Передача денег при сделке с недвижимостью: какой из способов более безопасный?

В сделках с недвижимостью есть масса рисков, и один из них связан с передачей денег за приобретенный объект. Рассказываем, как может проводиться расчет при покупке недвижимости, какие есть преимущества или недостатки у каждого способа, а также какие из них считаются более безопасными.

Почему к выбору способа расчета нужно подходить ответственно

Покупка собственного жилья — одно из самых значимых событий в жизни человека. Но это сложный, многоэтапный процесс, требующий внимательности, терпения и юридической грамотности. Особенно ответственный момент — расчет покупателя с продавцом. Ошибка в выборе способа оплаты может привести к потере крупной суммы денег, задержке сделки или даже ее срыву. Чтобы этого избежать, важно заранее разобраться в вариантах расчета, понять их преимущества и недостатки, а также учесть особенности конкретной сделки.

Аккредитив

Один из самых надежных способов расчета — аккредитив. Это безналичная форма оплаты, при которой деньги покупателя размещаются на специальном условном счете в банке. Когда деньги при покупке квартиры передаются таким способом, средства блокируются до тех пор, пока не будет подтверждено выполнение всех условий сделки, в первую очередь должна пройти регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Фактически аккредитив представляет собой обязательство банка перевести деньги продавцу только после того, как покупатель официально станет владельцем недвижимости. До этого момента средства находятся под защитой банка и недоступны ни одной из сторон. Такой подход исключает ситуации, когда покупатель отдает деньги, а продавец исчезает, или наоборот — когда дом уже оформлен на нового владельца, но деньги так и не поступили.

Преимущества аккредитива:

• высокий уровень безопасности для обеих сторон. Банк выступает гарантом исполнения обязательств;
• продавец получает деньги быстро — обычно в течение 1–3 рабочих дней после регистрации сделки;
• услуга доступна в крупных банках и оформляется в любом отделении.

Недостатки:

• не все банки предоставляют услугу аккредитива, особенно региональные или небольшие кредитные организации;
• расчет возможен только в российских рублях, что исключает использование иностранной валюты;
• процедура может потребовать дополнительного времени на открытие счета и согласование условий.

Аккредитив особенно рекомендуется при сделках с высокой стоимостью объекта или когда стороны не знакомы друг с другом и хотят минимизировать риски. Кроме того, такой способ часто используется при работе с застройщиками в рамках долевого участия, где требуется четкое соблюдение условий финансирования.

Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

Комментарий эксперта:

Если говорить о современной практике, то в основном сделки с недвижимостью проводятся в безналичной форме расчетов. Сегодня безналичные платежи представлены в различных вариантах и модификациях. Разумеется, продавец получает денежные средства только после государственной регистрации перехода права собственности – это стандартный подход. Используются безналичные расчеты с обязательной блокировкой средств на специальном счете. Есть разные вариации, включая классические аккредитивы или использование специальных номинальных счетов, которые предлагают банки в рамках своих программ.

Такая форма считается наиболее безопасным методом взаиморасчетов между сторонами, также она сразу закрывает несколько ключевых аспектов сделки. Во-первых, обеспечивается документальное подтверждение факта оплаты, что особенно значимо при операциях с недвижимостью, поскольку они относятся к категории высокобюджетных транзакций с серьезными рисками. Во-вторых, происходит блокировка денег на третьем, независимом счете. То есть покупатель не может получить доступ к ним до завершения процедуры, а продавец уверен, что средства поступят на его счет беспрепятственно — сразу после регистрации перехода права собственности. Другие формы расчетов в настоящее время применяются в сделках довольно редко.

Схожий механизм оплаты используется при покупке квартиры в новостройке, когда средства дольщиков сразу не передаются застройщику, а размещаются на эскроу-счете. Девелопер получает их только после сдачи объекта, что значительно снижает риск потери денег участниками долевого строительства в случае приостановления работ или банкротства застройщика.

Банковская ячейка

При расчете через банковскую ячейку покупатель вносит наличные деньги в сейф, расположенный в хранилище банка. Доступ к ячейке получает только продавец, и то только после предоставления документов, подтверждающих регистрацию права собственности.

Процесс выглядит следующим образом:

1. Стороны подписывают договор купли-продажи (ДКП) и, при необходимости, ипотечный договор.
2. Покупатель снимает деньги со счета и передает их в банк для размещения в ячейке.
3. Документы подаются в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
4. После получения подтверждения из Росреестра продавец предъявляет его в банк и получает доступ к ячейке.

Преимущества:

• полная сохранность средств даже в случае срыва сделки — деньги остаются в ячейке до выполнения условий;
• юридическая защита: отношения регулируются Гражданским кодексом РФ (статьей 922).
• продавец получает деньги только после завершения всех формальностей, что исключает мошенничество.

Недостатки:

• услуга доступна не во всех банках, поэтому заранее нужно уточнить о наличии ячеек;
• это дорогостоящий способ: стоимость аренды ячейки может достигать нескольких тысяч рублей, и важно заранее договориться, кто ее оплачивает;
• если у банка отзовут лицензию, доступ к деньгам может быть временно заблокирован;
• обе стороны должны лично присутствовать в одном отделении банка, что затрудняет проведение межрегиональных сделок.

Несмотря на некоторые сложности, банковская ячейка остается одним из востребованных способов расчета при покупке недвижимости, особенно среди семей, которые предпочитают физическое присутствие при передаче средств.

Наличный расчет

На первый взгляд, передача денег за квартиру таким способом кажется самым простым и быстрым вариантом. Но именно он несет наибольшие риски для обеих сторон. Если покупатель отдаст деньги до регистрации сделки, он может остаться без жилья. Если же оплата произойдет после, продавец рискует не дождаться своих средств.

Чтобы снизить риски при наличном расчете при покупке квартиры, рекомендуется:

• привлечь к сделке юриста или риэлтора;
• обязательно взять с продавца письменную расписку о получении полной суммы;
• проверить подлинность купюр с помощью детектора;
• проводить расчет в безопасном месте, например, в офисе агентства недвижимости или в банке.

Преимущества наличного расчета:

• все происходит в один день и в одном месте;
• можно расплатиться в любой валюте;
• нет банковских комиссий.

Недостатки:

• высокий риск получить поддельные купюры;
• сложности со снятием крупной суммы с карты — банки устанавливают лимиты на выдачу наличных (обычно 100–300 тыс. рублей в день).
• опасность транспортировки денег, особенно в крупных городах;
• вероятность ошибки при пересчете, особенно при суммах свыше миллиона рублей.

Из-за этих рисков наличный расчет сегодня используется все реже, особенно при сделках на сумму свыше нескольких миллионов рублей. Он может быть оправдан только при полном доверии между сторонами и небольшой стоимости объекта.

Безналичный перевод

Перевод средств с банковской карты покупателя на счет продавца — распространенный способ, особенно среди молодых людей.

Преимущества:

• возможность проведения сделки на расстоянии — стороны могут находиться в разных городах;
• при использовании одного банка комиссия минимальна или отсутствует;
• перевод выполняется быстро.

Недостатки:

• основной риск несет покупатель: после перевода денег вернуть их можно только через суд, если сделка сорвется или окажется мошеннической;
• при межбанковских переводах взимается комиссия, которая может составлять до 1–2% от суммы;
• расчет возможен только в рублях.

При выборе такого способа стоит учитывать, что в случае перевода крупных сумм банк может запросить подтверждение цели платежа, что замедлит процесс.

Депозит нотариуса

Этот способ применяется только при нотариально удостоверенных сделках.

Процесс выглядит так:

1. Стороны заключают ДКП у нотариуса с указанием оплаты через депозит.
2. Покупатель переводит деньги на специальный счет нотариальной конторы.
3. Нотариус направляет документы в Росреестр.
4. После регистрации средства перечисляются продавцу.

Преимущества:

• максимальная юридическая защита;
• нотариус выступает гарантом и арбитром в спорных ситуациях.

Недостатки:

• стоимость услуги — от 0,5% от суммы сделки;
• не все нотариусы работают с депозитами.

Такой расчет целесообразен только в строго определенных законом случаях, когда нотариальное удостоверение обязательно.

По закону нотариус требуется в следующих ситуациях:

• продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному лицу;
• сделки по договору ренты;
• продажа доли в праве общей собственности, если не все собственники участвуют в сделке одновременно.

В остальных случаях нотариальное удостоверение не обязательно, но может повысить безопасность сделки, особенно при участии пожилых людей, супругов или сложных семейных обстоятельствах. Нотариус проверяет дееспособность сторон, отсутствие давления, а также соответствие условий договора закону.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости