Что такое гаражная амнистия и как зарегистрировать гараж в упрощенном порядке

Члены гаражного кооператива могут оформить право собственности как на сам гараж, так и на землю под ним. Сделать это можно благодаря гаражной амнистии. Рассказываем, что такое гаражная амнистия, кто может с ее помощью зарегистрировать право собственности и как это правильно сделать. 

Что такое гаражная амнистия 

В России действует законодательный механизм, который называется гаражная амнистия. Он дает возможность пользователям капитальных гаражей, построенных в советское время и даже в начале 2000-х годов, оформить в собственность как само строение, так и земельный участок под ним.

До какого года действует гаражная амнистия? Процесс был запущен 1 сентября 2021 года и изначально рассчитан на пять лет — до 1 сентября 2026 года. Учитывая положительный опыт предыдущих амнистий (в частности, дачной), не исключено, что срок действия будет продлен.

Суть амнистии заключается в упрощенном порядке регистрации: гражданам не нужно обращаться в суд, а отсутствие некоторых документов не становится препятствием для легализации имущества. Более того, земля под гаражом передается бесплатно — либо в собственность, либо в долгосрочную аренду.

Для оформления права собственности достаточно предоставить любые документы, в которых указаны дата постройки гаража и ФИО его владельца. Это может быть справка о выплате паевого взноса, решение общего собрания гаражного кооператива или даже старый технический паспорт.

Что такое гаражная амнистия и кому она нужна

Для самих хозяев гаражей инициатива открывает широкие возможности. После официальной регистрации они получают полное право распоряжаться своим имуществом: продавать гараж, передавать его по наследству, сдавать в аренду или использовать в качестве залога.

Лариса Афанасьеваоснователь и генеральный директор АН «КоридорЪ»

Комментарий эксперта:

Продать гараж на основании членства, в целом, можно — такие сделки бывают. Только в этом случае продается по факту не гараж, а право пользования имуществом в гаражном кооперативе. После покупатель сам оформляет гараж в собственность через процедуру приватизации, но это достаточно трудоемкий процесс. И найдется ли клиент на такой объект, пойдет ли он на такие риски. А риски высоки, поскольку членская книжка — не гарантия, что процедура оформления собственности пройдет гладко. Есть много подводных камней, начиная от того, как оформлена земля у самого гаражного кооператива, например, в аренду, бессрочное пользование, все ли юридически чисто, нет ли самозахвата земли, как это часто было, когда появлялись кооперативы.

Если муниципалитету потребуется земля под гаражом для строительства дороги, школы или другого социально значимого объекта, собственник имеет право на получение компенсации. Без оформленного права собственности такие гарантии отсутствуют, и гараж могут просто снести без какого-либо возмещения.

Для государства гаражная амнистия также выгодна. Незарегистрированные объекты не облагаются налогом на имущество и земельным налогом, что лишает бюджеты доходов. Легализация объектов позволяет пополнить казну и одновременно навести порядок на территориях, которые формально считаются бесхозными. На таких участках сложно контролировать санитарное состояние, обеспечивать безопасность и планировать развитие инфраструктуры. По данным Росреестра, за период с 2021 по 2024 год благодаря амнистии было поставлено на кадастровый учет более 420 тыс. объектов общей площадью более 8 млн квадратных метров. Это почти 150 тыс. гаражей и 270 тыс.земельных участков.

Кто может воспользоваться гаражной амнистией 

Важно понимать, что упрощенный порядок регистрации распространяется далеко не на все гаражи. Причем правила одинаковы для всей территории России, например, как Москвы, так и Ставрополя. Чтобы объект мог быть легализован, он должен соответствовать трем обязательным условиям одновременно:

1. Гараж должен быть капитальным строением. Капитальность определяется наличием фундамента и неразрывно связанных с ним стен. Такой гараж не может быть перемещен без его разрушения. Он может быть как отдельно стоящим, так и сблокированным. То есть входить в ряд гаражей, имеющих общие стены, крышу, фундамент и инженерные коммуникации.
2. Гараж должен быть построен до 29 декабря 2004 года. Эта дата выбрана не случайно: именно тогда вступил в силу новый Градостроительный кодекс РФ, который ввел четкие правила для строительства и регистрации объектов недвижимости. Все, что построено после этой даты без разрешений, считается самовольной постройкой.
3. Гараж не должен быть признан судом самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Какие гаражи не подпадают под амнистию:

• металлические гаражи-ракушки, которые относятся к некапитальным строениям — движимому имуществу, так как их можно переместить с места на место;
• капитальные гаражи, возведенные после 29 декабря 2004 года;
• парковочные места в многоэтажных жилых домах, торговых центрах или подземных паркингах;
• гаражи, которые считаются пристройками к частным или садовым домам.

С октября 2024 года в закон о гаражной амнистии были внесены важные изменения: действие амнистии теперь распространяется и на многоэтажные объекты. Владельцы двух- и более этажных боксов получили возможность оформить в собственность как само строение, так и землю под ним. Процедура для них по условиям гаражной амнистии полностью аналогична той, которая применяется к одноэтажным объектам.

Откуда взялись незарегистрированные гаражи

Большинство гаражей, которые сегодня пытаются легализовать, появились 35–50 лет назад, во времена Советского Союза. Тогда крупные предприятия, заводы и организации выделяли своим сотрудникам земельные участки для создания гаражно-строительных кооперативов (ГСК). Земля предоставлялась кооперативу в безвозмездную аренду на длительный срок, а члены кооператива самостоятельно строили свои боксы, выплачивая паевые взносы.

После распада СССР многие из предприятий либо прекратили свое существование, либо сменили форму собственности. Земля, на которой располагались ГСК, как правило, переходила в собственность муниципалитетов, но часто без четкого оформления прав. В результате у членов кооперативов на руках оказывались лишь документы об уплате взносов или, в лучшем случае, справка о выплате пая. Сама сделка купли-продажи гаража не регистрировалась в государственных органах — новый владелец просто становился членом ГСК.

Со временем многие кооперативы фактически перестали функционировать, а гаражи переходили по наследству, но уже без каких-либо юридических оснований. Гаражная амнистия как раз и направлена на разрешение этих ситуаций, позволяя легализовать права даже тем, кто купил гараж по простому соглашению у умершего члена ГСК.

Какие документы нужны для оформления права собственности на гараж

Несмотря на упрощенный характер процедуры, пакет документов все же потребуется. В него могут входить:

• решение любого государственного или муниципального органа (в том числе советских времен) или предприятия о выделении земли под гаражи;
• справка о полной выплате паевого взноса в ГСК;
• протокол общего собрания кооператива о предоставлении гаража;
• старый технический паспорт на объект;
• документы о праве на наследство;
• любые другие документы, подтверждающие факт покупки гаража;
• прочие документы, в которых указана дата постройки и подтверждается право на объект.

Росреестр неоднократно подчеркивал, что наличие всего перечня документов не обязательно — достаточно части из них.

Если ваш гараж находится в действующем ГСК, дополнительно нужны:

• справка о членстве в кооперативе и отсутствии задолженностей;
• квитанции об уплате членских взносов;
• заверенные копии устава кооператива, протокола о его создании и выборе председателя;
• копии договоров на подключение кооператива к электрическим и тепловым сетям.

Все документы, кроме квитанций, выдает и заверяет председатель ГСК. Если оригиналы документов о выделении земли утеряны, председатель может выдать справку, подтверждающую этот факт.

Порядок оформления: от кадастрового учета до регистрации

Ключевой этап процедуры — постановка земельного участка на кадастровый учет. Сначала нужно выяснить текущий статус земли под гаражом. Самый простой способ — воспользоваться публичной картой Национальной системы пространственных данных (НСПД). Часто оказывается, что участок был образован под весь кооператив целиком, а границы под отдельные гаражи не установлены.

В этом случае необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать подготовку схемы границ земельного участка именно под вашим гаражом. Это платная услуга, хотя в некоторых регионах кадастровые работы могут проводиться за счет бюджета — информацию стоит уточнить в местной администрации. Важно: при регистрации участок будет образован строго в границах, соответствующих размещению вашего гаража.

Готовую схему вместе с паспортом, СНИЛС и заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка необходимо подать в уполномоченный орган. Это может быть:

• администрация муниципального образования;
• орган исполнительной власти субъекта РФ;
• Росимущество.

Срок рассмотрения заявления составляет 30 дней с момента его принятия. Но на практике, если госорган перегружен, заявление может долго находиться в очереди на прием.

При положительном решении кадастровый инженер готовит межевой план земельного участка и технический план гаража. Эти документы затем подаются в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности. Это можно сделать через МФЦ или органе местного самоуправления. Во втором случае администрация сначала выносит решение о бесплатном предоставлении участка, затем Росреестр регистрирует права на оба объекта — землю и гараж. Весь процесс занимает около 20 рабочих дней.

По завершении регистрации информация об объектах появится в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы и портале Госуслуг. Там же можно бесплатно заказать электронную выписку из ЕГРН.

Бесплатна ли гаражная амнистия

Хотя сам участок предоставляется бесплатно, владельцу придется оплатить услуги кадастрового инженера. Как правило, оплата производится поэтапно за следующее:

• подготовку схемы границ участка;
• изготовление межевого плана;
• подготовку технического плана гаража.

Кроме того, при подаче документов через МФЦ надо уплатить государственную пошлину в размере 700 рублей за каждый объект (гараж и землю). 

В редких случаях земля может быть передана не в собственность, а в долгосрочную аренду. При этом арендная плата не может превышать сумму земельного налога, который пришлось бы платить при оформлении в собственность.

В целом процесс легализации гаража по амнистии доступен, но требует времени и внимания к деталям. В среднем он занимает от трех до шести месяцев, причем большая часть этого времени уходит на этап образования земельного участка и согласование его предоставления. Если решите продать гараж после регистрации права собственности, помните о том, что придется платить налог.

Светлана Опрышкодиректор портала"Всеостройке.рф"

Комментарий эксперта:

При продаже гаража необходимо уплатить налог на доходы физических лиц. С 2025 года для резидентов России действует прогрессивная ставка НДФЛ при реализации недвижимости: 13% уплачивается в случае, если полученная прибыль не превышает 2,4 млн рублей. Если же налогооблагаемый доход оказывается выше этой суммы, то с превышения взимается налог по ставке 15%. Но при определенном сроке владения налог платить не нужно.

Если гараж капитальный, минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет. При этом для гаражей, перешедших в собственность по наследству или в дар от близкого родственника, этот срок сокращается до трех лет. В случае с некапитальными гаражами минимальный срок владения всегда составляет три года.

Выбираем участок для строительства дома: на что обратить внимание и как провести сделку

Свой дом: лучше купить или построить?

Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости