Как проверить назначение и ограничения промышленного участка

При покупке промышленного участка важна не только цена и расположение земли. Если не узнать, например, статус территории, может оказаться, что на ней ничего нельзя строить.

Рассказываем, что нужно узнать о промышленном участке перед его покупкой и как это сделать.

Почему важно проверять промышленный участок перед сделкой

Для любого участка земли, который вы рассматриваете к покупке, могут быть установлены определенные запреты. Сделка без детального изучения всех особенностей территории чревата рисками:

• финансовыми потерями. Вы можете купить землю, начать строительство, а потом выяснить, что участок расположен в охранной зоне. На такой территории капитальное строительство запрещено. В результате проект придется заморозить;
• проблемами с законом. Использование участка не по целевому назначению противоречит законодательным нормам. За нарушения предусмотрены штрафы, в некоторых ситуациях землю могут даже изъять;
• убыточностью проекта. Например, рядом с участком проходит линия электропередач. Вы не сможете построить административное здание или жилье для персонала. Также если на территории действует сервитут, это значит, что другие лица имеют право использовать часть вашей земли. Из-за этого вы не сможете огородить всю территорию или установить забор.

Что такое назначение земельного участка

Каждый земельный участок в России имеет два ключевых параметра. Это категория земель и вид разрешенного использования.

Категория земель — это общее назначение территории. В России существует семь категорий. Это земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, особо охраняемые территории, земли лесного и водного фондов, а также земли запаса. Промышленный участок относится к категории «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и специального назначения».

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это более точная характеристика. Она определяет, какие действия разрешены на участке. Для промышленных территорий ВРИ могут быть разными. Важно то, что возводить на участке можно объекты с назначением, что разрешенны ВРИ. Если в документах указано «складская деятельность», вы не сможете построить перерабатывающий завод.

Светлана Опрышкодиректор портала"Всеостройке.рф"

Комментарий эксперта:

На промышленных землях в целом разрешена деятельность, связанная с производством, хранением, логистикой. На землях населенных пунктов промышленные объекты можно размещать только в выделенных зонах. На сельскохозяйственных землях промышленное строительство запрещено. Исключение составляют объекты, которые необходимы для ведения сельского хозяйства.

 «Земли промышленности используются для размещения производственных и административных зданий и сооружений, а также обслуживающих их объектов. На землях этой категории могут находиться заводы и фабрики, складские терминалы, транспортно-распределительные центры, энергетические установки и подстанции, инженерно-коммунальные сооружения и др., – поясняет более подробно Светлана Опрышко, директор портала «Всеостройке.рф».  

Промышленные земли, как правило, сосредоточены в особых зонах, которые намеренно выносят за пределы жилых кварталов, поскольку производственная деятельность нередко связана с шумом, выбросами, складированием материалов и другими факторами, несовместимыми с комфортным проживанием людей. Строить жилье на таких участках запрещено. Однако исключения возможны в зависимости от конкретного вида разрешенного использования (ВРИ). К примеру, при определенных условиях на территории может быть разрешено разместить общежитие для персонала. 

Сведения о виде разрешенного использования участка — это ключевая характеристика, которая диктует назначение земли, допустимые типы застройки и разрешенную деятельность на ней, — содержатся в ЕГРН. Получить ее можно несколькими способами: на сайте Росреестра через личный кабинет, на портале госуслуг или в МФЦ. Также можно воспользоваться общедоступным онлайн-инструментом Росреестра —  кадастровой картой, где по кадастровому номеру также можно определить вид разрешенного использования земли. 

За использование участка не по назначению предусмотрены штрафы: для граждан они могут достигать 1% кадастровой стоимости участка (но не менее 10 000 рублей), для юридических лиц — до 2% (но не менее 100 000 рублей). В отдельных случаях при систематическом нарушении ВРИ земельный участок может быть изъят через суд. Таким образом, прежде чем начинать какую-либо деятельность на участке, необходимо точно определить его разрешенное использование — это позволит избежать серьезных финансовых санкций и требований о сносе самовольных построек». 

Какие бывают ограничения и обременения

Ограничения и обременения — это условия, которые уменьшают возможности собственника. Они могут быть установлены законом или отдельным соглашением.

Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) создаются вокруг промышленных предприятий. Такие объекты влияют на экологию, поэтому в пределах СЗЗ запрещено строить жилье, образовательные учреждения, медицинские объекты. Если какой-то участок попадает в СЗЗ соседнего завода, собственник земли не сможет разместить на ней офис или построить общежитие для рабочих.

Охранные зоны создаются вокруг линейных объектов. Это линии электропередач, газопроводы, нефтепроводы, автомобильные и железные дороги. В таких зонах действуют запреты: нельзя возводить капитальные строения, проводить без согласования земляные работы, высаживать деревья. В охранной зоне ЛЭП, например, расстояние от опоры до здания должно соответствовать определенным нормативам.

Водоохранные зоны — это территории вдоль водоемов. В них запрещены действия, в результате которых вода может быть загрязнена. Это строительство, размещение отходов, применение химикатов. Если участок находится в водоохранной зоне, потребуется специальное разрешение на строительство. Также необходимо соблюдать экологические требования.

Сервитут — это право других лиц использовать часть вашего участка. Например, если через вашу землю проходит труба или кабель. Владелец коммуникаций имеет право доступа для их обслуживания. Сервитут может быть частным (в пользу конкретного лица) или публичным (в интересах государства). Данные о сервитуте фиксируется в реестре и он сохраняется при смене владельца участка.

Где проверить назначение участка

Выписка из ЕГРН

В выписке из ЕГРН содержатся такие данные:

• кадастровый номер и адрес участка, если он установлен;
• категория земель и вид разрешенного использования;
• площадь и границы;
• право собственности и обременения;
• кадастровая стоимость.

Заказать выписку можно на портале Госуслуг или сайте Росреестра. Важно запрашивать выписку непосредственно перед сделкой, потому что данные в реестре могут меняться.

Публичная кадастровая карта

Публичная кадастровая карта — это бесплатный онлайн-инструмент Росреестра. На ней можно найти участок по конкретному адресу или кадастровому номеру. Карта отображает:

• границы и площадь участка;
• категорию земель и ВРИ;
• кадастровую стоимость;
• наличие зон с особыми условиями.

Учтите, что сведения карты сведения носят информативный характер. Не нужно использовать их для определения того, стоит ли выходить на сделку. Точные данные будут указаны в выписке из ЕГРН.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

ГПЗУ — это документ, который выдает местная администрация. Он содержит важную информацию:

• градостроительный регламент;
• параметры разрешенного строительства;
• сведения о красных линиях и особых зонах;
• требования к подключению к сетям.

ГПЗУ нужен для получения разрешения на строительство. Его можно заказать через МФЦ или Госуслуги. Срок подготовки плана — до 30 дней.

Как проверить ограничения участка

Проверка обременений в реестре

Обременения и ограничения фиксируются в ЕГРН. Чтобы узнать о них, нужно:

1. Заказать расширенную выписку из ЕГРН и обратить внимание на раздел об ограничениях.
2. Изучить записи об арестах, залогах, сервитутах.
3. Проверить наличие особых зон: санитарных, охранных, водоохранных.

Особые зоны можно также увидеть на публичной кадастровой карте — они выделены цветными контурами, но точная информация будет только в выписке из ЕГРН.

Проверка по документам местной администрации

Местная администрация хранит документы территориального планирования. Для проверки участка:

1. Найдите генеральный план муниципального образования. На нем отображены функциональные зоны. В частости, можно увидеть участки, на которых разрешено промышленное строительство.
2. Изучите правила землепользования и застройки. Этот документ содержит регламенты для каждой зоны. В нем указано, какие виды использования разрешены, условно разрешены или запрещены. Также указаны предельные параметры застройки.
3. Получите ГПЗУ на конкретный участок. Он даст детальную информацию о возможностях строительства на той территории, которую вы хотите приобрести.

Частые ошибки при проверке

К типичным ошибкам покупателей земли можно отнести такие:

• игнорирование особых зон, например, когда люди собираются купить территорию в водоохранной зоне;
• проверка данных только по карте — данные не всегда актуальны;
• неправильное понимание ВРИ. Вид разрешенного использования может быть основным, условно разрешенным или вспомогательным;
• отсутствие проверки инженерных сетей. Даже если юридически участок чист, на нем могут проходить подземные коммуникации, которые не обязательно будут отражены в реестре.

Когда стоит привлечь специалиста

К специалисту, юристу или кадастровому инженеру для проведения проверки стоит обратиться в таких ситуациях:

• планируется сделка с покупкой земли на крупную сумму, когда ошибка может стоить миллионов. Юрист или кадастровый инженер поможет минимизировать риски.
• сложная история участка, например, когда требуется проведение экологической экспертизы;
• неясные ограничения. Например, когда в документах есть противоречия или пробелы;
• нестандартное строительство. Если ваш проект выходит за рамки типовых параметров, нужно обратиться к эксперту по градостроительному праву.

Итог: как убедиться, что участок подходит для бизнеса

Чтобы убедиться, что промышленный участок подходит для вашего бизнеса:

1. Проверьте категорию земель и ВРИ в выписке ЕГРН.
2. Убедитесь, что необходимый вам вид деятельности разрешен.
3. Проверьте наличие обременений: аресты, залоги, сервитуты.
4. Узнайте, не входит ли участок в особые зоны: санитарные, охранные, водоохранные.
5. Получите ГПЗУ и сверьте параметры застройки, также изучите ПЗЗ муниципалитета.
6. Проверьте наличие инженерных сетей и ограничений по подключению.
7. При необходимости проведите экологическую и юридическую экспертизу.

Минимальный набор документов перед сделкой должен быть таким:

• выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);
• ГПЗУ;
• копия ПЗЗ с выделенной зоной участка;
• документы, подтверждающие право собственности продавца;
• заключения экспертиз, если в них есть необходимость.

FAQ

Межевание земельного участка — для чего оно нужно и как его провести?

Регистрируем право собственности на земельный участок — куда обращаться и что делать?

Неровный рельеф или уклон: как самостоятельно выровнять земельный участок

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости