Куда выгоднее инвестировать 20 млн рублей: анализ трех стратегий

Для 51% россиян недвижимость третий год подряд остается наиболее предпочтительным инструментом для инвестиций – об этом свидетельствуют данные исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ «Сберегательные стратегии россиян». Первичный рынок Москвы демонстрирует устойчивый интерес, как к жилым, так и к коммерческим активам. Эксперты выделяют три наиболее перспективных направления для вложения средств при объеме инвестиций до 20 миллионов рублей.

Квартира для сдачи в аренду

Вложение капитала в новостройку обладает одним из низких уровней риска, высокой ликвидностью, стабильным спросом на аренду.

Около 30% всех квартир, которые продаются в Москве (примерно 11 тысяч), стоят до 20 миллионов рублей. В этот бюджет входят квартиры разных размеров: от студий до четырехкомнатных, площадью от 12 до 120 квадратных метров. Они расположены в разных локациях, включая центр города: в районах Сокольники, Кунцево, Раменки, Аэропорт, Марьина Роща, Даниловский, Донской, Академический и других. 

Екатерина ЛомтеваДиректор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP

Комментарий эксперта:

«Для частного инвестора, которому важно сохранение капитала и формирование устойчивого доходного потока, квартира остается логичной точкой входа. Этот инструмент не требует сложной экспертизы, обладает высокой ликвидностью и позволяет гибко выбирать стратегию – сдачу в аренду или последующую продажу после роста стоимости», – отмечает Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости Core.XP.

К примеру, в новой очереди жилого квартала Life Варшавская, строящегося на юге города, однокомнатную квартиру (41 кв. м) с ремонтом можно приобрести за 20 млн рублей. После ввода в эксплуатацию в 2026 году, с учетом затрат на приобретение мебели, арендная выручка может достигнуть до 130 тыс. рублей в месяц. Ожидаемая доходность составит около 6,5% годовых, а срок окупаемости – до 16 лет.

Павел Иншаковдиректор по жилой и коммерческой недвижимости компании PIONEERPIONEER

Комментарий эксперта:

«Сегодня на первичном рынке столицы до 25% сделок на жилье формируют инвесторы в компактных форматах до 40 кв. м. Как правило, приобретают такие квартиры на старте строительства, когда цена за метр наиболее привлекательна, и к моменту сдачи объекта стоимость повышается до 2,5 раз. С учетом роста арендных ставок в последние годы такое вложение позволит не только сохранить капитал, но принести существенную прибыль», – комментирует Павел Иншаков, директор по жилой и коммерческой недвижимости компании Pioneer.

От пункта выдачи до кофейни

В сегменте помещений ритейла, в том числе на первых этажах домов, уже не первый год наблюдается спрос со стороны арендаторов, ограниченное предложение в данном бюджете, но более высокие налоговые обязательства.

Александр БорисенкоРуководитель отдела коммерческой недвижимости Whitewill

Комментарий эксперта:

Как отмечает Александр Борисенко, руководитель отдела коммерческой недвижимости Whitewill, спрос на инвестиции в стрит-ритейл стабилен, при этом доля покупок для последующей сдачи в аренду выросла на 15%. За 20 млн рублей можно приобрести помещение площадью около 30 кв. м в отдаленных от центра районах, предназначенное для пункта выдачи заказов, кофейни или мини-магазина.

В проекте «Страна. Заречная» на юго-востоке города помещение на первом этаже под ритейл (28 кв. м) предлагается за 16,9 млн рублей. После ввода объекта (2028 г.) годовая арендная ставка может составить 35–40 тыс. руб./кв. м. Годовая доходность останется на уровне 6,5%, а срок окупаемости – примерно 16 –17 лет (с учетом налоговой ставки на нежилые помещения).

Спрос на офисы растет

Небольшие офисные блоки становятся все более популярны: их доходность выше, чем у жилья, окупаются быстрее за счет высоких арендных ставок, а сдавать их легче, чем, например, помещения под ритейл. Кроме того, сама по себе коммерческая недвижимость не только дает возможность пассивного дохода, но в долгосрочной перспективе представляет собой постоянно дорожающий актив.

Сигуш БабоянПартнер, директор департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC Int.

Комментарий эксперта:

«Сегодня все больше девелоперов строят офисы для продажи в мелкую «нарезку». Для частных инвесторов такой расклад благоприятен, поскольку, во-первых, есть большой выбор объектов для покупки. А во-вторых, из-за того, что на рынке практически отсутствует предложение качественных офисов с отделкой под аренду, в скором времени небольшие компании начнут массово заезжать в такие блоки, что обеспечит владельцам помещений стабильный арендный доход», – рассказывает Сигуш Бабоян, партнер Bright Rich | Corfac International.

По данным аналитиков компании Pioneer, в бюджете до 20 млн рублей на первичном рынке представлено около 8% общего предложения офисов (130 лотов) площадью 28–86 кв. м в бизнес-центрах класса А за пределами ТТК, преимущественно в САО и ЗАО. Так, в проекте Lavin в районе Западное Дегунино до 20 млн рублей можно приобрести офис площадью 86 кв. м. После ввода объекта в эксплуатацию (в 2028 году) годовая арендная ставка составит ориентировочно до 45 тыс. руб./кв. м. Доходность – порядка 12-13%, а окупаемость – на уровне 8–9 лет.

Выбор оптимальной стратегии зависит от целей инвестора. Квартира предлагает минимальные риски и высокую ликвидность. Стрит-ритейл обеспечивает постоянные финансовые поступления, но требует активного управления. Офисные блоки демонстрируют наивысшую доходность и потенциал для роста стоимости актива, являясь наиболее перспективным, но и более специализированным инструментом. Однако все эти стратегии могут быть реализованы в полном объеме только при условии сохранения стабильности экономики и других факторов.

Инвестиции в землю: как подмосковные участки становятся стратегическим активом

С зарядкой для электромобиля и без. Вкладываться ли в машино-места и сколько они стоят в Москве и регионах?

Современный доходный дом: в чем выгода инвестора и в чем – арендатора?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости