Мораторий на пени застройщиков отменен: как взыскать неустойку за просрочку

Мораторий на взыскание неустойки в свое время стал определенным стимулом для застройщиков – он защитил их от риска несения лишних затрат в нестабильный период. Но с начала 2026 года он отменен, хотя не полностью.

Объясняем, для каких ситуаций и периодов мораторий на штрафы для застройщиков продолжает действовать, а в каких случаях дольщик имеет полное право взыскать неустойку с девелопера.

Мораторий для застройщиков в 2026 году: что изменилось

В условиях экономической нестабильности, вызванной внешними санкциями и высокими процентными ставками, российское правительство в последние годы неоднократно вводило временные меры поддержки застройщиков.

Одной из таких мер стал мораторий на начисление и взыскание неустоек за нарушение сроков сдачи жилья по договорам долевого участия (ДДУ). Но с 1 января 2026 года мораторий на выплаты от застройщика прекращает свое действие, что знаменует возвращение ответственности девелоперов перед дольщиками. В то же время власти предусмотрели механизм рассрочки по выплате уже накопленных штрафов, чтобы смягчить финансовую нагрузку на застройщиков. Эти изменения кардинально повлияют на рынок недвижимости и права граждан, вложивших средства в строящиеся дома.

За последние пять лет мораторий на неустойки вводился трижды:

• первый раз — в апреле 2020 года из-за пандемии коронавируса (отменен в январе 2021 года);
• второй — в марте 2022 года после введения санкций (действовал до июня 2023 года);
• третий — в марте 2024 года, сроком до конца 2025 года.

Согласно официальным заявлениям, с 2026 года восстанавливается право дольщиков на получение неустойки в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию. Это означает, что если застройщик не передаст квартиру в установленный договором срок, покупатель сможет требовать компенсацию в соответствии с законодательством. По обнародованным данным на сегодняшний день в России насчитывается около 132 тыс. дольщиков, чьи дома сданы с просрочкой.

Мораторий был введен в исключительных обстоятельствах, когда застройщики физически не могли завершить строительство в срок. При этом к концу 2025 года доля проектов с нарушением сроков выросла до 19%, а по данным Единого ресурса застройщиков за первые три квартала 2025 года 42% квартир были сданы с задержкой — это на 7 процентных пунктов больше, чем за аналогичный период 2024 года.

В первом квартале 2025 года этот показатель достиг рекордных 48,4% — максимума за последние четыре года. Такая тенденция свидетельствует о том, что мораторий перестал выполнять свою антикризисную функцию и начал использоваться как инструмент уклонения от ответственности.

В связи с этим правительство приняло решение не продлевать мораторий на начисление новых неустоек. При этом для застройщиков может быть предусмотрен инструмент рассрочки по выплате уже накопленных штрафов и пеней за последние три года. Это позволит девелоперам избежать резкого финансового коллапса, но при этом восстановит справедливость для дольщиков.

Что поменяется на рынке жилья мораторий на штрафы для застройщиков 

Представители рынка считают, что в ближайшее время повторное введение моратория маловероятно. Хотя формально правительство имеет право принять такую меру как временную антикризисную инициативу, оно уже публично заявило о курсе на восстановление полной ответственности застройщиков. Поэтому девелоперы должны планировать строительство реалистично и нести последствия за срыв сроков.

Эксперты предупреждают, что то, что мораторий для застройщиков отменен, может привести к росту цен на новостройки. Застройщики, опасаясь штрафов, могут заложить риски в стоимость квартир или намеренно увеличивать сроки строительства в договорах, чтобы избежать просрочек. Тем не менее, для дольщиков это означает возвращение важного рычага защиты своих прав — возможности получить реальную компенсацию за неудобства и упущенные выгоды.

Светлана Опрышкодиректор портала"Всеостройке.рф"

Комментарий эксперта:

Снятие моратория спровоцирует взрывной рост судебных исков от дольщиков.  Многие из них намеренно воздерживались от подачи исков в «защитный» период, справедливо считая, что шансы на взыскание компенсаций в это время были минимальными. Теперь для них складывается благоприятная ситуация. Статистика показывает, что примерно каждая пятая квартира передается с нарушением оговоренных сроков.

Параллельно с исками о просрочке станет возможным предъявление требований о выплатах за строительные дефекты и некачественную отделку в уже сданных объектах. Масштаб здесь может оказаться еще значительнее: за годы действия моратория накопилась критическая масса недовольных качеством работ дольщиков. Совокупный объем отложенных требований по двум ключевым статьям — нарушение сроков и низкое качество — может достигать 70–100 млрд. рублей.

Продление отсрочки выплаты неустойки до конца 2026 года — на что распространяется

Несмотря на отмену моратория на начисление неустоек, правительство продлило отсрочку по их выплате. Согласно Постановлению Правительства РФ от 30 декабря 2025 года № 2227, застройщики освобождаются от обязанности выплачивать уже начисленные или заявленные штрафы и пени до 31 декабря 2026 года, если требования были предъявлены до 1 января 2026 года.

Это означает, что если дольщик направил претензию или получил исполнительный лист до начала 2026 года, застройщик законно может не перечислять деньги до конца следующего года. Такая мера направлена на смягчение переходного периода и предотвращение массовых банкротств строительных компаний.

Павел ЛуценкоГенеральный директорМИР КВАРТИР

Комментарий эксперта:

Отмена моратория с 2026 года — важный шаг к восстановлению баланса интересов на рынке долевого строительства. Для дольщиков это возвращает эффективный инструмент защиты, а для застройщиков — стимул к честному планированию сроков. Несмотря на возможный рост цен и увеличение сроков строительства, в долгосрочной перспективе такие меры способствуют повышению прозрачности и ответственности в отрасли.

Что будет после отмены моратория на взыскание неустойки с застройщика 

С 1 января 2026 года полностью возобновляется механизм начисления неустойки за новые нарушения сроков. Это касается:

1. Неустойки за просрочку передачи квартиры.
2. Пеней за несвоевременное устранение дефектов после сдачи.
3. Расчета суммы по стандартной формуле, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ.

Таким образом, любая задержка, произошедшая после 1 января 2026 года, будет подлежать компенсации в полном объеме.

Дмитрий Владимировуправляющий партнер IDI-Project

Комментарий эксперта:

По закону дольщик вправе требовать компенсацию от застройщика за срыв срока передачи готового жилья.  Отсчет периода просрочки начинается со дня, следующего за согласованной в договоре датой передачи объекта. То есть если в договоре определена дата передачи квартиры (условно, 19 января 2026 года), то просрочка начинается с 20 января 2026 года и завершится в день фактического подписания акта приема-передачи. Если согласованный в ДДУ день передачи приходится на выходной или праздничный день, то срок автоматически переносится на ближайший следующий рабочий день.

Дольщик не сможет претендовать на компенсацию за задержку передачи квартиры в том случае, если предварительно подпишет соответствующее соглашение с застройщиком об изменении сроков сдачи объекта. Понимая неизбежность задержки строительства, застройщик нередко предлагает дольщикам оформить дополнительное соглашение, изменяющее первоначальные сроки сдачи объекта. Компании могут даже оказывать давление на участников долевого строительства, намекая на возможные штрафы и др. Но именно отказ от подписания такого соглашения позволяет дольщику в полной мере реализовать свое право на получение финансовой компенсации — законной неустойки за нарушение сроков.

Размер неустойки определяется по формуле:

Неустойка = Цена договора × (1/300) × Ключевая ставка ЦБ × Количество дней просрочки × 2

Удвоенный коэффициент применяется для физических лиц. Расчет ведется по ставке ЦБ, действовавшей в период просрочки.

Пример:
Квартира стоимостью 2,5 млн рублей  должна была быть передана 10.01.2026. Поскольку эта дата приходится на выходной, крайним сроком считается 12.01.2026. Фактическая передача — 20.01.2026. Просрочка — 8 дней. Ключевая ставка — 16%.
Расчет:
2 500 000 × (1/300) × 16% × 8 × 2 = 21 333 рублей.

Как взыскивать неустойку после отмены моратория для застройщиков 

Процедура взыскания осталась такой же и состоит из трех этапов.

Шаг 1. Досудебная претензия

Дольщик направляет застройщику письменную претензию с расчетом неустойки и реквизитами для перевода. Только официальный письменный ответ (признание, отказ, перевод средств) считается надлежащим. Устные обещания или сообщения в мессенджерах юридической силы не имеют.

Шаг 2. Судебный процесс

Если застройщик игнорирует претензию или отказывает, дольщик подает иск в районный суд. Рассмотрение занимает минимум 3,5 месяца. Суд может уменьшить неустойку, но только по ходатайству застройщика и при доказательстве несоразмерности суммы.

Шаг 3. Выплата

После вступления решения в силу выдается исполнительный лист. У застройщика есть 7 дней на выплату после его предъявления. Если компания объявлена банкротом, требования включаются в четвертую очередь кредиторов, но только при наличии исполнительного листа, полученного до банкротства.

Особые ситуации

Подписание допсоглашения

Если застройщик предлагает перенести срок сдачи, дольщик вправе отказаться от подписания. Но если соглашение подписано, новый срок становится обязательным, и неустойка начисляется только при нарушении уже этого срока.

Квартира в ипотеке

Наличие кредита не влияет на право на неустойку. Однако если средства находятся на эскроу-счете, возврат согласовывается с банком.

Расторжение ДДУ

При задержке более двух месяцев дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата всей суммы с процентами за пользование деньгами. Застройщик обязан вернуть средства в течение 10 рабочих дней.

Как правильно положить ламинат: способы укладки и распространенные ошибки

Обои для комнаты: какие выбрать и как правильно поклеить?

Как подготовить квартиру к ремонту: советы, правила и лайфхаки

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости