКД, если в процессе работ вы нарушите строительные нормы. 

Объясняем, каких разрешений требует изменение оконного проема, как проводить работы в зависимости от типа дома, в котором находится квартира, а также рассказываем, в каких случаях расширение окна будет невозможным и что ожидает тех, кто нарушит правила и проведет работы самовольно.

Изменение оконного проема — что можно и чего нельзя

Многие собственники домов и квартир мечтают превратить темную комнату в светлое, просторное пространство, создать панорамный вид. Для достижения этой цели они прибегают к изменению размеров оконных проемов. Прежде чем брать в руки перфоратор и сносить стену, важно понять, что это не просто ремонт. Это перепланировка, требующая согласования по закону.

По российскому законодательству любые действия, изменяющие конструкции стен, особенно в многоквартирном доме, считается переустройством или перепланировкой. Изменение оконного проема в многоквартирном доме также относится к перепланировке, которая затрагивает не только отдельную квартиру, но и фасад всего здания. А для любых изменений внешнего вида МКД необходимо получить решение общего собрания собственников жилого помещения. Для этого нужно предоставить соответствующую техническую документацию, также изменение конфигурации оконного проема нужно обязательно согласовывать.

Причем это нужно сделать, даже если вы просто хотите увеличить проем на 20 см. Иногда владельцам недвижимости кажется, что несколько сантиметров — не такие серьезные работы и их проведение не нужно согласовывать. Также они считают, что небольшие изменения не могут никому принести вреда, но это не так. Причем это касается не только фасада, но и внутренних стен — если они несущие.

Нарушение правил может привести к невозможности узаконить изменения, к штрафам, судебным искам, даже к обязательному восстановлению первоначального состояния квартиры. Поэтому не спешите что-то делать — внимательно изучите все тонкости процесса. Если для проведения работ необходимо оформить какие-то документы и получить разрешение, обязательно сделайте это. Если же вы не уверены в своих силах и знаниях, лучше обратитесь к специалистам. 

Что нужно получить перед тем, как изменить оконный проем

Чтобы законно расширить окно, вам нужно подготовить и подать в местные органы следующий пакет документов:

• паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
• технический паспорт квартиры, которые можно получить в БТИ;
• заявление на согласование перепланировки;
• проект изменений, разработанный проектной организацией;
• если изменения затрагивают фасад здания, то протокол общего собрания собственников с согласием большинства жильцов;
• техническое заключение от автора проекта здания, подтверждающее, что изменения не ослабят несущие конструкции.

Обратите внимание на то, что если вы не получите все эти документы, даже самая аккуратная работа будет считаться самовольной перепланировкой. Причем такие нормы действую везде, как в Москве, так и любом другом городе России. За ошибки, соверенные во время ремонта, вас может ожидать штраф от 2 до 2,5 тыс. рублей для физических лиц. При повторном нарушении — до 5 тыс. рублей. Поэтому перед началом работ имеет смысл ознакомиться со всеми нормами и учесть порядок проведения работ.

Что можно сделать без согласования

Есть несколько работ, которые не требуют разрешения:

• замена оконного или дверного блока на точно такой же по размерам — без изменения формы, высоты или ширины;
• остекление балкона или лоджии без изменения конфигурации проема и без переноса коммуникаций.

Это значит, вы можете поменять старое деревянное окно на новое пластиковое, но при условии, если оно в точности повторяет габариты проеам. Но если вы хотите заменить его на панорамное — данные работы запрещены. Поэтому если вы задумываетесь о том, можно ли расширить оконный проем без получения разрешений, ответ однозначный — нет.

В какой ситуации не получится  расширить проем окна или изменить его размер

Запрещено проводить такие виды работ:

• увеличивать оконный проем в несущей стене без проекта перепланировки и усиления;
• сносить подоконный блок в панельных домах, построенных после 2007 года, что связано с конструктивной особенностью таких зданий;
• изменять фасад здания без согласия архитектурного управления и всех жильцов;
• удалять или переносить радиаторы отопления без согласования;
• выполнять работы без временного крепления нагрузки — это может привести к обрушению всего здания.

Что учитывать перед изменением оконных проемов

Важно учитывать, что некоторые здания имеют статус памятников истории или культуры. К примеру, был случай, когда в доме, чей фасад охранялся как объект культурного наследия, то есть был причислен к памятникам культуры, собственники изменили цвет рам с коричневого на белый. Их действия были признаны нарушением. В результате им было предписано вернуть рамам исходный цвет в соответствии с утвержденной цветовой гаммой фасада.

Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

Комментарий эксперта:

Если говорить об изменениях в обычных многоквартирных домах, то конфигурацию оконного проема в несущей стене фасада можно менять только после предварительного решения общего собрания собственников. Также после получения всей необходимой разрешительной документации. Если речь идет о таких масштабных изменениях, как устройство выхода на улицу на месте окна, то такие действия практически невозможно согласовать. Это связано с тем, что они грубо нарушают архитектурный облик фасада. Известны случаи в новостройках, где изначально был предусмотрен авторский надзор и возможность индивидуального проектирования. В такой ситуации определенные изменения фасада можно было согласовать с архитектором. Во всех остальных случаях это скорее теоретическая возможность, которая сложно реализуется на практике.

Если говорить о частных домах, то стоит знать, что размеры и конфигурация оконных проемов в них установлены проектной документацией. Поэтому любые изменения требуют внесения корректировок в проект. 

«Во многоквартирных домах изменение оконного проема, включая его размер или форму, квалифицируется как перепланировка и требует разработки проектной документации и согласования, в том числе и с собственниками домов. Это связано с тем, что внешняя стена многоквартирного дома — часть общедомового имущества, и ее изменение затрагивает интересы всех собственников, а также влияет на архитектурный облик здания.  Если требуется просто заменить окно в квартире, без корректировки формы и размера, то согласование не требуется», — отмечает Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф.

Обратите внимание на то, что самовольное изменение оконного проема в многоквартирном доме влечет за собой штраф, плюс от собственника могут потребовать не только приведения конструкции в соответствие с первоначальными параметрами, но и возмещения убытков. Так происходит в ситуации, когда действиями владельца был причинен ущерб общему имуществу, например, появились трещины в стене. Также такое может случиться, если нарушены права соседей, к примеру, произошло ухудшение инсоляции. 

Если говорить о технических последствиях, то такие действия со стороны собственника без соответствующего согласования могут привести к снижению несущей способности стен, создав угрозу безопасности всего здания. Также через время могут проявиться такие дефекты, как трещины, зазоры, разгерметизация, растрескивание, оголение деталей.

Светлана Опрышкодиректор портала"Всеостройке.рф"

Комментарий эксперта:

Изменение оконных проемов — достаточно редкое явление. В основном смена формы или размера окна в многоквартирном доме связана с капитальным ремонтом или перепланировкой самой квартиры. Это бывает в старом жилом фонде, где владельцы хотят увеличить окна для лучшей инсоляции. При этом любое изменение требует серьезного подхода, ведь оно затрагивает несущие стены и внешний облик здания. Поэтому большинство людей живут со стандартными оконными проемами, которые были изначально заложены проектом. 

Как увеличить оконный проем в определенном типе дома

Способ и сложность работ зависят от типа здания. Также тип здания влияет и на то, допустимо ли расширение оконного проема в принципе, поэтому собственники квартир должны учитывать это при планировании своих работ.

Кирпичные дома 

Квартира в таком здании — наиболее благоприятный вариант для перепланировки. Кирпичные стены — не монолит, а кладка. Это значит, что можно аккуратно выбить лишние элементы, не нарушая целостности конструкции.

Ограничения такие:

• максимальная ширина проема — 2,07 метра;
• максимальная высота — 2,375 метра, но относится только к типовым домам.

Работы проводят таким образом:

1. Разрабатывают проект: определяют новые размеры, выбирают тип перемычки.
2. Устанавливают временный металлический каркас над проемом, чтобы нагрузка от перекрытий не давила на стену.
3. Аккуратно удаляют старую перемычку.
4. Устанавливают новую перемычку — железобетонную, металлическую или из кирпича с армированием.
5. Монтируют новое окно.

Специалисты советуют в кирпичных домах делать арочные проемы, но обратить внимание на то, что это требует точных расчетов. Прямоугольные сделать проще и дешевле.

Панельные дома

С панельными домами все сложнее. В панельных домах наружные стены — несущие, также они выполнены из железобетонных плит. Любое нарушение их целостности может ослабить всю конструкцию. При этом тип работ и вообще возможность их проведения зависит от особенностей конструкции дома, что определяется годом его возведения.

В домах, построенных до 2007 года, иногда разрешают удалить подоконный блок,  то есть снять часть стены между окном и полом. Это дает 15–25 сантиметров дополнительной высоты проема. Но только если проект здания это позволяет сделать.

Дома, построенные после 2007 года, ограничивают своих собственников в возможных действиях, связанных с изменением конструкции подоконного блока. Он — часть силового каркаса. Его удаление ведет к трещинам, проседанию, разрушению. Архитекторы и жилищные инспекции не дают разрешения на такие работы.

Если вы все же хотите расширить окно, вам потребуется установить усиленный металлический каркас по периметру проема. Это дорого, сложно и требует одобрения проекта. Также обратите внимание на то, что в принципе расширить окно в панельном доме, построенном после 2007 года, получится не всегда, поскольку это повысит риск нарушения целостности здания. 

Монолитные дома

Здесь ситуация проще. В таких домах стены — самонесущие, поэтому увеличить проем окна в них проще. Они не несут нагрузку перекрытий, а лишь ограждают пространство. Это значит, что расширять окна можно без серьезных рисков, главное, правильно установить новую перемычку.

Работы занимают до трех дней. Чтобы увеличить оконный проем, нужно:

1. Снять старое окно.
2. Сделать новый проем —тех размеров и формы, которые необходимы.
3. Установить стальную или железобетонную перемычку.
4. Укрепить края проема.
5. Установить новое окно.

Важно, что даже в монолитных домах нельзя действовать без проекта. Но согласовать его проще, потому что нагрузка не передается через стену.

Шлакобетонные и газобетонные дома

Стены из таких материалов — часть несущей системы. Их легко разрушить, но сложно усилить. Поэтому:

• любое  расширение оконного проема или его изменение каким-либо другим способом требует профессионального расчета;
• перед началом работ нужно подобрать тип перемычки, толщину армирования, также способ ее укрепления;
• проведение работ лучше доверить специализированной бригаде с опытом в таких конструкциях.

Самостоятельные попытки могут привести к растрескиванию, проседанию, деформации стен. Тогда ремонт обойдется в десятки раз дороже.

Как происходит расширение оконного проема — возможные методы и необходимые инструменты

Расширение оконного проема  — это механическое удаление части стены. Чтобы подготовиться, потребуются такие инструменты:

• кувалда и зубило — для старых, рыхлых кладок;
• перфоратор с насадкой — это самый распространенный инструмент. Позволяет точно выбивать кирпич, бетон, шлакоблок;
• болгарка с алмазным диском — она идеальна для точной резки. Используется для вырезания контура проема в бетоне, кирпиче, камне;
• цепная пила с алмазной цепью — для резки толстых плит и монолитов;
• стенорезная машина — стационарное оборудование для крупных объектов. В квартирах она обычно не применяется.

Важно понимать, что все работы по расширению оконного проема очень шумные и грязные. Даже если вы делаете все аккуратно, пыль распространится по всей квартире. Поэтому работы лучше проводить в рабочие дни, в разрешенные часы  — с 9:00 до 19:00. В выходные проводить работы запрещено.

Порядок работ по расширению оконного проема включает в себя такие этапы:

1. Согласование проекта.
2. Подготовка помещения — убирают мебель, накрывают полы, закрывают двери.
3. Демонтаж старого окна. Важно делать все аккуратно, без повреждения стен.
4. Установка временной опоры — металлического каркаса или подпорки под перекрытие.
5. Разметка нового проема. Но важно делать все по проекту.
6. Удаление лишнего материала — перфоратором или болгаркой.
7. Удаление старой перемычки, но только после того, как убедитесь, что нагрузка перераспределена.
8. Установка новой перемычки — из стали, железобетона или кирпича с арматурой.
9. Усиление проема, если нужно. Для этого используют уголки, швеллеры по краям.
10. Монтаж нового оконного блока с герметизацией, утеплением, отливом.
11. Обращение в надзорные органы — после окончания работ нужно вызвать комиссию, чтобы зафиксировать изменения.

Что делать, если изменять проем нельзя

Если вам отказывают в согласовании — не пытайтесь обойти закон. Лучше найдите альтернативу:

• установите панорамное окно в пределах существующего проема;
• добавьте больше зеркал — они визуально расширяют пространство;
• используйте светлые тона и точечное освещение — это создает ощущение простора без нарушений.

Ремонт в старой квартире: порядок работ и нюансы их выполнения

Продлеваем жизнь ремонта: какой тип отделки выбрать и как ухаживать за поверхностями

Увеличиваем маленькую квартиру: как сделать интерьер более просторным?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости