Выселение из проданной квартиры: когда законно, а когда невозможно

Многие граждане, приобретая недвижимость, думают, что вместе с ней получают право на владение и распоряжение жильем. Но на практике новый собственник иногда сталкивается с неожиданной проблемой: в квартире продолжает проживать кто-то чужой.

Рассказываем, как выселить из купленной квартиры человека и объясняем, почему в некоторых случаях этого не получится сделать даже по решению суда.

Могут ли выселить из купленной квартиры человека с правом пожизненного проживания

Выражение «право пожизненного проживания» прямо не закреплено в российском законодательстве. Но подобные ситуации встречаются достаточно часто и имеют правовую основу, вытекающую из норм Гражданского кодекса, Жилищного кодекса, а также судебной практики. При этом причина таким ситуациям не всегда купля-продажа с правом пожизненного проживания бывшего собственника или другого лица.

Право проживать в недвижимости может возникнуть в результате отказа от приватизации, заключения договора ренты, завещательного отказа или других значимых обстоятельств. Если такое право оформлено надлежащим образом, ни новый собственник, ни государственные органы не вправе лишить человека права проживания и снять его с регистрационного учета.

Продажа квартиры, обремененной подобным правом, проходит сложно. Мало кто из покупателей готов осознанно приобрести жилье, в котором будет проживать посторонний человек, не имеющий отношения к новому владельцу. Поэтому некоторые продавцы намеренно скрывают такие обстоятельства.

Усугубляет ситуацию тот факт, что такие обременения стали отражаться в выписке из Единого государственного реестра недвижимости лишь с конца 2025 года. В результате человек мог приобрести квартиру, не подозревая о наличии «вечного жильца», и лишь после сделки столкнуться с невозможностью выселить его. Попытки оспорить такую ситуацию в суде, как правило, оказываются безуспешными, поскольку право пожизненного пользования защищено законом.

Поэтому перед заключением сделки купли-продажи важно провести тщательную проверку юридической чистоты объекта недвижимости. Необходимо убедиться не только в отсутствии обременений в виде залогов или арестов, но и в том, что в квартире нет лиц, обладающих законным правом пожизненного проживания.

Кому предоставляют право пожизненного проживания

Лица, отказавшиеся от участия в приватизации

Одна из самых распространенных ситуаций, при которой возникает право пожизненного пользования, — добровольный отказ от участия в приватизации. Например, в муниципальной квартире проживала семья из четырех человек. Все согласились на приватизацию, но в процессе оформления документов один из супругов написал заявление об отказе от своего права в пользу другого члена семьи.

Согласно статье 19 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», за таким лицом сохраняется бессрочное право пользования жилым помещением. Это право остается в силе даже в случае, если квартира будет продана, подарена, передана по наследству. Судебная практика неоднократно подтверждала: такого человека нельзя выгнать, даже если он десятилетиями не проживает в квартире и не участвует в оплате коммунальных услуг.

Аналогичное право сохраняется и за теми, кто по уважительным причинам не мог участвовать в приватизации. Например, находился в местах лишения свободы, проходил длительное лечение в стационаре или был признан безвестно отсутствующим. После возвращения или восстановления в правах такие лица могут через суд восстановить свое право пользования жильем.

Лица, указанные в ордере на квартиру в ЖСК

До 1 марта 2005 года члены жилищно-строительных кооперативов получали квартиры на основании ордера, выдаваемого администрацией или кооперативом. В этом документе перечислялись все лица, имеющие право на вселение. Все, кто был указан в ордере, автоматически получали право пожизненного проживания в квартире, даже если впоследствии она была оформлена в собственность на одного из них. Такие случаи до сих пор встречаются при продаже старых кооперативных квартир, особенно в крупных городах.

Отказополучатели по завещанию

Завещательный отказ — это способ, предусмотренный статьей 1137 Гражданского кодекса РФ, при котором наследодатель передает имущество одному лицу (наследнику), но обязывает его предоставить другому лицу (отказополучателю) право пользования этим имуществом. Например, мужчина оставляет квартиру в наследство своим детям, но в завещании указывает, что его гражданская супруга имеет право проживать в этой квартире до конца своей жизни. Такое условие обязательно для исполнения, и наследники не вправе выселить отказополучателя, даже если они — полноправные хозяева.

Лица, передавшие жилье по договору ренты

Договор пожизненной ренты с иждивением — это соглашение, при котором собственник (рентополучатель) передает свое имущество в собственность другому лицу (рентоплательщику) в обмен на регулярные выплаты и (или) уход. При этом рентополучатель сохраняет право пожизненного проживания в этой квартире. Даже после государственной регистрации перехода права собственности он остается в жилье и не может быть выселен, пока жив. Это право должно быть прямо указано в договоре, а сам договор — удостоверен нотариусом.

Кроме того, стороны могут предусмотреть аналогичное условие и в договоре купли-продажи. Например, когда в результате продажи квартиры с правом пожизненного проживания человек оставляет за собой право проживать в квартире в течение трех лет.

Как действовать при покупке квартиры

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо провести комплексную проверку:

1. Запросите выписку из домовой книги (форма №10). Этот документ содержит информацию обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире. Однако стоит учитывать: с 2018 года данные в домовые книги больше не вносятся, поэтому информация может быть актуальной только до этого года.
2. Обратитесь за справкой о зарегистрированных лицах (форма №9) в МФЦ, управляющую компанию или паспортный стол. Эта справка покажет, кто прописан в квартире на текущий момент.
3. Получите письменное обязательство от всех зарегистрированных лиц о том, что они снимутся с регистрационного учета до или сразу после сделки. Это станет важным доказательством в суде, если кто-то откажется выписываться.
4. Постарайтесь договориться с продавцом, чтобы все жильцы были выписаны до передачи денег и подписания акта приема-передачи.
5. Поговорите с соседями. Они часто знают, кто реально проживает в квартире, есть ли временно отсутствующие, кто участвовал в приватизации и не скрывались ли какие-то обстоятельства.

Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости

Комментарий эксперта:

Перед покупкой недвижимости покупателю необходимо проверить наличие зарегистрированных жильцов, основания их вселения и условия проживания, исключающие проблемы с последующим снятием с регистрационного учета. В случае приобретения квартиры с зарегистрированными лицами владельцу стоит выяснить обстоятельства и причины их прописки, определить законность оснований возникновения их права пользования имуществом.

По закону есть три варианта процедуры снятия с регистрационного учета: личное заявление гражданина, документальное подтверждение факта смерти или судебное решение. Для начала новому собственнику необходимо вступить в переговоры. Если не удалось договориться, чтобы человек снялся с регистрационного учета, то нужно идти в суд и подавать соответствующее исковое заявление.

Как проходит выселение из проданной квартиры 

Если в квартире остается бывший собственник или члены его семьи, отказывающиеся освободить помещение, новый владелец вправе инициировать процедуру выселения.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. После государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) он может требовать устранения препятствий в пользовании жильем, включая освобождение помещения от лиц, не имеющих на это законного основания.

Основаниями для отказа выехать могут быть:

• убеждение, что право пользования сохраняется;
• отсутствие другого жилья;
• конфликт с покупателем;
• попытка затянуть процесс.

Важно понимать: регистрация (прописка) сама по себе не дает права на проживание, если отсутствует иное правооснование.

Юридическая база для выселения включает:

• статью 292 ГК РФ: при отчуждении жилья члены семьи бывшего собственника теряют право пользования;
• статью 304 ГК РФ: право требовать устранения нарушений;
• пункт 36 Постановления Пленума ВС РФ №10 от 25.06.2019: разъясняет порядок выселения лиц, утративших право пользования.

Перед обращением в суд необходимо:

• направить письменное уведомление о необходимости освободить жилье (заказным письмом с уведомлением);
• собрать доказательства проживания: справку по форме №9, показания соседей, фото и видео;
• при необходимости — вызвать участкового при нарушении общественного порядка.

Иск подается в районный суд по месту нахождения квартиры. Суд может вынести единое решение о выселении и снятии с регистрационного учета. После этого новый собственник обращается в МВД для выписки.

Судебная практика показывает: если в договоре нет условия о сохранении права проживания, иск удовлетворяется. Если же такое условие есть, даже на три месяца, преждевременное обращение в суд будет отклонено.

Полиция не может выселить человека — это исключительная компетенция суда. Однако она может зафиксировать самоуправство (ст. 330 УК РФ) при наличии угрозы или насилия. Новый собственник также вправе требовать компенсацию за неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), плату за пользование жильем и возмещение коммунальных платежей.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Как купить жилье, если вам за 40? Ответ: никак

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости