Процедура получения квартиры в Москве по реновации: кто участвует в программе и как предоставляют новое жилье

Собственники квартир в домах Москвы могут поменять старое жилье на новое благодаря действующей программе реновации. Она предполагает предоставление государством объектов в новостройках, причем на основании принципа равнозначности — таких же по площади и количеству комнат.

Рассказываем, как представляют квартиры по реновации, каков порядок получения нового жилья и о каких важных моментах стоит знать, чтобы при необходимости защитить свои права.

Когда и зачем начала действовать программа реновации в Москве

В 1998 году в Москве снесли ряд пятиэтажных домов, построенных в период с 1957 по 1968 год. Это были хрущевки — типовые, быстровозводимые здания, рассчитанные на 25–50 лет эксплуатации.

К концу 2010-х годов многие из домов тех же периодов ввода в эксплуатацию стали аварийными. Старые стены трескались, инженерные системы изнашивались, а в некоторых домах даже не было центрального отопления. Понимая, что оставлять людей в непригодных для жизни квартирах нельзя, в 2017 году запустили масштабную программу реновации жилья. Ее цель — не просто снести старые дома, а переселить жителей в новые, современные квартиры с комфортными условиями, качественной отделкой, современной инфраструктурой и большим сроком эксплуатации.

Программа реновации в Москве затрагивает более 5 тысяч домов — все они находятся в плохом техническом состоянии и признаны аварийными по результатам экспертизы. На их месте решено возвести новые жилые комплексы — с лифтами, теплыми балконами, современными системами вентиляции, парковками, детскими садами, школами, поликлиниками, парками и велодорожками.

Согласно действующим правилам, квартиры под реновацию выбирают не просто исходя из того, в каком году был построен многоэтажный дом. Если многоэтажный дом в хорошем состоянии, он не попадает в программу реновации. Такие дома подлежат капитальному ремонту: у них меняют крыши, трубы, утепляют фасады, ремонтируют подъезды.

Как дома включают в программу реновации

Статус дома, включенного в программу реновации, присваивается после технической экспертизы, проведенной специалистами МосжилНИИпроект или Центра экспертизы жилья. Эксперты проверяют:

• прочность стен и фундамента;
• состояние инженерных сетей (вода, канализация, отопление);
• наличие трещин, просадок, коррозии;
• соответствие нормам пожарной безопасности.

Только тогда, когда экспертиза подтверждает непригодность для проживания, дом включают в программу.

Три этапа реновации в Москве

Программа переселения по реновации рассчитана на 15 лет — с 2017 по 2032 год. Она разделена на три волны, каждая из которых имеет четкие сроки.

Первая волна (до конца 2023 года)

Она предполагала строительство первых новых домов. В 2024–2025 годах в построенные дома начали переселять первых жильцов. Всего в эту волну вошло 930 домов. В районах, где снесены дома, уже построено более 300 новых домов.

Вторая волна (с 2025 по 2028 год)

Эта волна предполагает расселение 1630 домов. Новые дома строятся параллельно — жители переезжают в них по мере готовности. Важно то, что не все дома сносятся сразу. Сначала строят новые квартиры, только потом начинают сносить старые. Это гарантия того, что никто не останется без жилья.

Третья волна (с 2029 по 2032 год)

Это этап завершения программы, который включает расселение еще 1800 домов. Таким образом, к 2032 году более 1,5 млн москвичей, бывших жителей квартир в старых домах, получат новые квартиры. Всего в рамках программы будет построено более 1500 новых домов и более 300 объектов социальной инфраструктуры — школ, детсадов, поликлиник, спортивных комплексов, парков. В октябре 2024 года мэр Москвы сообщил о намерении сделать программу реновации постоянной.

Как попасть в программу реновации и можно ли отказаться

Не все хрущевки попадают в программу реновации. Дом должен соответствовать двум обязательным условиям. Эти условия такие:

1. Дом признан аварийным — по результатам технической экспертизы, проведенной специалистами.
2. За снос дома проголосовали не менее 2/3 собственников квартир.

Чтобы узнать, включен ли ваш дом в программу и можно ли переселиться в рамках ее действия, зайдите на официальный сайт Мэра Москвы. Там вы найдете список всех домов, включенных в программу реновации. Также можете узнать статус голосования — идет оно или уже завершилось.

Проголосовать за снос можно на портале «Активный гражданин», в МФЦ или на собрании собственников жилья. Если против сноса проголосовало более 1/3 собственников, дом не включат в программу, даже если он в ужасном состоянии. При этом даже если дом уже включен в программу, жильцы могут блокировать снос, если соберут необходимое количество голосов.

Если есть желание исключить дом из программы на собрании собственников, его сначала необходимо организовать. Причем нужно соблюсти нормы процедуры организации. О собрании должны сообщить жильцам за 10 дней до его проведения, иначе решение, принятое на нем, будет признано недействительным. Решение собрания оформляется протоколом. Если большинство голосует против сноса, дом исключают из программы.

Но есть важный момент: если даже один собственник уже заключил договор на получение новой квартиры, снос не остановить. Если 99% жильцов будут против, один договор делает программу необратимой. Это обстоятельство связано с тем, что договор мены, который владелец заключает для получения нового жилья, — юридически значимое обстоятельство.

Как узнать о времени переселения

Когда ваш дом будет включен в программу реновации, вы получите официальное письмо от Департамента городского имущества (ДГИ).

В письме будут указаны:

• площадь и количество комнат новой квартиры;
• адрес и этаж;
• дата и время, когда можно прийти на осмотр.

Важно: вы не можете просто прийти и посмотреть квартиру — это можно сделать только после получения письма. Если вам не подошел первый вариант, вы можете отказаться. Тогда придет новое письмо с другим предложением. При этом вернуться к уже отклоненному варианту нельзя.

Обратите внимание на то, что есть определенная очередность домов для расселения их жителей. Она формируется по дате включения дома в программу.

Какие квартиры получают по реновации в Москве

Закон гарантирует: взамен старой квартиры вы получите равнозначную.

Это значит:

• площадь новой квартиры по реновации будет не меньше, чем в старой;
• количество комнат будет то же самое;
• жилье будет предоставлено с чистовой отделкой;
• расселение преимущественно проводится в тот же район, где был старый дом.

Переехать в новостройку в том же районе, где была старая квартира, получается не всегда. Причем иногда так хочет сам собственник старой квартиры. Если вы хотите переехать в другой район, нужно соблюсти правила процедуры — подать коллективное заявление в ДГИ. Если в новом районе есть подходящие квартиры, вас переселят в них. Если их нет, предложат вариант в вашем районе.

Для пенсионеров, инвалидов и некоторых других категорий населения государство оказывает бесплатную помощь в переезде. К примеру, предоставляет грузчиков, которые перевозят мебель.

Светлана Опрышкодиректор портала"Всеостройке.рф"

Комментарий эксперта:

Нужно знать о нескольких важных моментах программы. Во-первых, в рамках реновации переселенцам предоставляется жилье в том же районе, где находится их дом. Исключение сделано только для Зеленограда и Новой Москвы, где переселяют в пределах административного округа. Во-вторых, новая квартира должна быть равнозначной, то есть ее площадь и число комнат будут не меньше, чем в прежней. Если в старом жилье четыре или более комнат, то можно получить взамен несколько квартир (с письменного согласия владельцев жилья).

Если участник реновации хочет расширить свою жилплощадь, например, переехать из однокомнатной квартиры в двухкомнатную, он может это сделать в рамках программы. Для этого нужно доплатить за дополнительные метры. При этом он получает скидку в 10%. Но есть нюанс: максимальная площадь жилья, полученного с доплатой, не может превышать 100 кв. м.

Можно ли получить не квартиру, а деньги

Вместо квартиры можно получить денежную компенсацию в размере рыночной стоимости вашей старой квартиры. Эти средства по закону собственник может потратить так, как хочет сам. К примеру, направить на покупку другой квартиры по своему выбору — без привязки к площади старой, ее комнатности или району. Но компенсация возможна, только если в квартире нет несовершеннолетних и недееспособных жильцов — их права защищены законом.

Особенности просмотра новой квартиры, предоставленной по программе реновации

Если предложенная квартира по реновации чем-то не нравится и хочется отказаться от нее, нужно аргументировать отказ, а не просто заявить, что жилье вам не нравится.

Четкой инструкции нет, но на осмотре вы имеете право:

• фотографировать и снимать видео;
• измерять комнаты;
• проверять работу сантехники, электропроводку, вентиляцию, окна и двери, состояние стен, потолка, полов, оценивать лифты и подъезд, а также фундамент и несущие конструкции.

Будущему собственнику квартиры по реновации не обязательно осматривать квартиру самостоятельно, чтобы понять, устраивает она его или нет. При необходимости можно вызывать технического эксперта, например, инженера, и прийти на осмотр вместе с ним.

После осмотра, если все устраивает, подписывается согласие. Если есть дефекты, которые считаете необходимым устранить перед въездом в квартиру, составляете акт с их описанием и прикладываете фото. Акт передаете в ДГИ.

Устранение дефектов должно проводиться в ограниченные сроки:

• в течение семи дней, если не требуется замена материалов;
• в течение пятнадцати дней, если нужны новые окна, плитка, трубы.

После устранения дефектов в квартире по реновации вас пригласят на повторный осмотр.

Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

Комментарий эксперта:

Программа реновации имеет ряд особенностей, которые важно учитывать владельцам жилья. Ключевое положение касается права долевой собственности: независимо от количества владельцев сносимого объекта предоставляется одно новое жилое помещение, эквивалентное количеству комнат исходной квартиры. Например, даже если собственник провел несанкционированную перепланировку однокомнатной квартиры, превратив ее в двухкомнатную, он получит однокомнатную квартиру. При получении уведомления о варианте квартиры участник программы вправе дважды отклонить выбор, если хочет выбрать объект самостоятельно. По следующим квартирам решения будут приниматься органами власти в принудительном порядке. Поэтому стоит внимательно подходить к выбору вариантов жилья.

Какие документы нужны для участия в программе

Потребуются такие документы:

• паспорта всех собственников и зарегистрированных в жилье;
• выписка из ЕГРН;
• договор соцнайма, если квартира не приватизирована;
• свидетельства о рождении детей;
• документы, подтверждающие возникновение основания для регистрации права собственности, к примеру, приватизацию, дарение, покупку, получение квартиры в наследство.

После выбора квартиры и согласования всех моментов подготавливается проект договора мены, который составляют в ДГИ. Его необходимо подписать в течение 90 дней. После подписания новый собственник идет в МФЦ для регистрации права собственности на новую квартиру. Сама регистрация занимает 7–10 рабочих дней.

Краткий перечень основных этапов получения квартиры

В общем основные этапы получения квартиры по реновации выглядят так:

1. Получаете письмо с предложением квартиры и приходите в центр информирования, взяв паспорт и полученное письмо.
2. Осматриваете квартиру.
3. Подписываете заявление о согласии на получение квартиры. Если есть замечания, составляете акт и ждете устранения. После устранения приходите на повторный осмотр.
4. Подписываете договор мены.
5. Регистрируете право собственности в МФЦ.
6. Получаете ключи и переезжаете.

После переезда нужно закрыть лицевой счет в старой квартире:

• в управляющей компании — по жилищно-коммунальным услугам;
• в Мосэнергосбыте — по электричеству.

Далее нужно открыть счета в новой квартире по реновации. Также оформить регистрацию по новому месту жительства — через МФЦ или сайт Госуслуг. Снятие с учета в старой квартире происходит автоматически.

Частные случаи получения квартиры по реновации

Обмен ипотечной квартиры

Программа реновации не запрещает менять квартиру, купленную в ипотеку, даже если кредит еще не погашен. Если ваша квартира находится под залогом у банка, вы переселяетесь по общей схеме.

При этом после того, как вам дают новую квартиру, она становится залоговым имуществом банка. Чтобы переоформить залог, необходимо обратиться в банк. Важно то, что банк не меняет условия кредита — ставка, срок, ежемесячный платеж остаются прежними.

Получение квартир теми, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий

Люди, стоящие на очереди на улучшение жилищных условий, обычно получают квартиры быстрее. В общем же для них нет особых условий получения нового жилья — механизм предоставления квартиры остается тем же, как и для других собственников квартир.

Какое жилье получают собственники коммунальных квартир

Если в старой квартире жили несколько семей, каждая получит отдельную квартиру. Если в квартире жила одна семья, она получит одну квартиру — с теми же площадью и количеством комнат.

Куда обращаться при обнаружении дефектов после вселения

Все замечания по дефектам, обнаруженных после вселения, подаются в управляющую компанию. Срок подачи претензий — 2 года с момента въезда.

Можно ли доплатить и получить квартиру большей площади

Если хотите получить квартиру большей площади, необходимо доплатить за дополнительные квадратные метры. Для этого можно использовать личные средства, материнский капитал, также допускается взять ипотечный кредит.

Основания приобретения права собственности: как можно стать владельцем недвижимости

Как найти покупателя на свою квартиру и не сойти с ума

Как продать квартиру удаленно из другого города РФ или из другой страны

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости