Ипотека для иностранцев: как купить недвижимость в России гражданам других стран

Оформить кредит на покупку недвижимости в нашей стране могут не только граждане России, но и иностранцы. Но для этого нужно соблюдать определенные условия, причем при определенных обстоятельствах шанс получить одобрение выше.

Рассказываем, как оформляется ипотека для иностранцев в российских банках и каким требованиям необходимо соответствовать, чтобы получить кредит.

Доступна ли ипотека для иностранцев в России 

Далеко не у всех иностранцев есть достаточно денег для покупки недвижимости. В то же время аренда жилья в крупных городах России зачастую обходится не дешевле, чем ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, оформленному на 20–30 лет. Поэтому все больше иностранцев, имеющих постоянный и официальный доход, склоняются к оформлению ипотеки, как к доступному способу покупки жилья.

Светлана Опрышкодиректор портала"Всеостройке.рф"

Комментарий эксперта:

Ситуация на рынке ипотечного кредитования в последние годы стала немного лучше, в том числе благодаря политике Банка России по снижению ключевой ставки, а также запуску государственных программ поддержки. Эти меры стимулировали банки к улучшению условий кредитования и сделали ипотеку доступной для большего количества людей, в том числе иностранных граждан. Сейчас нерезидент, легально проживающий и работающий в РФ, может стать собственником квартиры или дома, выплачивая за нее разумную сумму в течение многих лет.

Особенности предоставления ипотеки гражданам России

В целом ипотека иностранному гражданину в России доступна, но в процедуре получения кредита есть нюансы. Согласно действующему законодательству РФ, иностранные граждане, постоянно проживающие на территории страны, могут приобретать недвижимость и оформлять на нее ипотечный кредит.

Российские законы не делают принципиального различия между гражданами РФ и иностранцами в части права собственности на недвижимость. Но на практике банки относятся к таким заемщикам с повышенной осторожностью и выдвигают к ним более строгие требования. Это связано с более высокими рисками, которые видят кредитные организации в работе с такими клиентами.

Основной аргумент банков — сложность взыскания задолженности в случае нарушения условий договора. Если иностранный гражданин допустит просрочку по платежам и потом уедет из России, банку будет сложно установить его местонахождение, инициировать судебное разбирательство и вернуть деньги. В такой ситуации кредитору остается один путь: обратиться в суд, добиться признания залогового имущества (квартиры) реализуемым и продать его на торгах. Но это занимает немало времени, а также не гарантирует полного возмещения убытков. Поэтому многие банки либо отказываются работать с иностранцами, либо устанавливают для них невыгодные условия.

Кто считается иностранцем для банков

Для целей ипотечного кредитования иностранцем считается любой человек, который не имеет гражданства Российской Федерации. При этом есть важные нюансы:

• двойное гражданство. Если у человека есть российский паспорт, он может оформить ипотеку как гражданин РФ на стандартных условиях, даже если одновременно он гражданин другой страны;
• наличие ВНЖ. Иностранный гражданин с видом на жительство воспринимается банками как более надежный клиент, поскольку его статус в стране стабилен и долгосрочен;
• отсутствие ВНЖ. Такие люди могут претендовать на ипотеку, но сталкиваются с более жесткими требованиями и высоким риском отказа;
• налоговый статус. Важно понимать разницу между иностранным гражданином и налоговым нерезидентом. Человек может быть гражданином другой страны, но при этом считаться налоговым резидентом РФ, если прожил в стране более 183 дней в течение 12 месяцев. Это положительно влияет на его кредитную историю и платежеспособность;
• граждане «недружественных» стран. Хотя закон не запрещает им покупать недвижимость в России, многие банки отказываются работать с такими клиентами из-за геополитической неопределенности и повышенных рисков.

Заемщики из стран СНГ

Граждане стран, входящих в Евразийский экономический союз (ЕАЭС) — Армении, Беларуси, Казахстана и Киргизии, находятся в наиболее выгодном положении.

Они могут въезжать в Россию без визы, работать без патента и свободно перемещаться по стране. Это упрощает процесс официального трудоустройства и сбора необходимых документов. Многие российские банки включают граждан этих стран в список приоритетных заемщиков. Особо лояльно относятся к гражданам Беларуси: они могут оформлять ипотеку без предоставления миграционной карты, так как их правовой статус в РФ максимально приближен к статусу россиян.

Требования к заемщику

Для получения положительного решения от банка иностранец должен соответствовать ряду обязательных условий:

• постоянно проживать в РФ или собираться переехать на постоянное место жительства. Банк должен быть уверен, что заемщик не планирует покидать страну в ближайшее время. При этом город проживания не имеет значения — это может быть как Москва, так и любой другой;
• легально находиться на территории России. Это подтверждается наличием визы, миграционной карты, разрешения на временное проживание (РВП), вида на жительство (ВНЖ);
• быть официально трудоустроенным у российского работодателя в течение как минимум шести месяцев, а также иметь стабильный и подтвержденный доход;
• быть в возрасте от 21 до 65 лет (в некоторых банках верхний предел может быть ниже);
• иметь деньги на первоначальный взнос, который, как правило, составляет не менее 20% от стоимости недвижимости;
• быть платежеспособным. Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 40% совокупного дохода семьи заемщика;
• иметь положительную кредитную историю и не иметь текущих просроченных задолженностей по другим займам;
• вовремя уплачивать налоги и сборы.

При соблюдении всех условий вероятность одобрения заявки значительно выше. Но на практике банки часто предъявляют и дополнительные требования к иностранным заемщикам:

• наличие разрешения на трудовую деятельность (патента или разрешения на работу);
• возможность привлечь созаемщиков или поручителей — желательно граждан РФ, которые смогут взять на себя обязательства по кредиту в случае финансовых трудностей основного заемщика;
• наличие супруга или супруги и детей — граждан России, что косвенно подтверждает привязанность к стране;
• наличие другой недвижимости в собственности на территории РФ, что служит дополнительной гарантией для банка.

Кроме того, для минимизации своих рисков банк может:

• увеличить процентную ставку по кредиту;
• сократить максимальный срок кредитования;
• повысить требования к стажу работы (до 2–3 лет);
• обязать заемщика застраховать не только недвижимость (что обязательно), но и свою жизнь и здоровье.

Обратите внимание на то, что даже при формальном соответствии всем требованиям заявка может быть отклонена. Частыми причинами отказа становятся: ошибки или недостоверность в предоставленных документах, отсутствие или негативная кредитная история, недостаточный уровень дохода, короткий стаж работы или непродолжительный срок пребывания в России.

Какие документы нужны для получения ипотеки

Оформление ипотеки для иностранца начинается со сбора пакета документов. Самые благоприятные условия обычно предоставляются гражданам стран СНГ, но некоторые банки готовы рассматривать заявки и от граждан дальнего зарубежья, если они соответствуют всем критериям надежности и платежеспособности.

Стандартный перечень документов для оформления ипотеки включает:

• анкету с персональными данными;
• паспорт гражданина иностранного государства с нотариально заверенным переводом на русский язык;
• документ, подтверждающий легальное пребывание в РФ (ВНЖ, РВП, миграционная карта, виза);
• разрешение на работу (патент или иной документ, если требуется по закону);
• документы, подтверждающие официальное трудоустройство и доход: заверенная копия трудовой книжки или трудового договора, справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
• документы на недвижимость: кадастровый паспорт, проект договора купли-продажи, отчет об оценке рыночной стоимости жилья и др.

Помимо этого, банк вправе запросить дополнительные документы:

• диплом об образовании;
• документы на другое имущество, находящееся в собственности;
• выписки с банковских счетов за последние 3–6 месяцев.

Порядок оформления ипотеки иностранцами

Процедура получения ипотеки для иностранного гражданина практически идентична той, что предусмотрена для граждан РФ. Она включает следующие этапы:

1. Анализ рынка. Изучение и сравнение кредитных предложений различных банков, а также их требований к иностранным заемщикам.
2. Выбор банка и программы. Определение наиболее подходящего банка и ипотечной программы.
3. Подготовка документов.
4. Подача заявки. Обращение в банк лично или через онлайн-сервис на официальном сайте.
5. Ожидание решения. Рассмотрение заявки может занять от нескольких часов до нескольких дней.
6. Подписание договоров. В случае одобрения — заключение кредитного договора и договора купли-продажи.
7. Внесение первоначального взноса. Оплата части стоимости недвижимости за счет собственных средств.
8. Регистрация сделки. Оформление права собственности и залога в Росреестре.
9. Выдача кредита. Перечисление денежных средств продавцу недвижимости.

Что делать, если нет вида на жительство

Наличие вида на жительство упрощает процесс получения ипотеки, поскольку ставит иностранца в почти равные условия с гражданином РФ. Но отсутствие ВНЖ не абсолютное препятствие. Иностранцу нужно быть готовым к более строгой проверке и необходимости предоставить расширенный пакет документов.

Чтобы повысить шансы на одобрение, можно:

• накопить сумму, превышающую минимальный первоначальный взнос (желательно 40–50% от стоимости жилья). Это снижает риски банка и демонстрирует финансовую ответственность;
• привлечь созаемщиков или поручителей — желательно граждан РФ с хорошей кредитной историей и стабильным доходом;
• заранее сформировать положительную кредитную историю в России: можно оформить небольшой потребительский кредит и своевременно его погасить;
• закрыть все имеющиеся кредитные обязательства перед подачей заявки на ипотеку;
• получить от работодателя подробную и положительную характеристику, подтверждающую стабильность занятости и уровень дохода.

Кроме того, подавать заявку на ипотеку рекомендуется в первую очередь в тот банк, где открыт зарплатный счет. Это позволяет напрямую оценить уровень и регулярность доходов клиента и повышает доверие к нему, как к заемщику.

Покупка ипотечной квартиры: варианты проведения сделки с залоговой недвижимостью

Ипотека без первоначального взноса: выгодно ли ее брать и в каких случаях можно оформить?