Новые правила подтверждения дохода для ипотеки: теперь учитывается только белая зарплата

В 2026 году стали действовать более строгие правила выдачи ипотечных кредитов. Получить одобрение стало сложнее, особенно людям, которые получают часть зарплаты неофициально.

Рассказываем, какие заработки теперь учитывают при рассмотрении заявок и как можно подтвердить доход для ипотеки.

Что изменилось в правилах ипотеки

Раньше многие банки закрывали глаза на «серые» доходы. Например, когда будущий заемщик приносил справку по форме банка, но указывал зарплату, которая не совпадала с официальной, и получал одобрение.

Сейчас банки учитывают только официальные доходы, подтвержденные документами. Принимается во внимание только та зарплата, которая проходит через бухгалтерию и отражается в налоговой отчетности.

Также теперь банк смотрит не только на сумму дохода, но и на его стабильность, источник и историю поступлений. Если зарплата приходит нерегулярно или от разных работодателей, это может стать причиной отказа.

Какие доходы теперь учитываются

Банки принимают к рассмотрению только те доходы, которые можно официально подтвердить, в том числе:

1. Зарплата, которую можно подтвердить справкой 2-НДФЛ. Она показывает официальную зарплату, удержанные налоги, период работы. Банк обычно запрашивает справку за последние 6–12 месяцев.
2. Официальные премии. Если они прописаны в трудовом договоре и отражены в 2-НДФЛ, их учтут при расчете. Разовые бонусы без документального подтверждения банки не рассматривают.
3. Доход ИП и самозанятых (при наличии подтверждения). Индивидуальные предприниматели могут предоставить налоговую декларацию 3-НДФЛ или выписку из банка о поступлениях. Самозанятые — справку о доходах из приложения «Мой налог».
4. Дивиденды и другие легальные доходы. Если вы получаете доход от инвестиций, аренды недвижимости или авторских прав, его можно учесть. Но также потребуются документы, которыми можно подтвердить доход: договоры, выписки, налоговые декларации.

Какие доходы больше не учитываются

Банки перестали принимать к рассмотрению доходы, которые нельзя официально подтвердить, в том числе:

1. «Серая» зарплата. Если часть зарплаты вы получаете неофициально, банк ее не будет учитывать.
2. Неофициальные доходы от подработки. Репетиторство, услуги парикмахера, прочие разовые заказы не будут учтены, даже если деньги приходят на карту от физических лиц, но без оформления получателя в качестве ИП или самозанятого.
3. Любой тип дохода без подтверждающих документов. Поступления, данных о которых нет в ФНС, банк не будет учитывать.

Юлия АнпилоговаРуководитель сервиса «Ипотека» в экосистеме недвижимости М2М2

Комментарий эксперта:

ЦБ ужесточил правила оценки доходов при выдаче ипотеки — теперь банки ориентируются только на официальные источники. В расчет долговой нагрузки входят зарплата по справке 2‑НДФЛ или выписке из СФР, полученная через портал Госуслуг. Для подтверждения официальной прибыли от бизнеса нужны дополнительные документы. Индивидуальные предприниматели и самозанятые должны предоставить налоговые декларации (3-НДФЛ) и выписки по счетам, а также справки о профессиональном доходе самозанятых (если будущий заемщик — плательщик НПД).

Пенсии и социальные выплаты в качестве доходов подойдут только в случае, если они оформлены официально. Кроме того, некоторые банки учитывают доход от сдачи в аренду. Учтут и дивиденды, и проценты по вкладам. Все «серые» поступления — зарплаты в конверте, переводы от близких, кешбэк или непостоянные подработки теперь не приимают во внимание. Банки смогут брать их только как средний доход по региону, что существенно снижает шансы на одобрение. Полный переход на такие жесткие правила завершится к 1 июля 2027 года. До этого момента некоторые банки еще могут использовать свои старые методики.

Как теперь банки проверяют доход

Справки 2-НДФЛ / по форме банка

Справка 2-НДФЛ — основной документ для подтверждения дохода. Она показывает официальную зарплату, удержанные налоги, период работы. Некоторые банки принимают справки по своей форме, но даже в этом случае данные должны совпадать с налоговой отчетностью. Учтите, что при необходимости банк может проверить справку через ФНС. Важно: справка должна быть актуальной. Документ, полученный более трех месяцев назад, могут не принять.

Данные из ФНС

Банки имеют доступ к данным Федеральной налоговой службы. Они могут проверить, совпадает ли ваш доход в справке с тем, что указано в налоговой декларации. Если есть расхождения — это повод для отказа в оформлении ипотечного кредита.

Также ФНС передает банкам информацию о статусе самозанятого, доходах ИП, налоговых задолженностях. Это помогает оценить надежность заемщика. Если вы не платите налоги или у вас есть задолженность, банк может отказать в ипотеке.

Кредитная история

Кредитная история — важный инструмент, которым пользуются при проверке заемщиков. Банк видит, как вы погашали предыдущие кредиты, есть ли просрочки, какая у вас долговая нагрузка в целом.

Если в кредитной истории много запросов от других банков, это может насторожить банк, в который вы обращаетесь для оформления ипотеки. Частые обращения за кредитами — признак финансовой нестабильности. Также банк проверяет, нет ли у вас открытых кредитов, которые могут увеличить нагрузку.

Цифровые сервисы проверки

Банки используют цифровые платформы для анализа дохода граждан. Некоторые банки интегрированы с сервисами, которые помогают оценить финансовое поведение клиента. Также применяются скоринговые системы: специальные алгоритмы анализируют сотни параметров и выдают оценку надежности заемщика.

Кому стало сложнее получить ипотеку

Новые правила коснулись нескольких категорий заемщиков:

• сотрудников с «серой» зарплатой. Даже при больших суммах, которые вы получаете неофициально, шансы на подтверждение заявки очень малы;
• фрилансеров без подтвержденного дохода. Дизайнеры, копирайтеры, программисты, которые работают без оформления, сталкиваются с трудностями при направлении заявок. Если доход приходит от разных заказчиков без официального проведения таких платежей в качестве дохода, подтвердить его сложно;
• малый бизнес. Индивидуальные предприниматели с нестабильным доходом могут получить отказ.

Также в зоне риска молодые специалисты без кредитной истории, пенсионеры с небольшим официальным доходом, люди с временной работой.

Рустам Азизовдиректор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101»

Комментарий эксперта:

Драматического эффекта от нововведений на рынке не наблюдается, потому что о предстоящем ужесточении скоринга было известно заранее. При этом основные системообразующие банки сохранили за собой право на индивидуальную верификацию платежеспособности клиента — они используют внутренние скоринговые модели и альтернативные методы оценки, опираясь на историю и обороты по счетам.

Как повысить шансы на одобрение ипотеки

Увеличить официальный доход

Получить ипотеку без официального дохода практически невозможно, в том числе и в ситуациях, когда официально вам начисляют, например, 30 тыс. рублей, а по факту вы получаете 100 тыс. рублей. Если вы получаете часть зарплаты «в конверте», поговорите с работодателем о том, чтобы получать если не все, то как минимум большую часть официально. Также можно рассмотреть смену работы на позицию с официальным оформлением и стабильным доходом. 

Подтвердить дополнительные источники дохода

Если у вас есть дополнительный неофициальный доход (аренда, инвестиции, подработка), оформите их официально. Заключите договор, например, аренды квартиры, которую вы сдаете, платите налоги. Тогда банк сможет учесть такие доходы. Для самозанятых важно регулярно фиксировать доходы в приложении «Мой налог».

Снизить долговую нагрузку

Банки смотрят на соотношение ежемесячных платежей по кредитам и дохода. Если у вас много кредитов, закройте самые мелкие или рефинансируйте их. Чем меньше долговая нагрузка, тем выше шансы на получение ипотеки. Желательно, чтобы платежи по всем кредитам не превышали 40% вашего официального дохода.

Привлечь созаемщика

Если вашего дохода не хватает, привлеките созаемщика — супруга, родителя, родственника. Его официальный доход будет учитываться при рассмотрении заявки. Важно, чтобы созаемщик имел официальный доход и хорошую кредитную историю. Но в таком случае учтите, что созаемщик тоже несет ответственность по кредиту.

Увеличить первоначальный взнос

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита и ежемесячный платеж. Банки лояльнее относятся к заемщикам, которые вносят 30–50% стоимости жилья — это снижает риски кредитора. Также высокий первоначальный взнос может помочь получить кредит по более низкой ставке.

Альтернативные варианты

Если получить ипотеку по новым правилам сложно, рассмотрите альтернативы:

• программы для самозанятых. Отдельные банки разработали специальные продукты для самозанятых. Они учитывают доход из приложения «Мой налог» и предлагают упрощенную процедуру оформления;
• субсидированные программы. Государственные программы (семейная ипотека, ИТ-ипотека и прочие) имею более мягкие условия, в том числе меньший процент по ипотеке. Как следствие, для получения ипотеки по таким программам можно иметь меньший заработок, чем, например, при оформлении кредита со ставкой 15%;
• покупка с рассрочкой. Некоторые застройщики предлагают рассрочку без участия банка. Это фактически не ипотека, а способ купить жилье с поэтапной оплатой. Но учтите, что условия могут быть не очень выгодными.

Также можно рассмотреть аренду с правом выкупа или покупку меньшей по площади недвижимости с перспективой расширения.

Как подготовиться к подаче заявки

Какие документы нужны

Подготовьте паспорт, СНИЛС, трудовую книжку, справку 2-НДФЛ за 6–12 месяцев, выписку из банка о поступлениях. Если вы ИП или самозанятый, то налоговую декларацию или справку из «Мой налог».

Также могут потребоваться дополнительные документы. Лучше заранее уточнить перечень необходимого в том банке, куда вы собираетесь направить заявку на получение ипотеки.

Как проверить кредитную историю

Закажите бесплатный отчет о кредитной истории через БКИ. Узнать, в каких именно БКИ содержится ваша кредитная история, можно на портале Госуслуг. Проверьте, нет ли ошибок, просрочек или данных о каких-то кредитах, которые вы никогда не оформляли. При необходимости обратитесь в банк для исправления ошибок.

Как рассчитать платеж

Используйте ипотечный калькулятор на сайте банка. Учитывайте не только ежемесячный платеж, но и прочие постоянные расходы, в том числе на погашение прочих кредитов, выплату алиментов и т.д. Платеж не должен превышать 40% официального дохода.

Частые ошибки

Подача без подготовки

Не подавайте заявку, пока не собрали все документы и не проверили кредитную историю. Отказ может испортить вашу кредитную историю и снизить шансы на одобрение заявки в других банках.

Завышение дохода

Не указывайте в анкете доход, который не можете подтвердить. Банки проверяют данные через ФНС и другие источники. Обман приведет к отказу.

Попытки скрыть обязательства

Если у вас есть кредиты, алименты, поручительства, укажите их. Сокрытие обязательств — основание для отказа. Банк все равно узнает об этом при проверке, чо приведет к отказу.

Чек-лист перед подачей на ипотеку

1. Проверьте кредитную историю в БКИ, в которых она хранится.
2. Соберите все необходимые документы: паспорт, справку 2-НДФЛ, трудовую книжку, выписки, но заранее уточните в банке, что именно нужно подготовить.
3. Рассчитайте допустимый платеж — желательно, чтобы он не превышал 40% дохода.
4. Увеличьте первоначальный взнос, если это возможно.
5. Закройте мелкие кредиты для снижения долговой нагрузки.
6. Обсудите с работодателем официальное оформление, если вы рабтаете неофициально либо то, что он будет указывать всю зарплату, которую вы на самом деле получаете, а не ее часть.
7. Если вы самозанятый или индивидуальный предприниматель, оформите все свои доходы официально.

FAQ

Дают ли ипотеку без 2-НДФЛ? Да, но получить одобрение гораздо сложнее.

Можно ли подтвердить доход иначе — не справкой 2-НДФЛ? Да, для самозанятых потребуется справка из «Мой налог», для ИП — налоговая декларация.

Учитываются ли премии при рассмотрении заявки? Да, если они официальные, прописаны в трудовом договоре и отражены в 2-НДФЛ. Разовые бонусы без документального подтверждения банки не учитывают.

Что делать при отказе и как повысить шанс одобрения ипотеки? Узнайте причину отказа у банка, но учтите, что банк вправе не раскрывать ее. Если проблема в доходе, увеличьте официальный заработок или первоначальный взнос. Если в кредитной истории — исправьте ошибки, закройте просрочки. Подавайте новую заявку можно через 2–3 месяца после устранения причин.

Можно ли обжаловать отказ? Формально — да, но на практике банки редко меняют решение. Лучше устранить причину отказа и подать заявку снова, возможно, в другой банк.

Сколько времени занимает проверка дохода? Обычно 1–3 рабочих дня. Если банк запрашивает дополнительные документы или проверяет данные через ФНС, то до 5–7 дней.

Покупка ипотечной квартиры: варианты проведения сделки с залоговой недвижимостью

Ипотека без первоначального взноса: выгодно ли ее брать и в каких случаях можно оформить?