В каком доме на участке можно прописаться и как поступить, если регистрация невозможна

Нередко происходят ситуации, когда собственники дома на участке не могут прописаться в нем. Причем они могут возникать уже после того, как люди приобрели жилье, надеясь, что смогут оформить регистрацию.

Рассказываем, в каком доме можно прописаться, а в каком нельзя и почему, и объясняем, что можно сделать, чтобы в жилье все же можно было зарегистрироваться, несмотря на отсутствие такой возможности в данный момент.

Что такое прописка в частном доме и где она возможна

Отличие регистрации от проживания

Можно жить в доме без регистрации в нем, если особенности проживания не нарушают действующие нормы. При этом без регистрации вы не сможете прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в школу по месту жительства, получить некоторые льготы. Регистрация подтверждает, что вы проживаете по конкретному адресу.

Требования к жилью

Не в любом доме можно зарегистрироваться. Закон четко определяет, какое жилье считается пригодным для постоянного проживания. Это должно быть капитальное строение, подключенное к коммуникациям, с адресом и соответствующее санитарным и техническим нормам.

Что говорит закон

Основной документ, определяющий нюансы прописки — Жилищный кодекс РФ. Он устанавливает, что регистрация возможна только в жилом помещении. Также при регистрационных действиях принимаются во внимание постановления Правительства РФ, которые определяют порядок признания дома жилым.

В каких строениях можно прописаться

Жилой дом на участке ИЖС

Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — самый верный вариант для прописки в доме, который расположен на его территории.

Если дом построен на земле с категорией земли населенных пунктов и видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, прописаться в нем можно сразу после ввода дома в эксплуатацию и присвоения ему адреса.

Строение должно отвечать таким требованиям:

• оно должно быть капитальным: иметь фундамент, стены, крышу;
• строение должно быть подключено к электричеству, водоснабжению, канализации (или иметь автономные системы);
• сооружению должен быть присвоен почтовый адрес;
• дом должен быть признан пригодным для постоянного проживания.

Дом в СНТ (садовый участок)

Прописаться в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) сложнее, но это возможно при определенных обстоятельствах.

Регистрация в целом возможна, если дом признан жилым. При этом нужно учесть, что изначально садовый дом по умолчанию считается нежилым строением для сезонного проживания. Чтобы прописаться, нужно перевести его в статус жилого.

Условия перевода такие:

• дом должен быть капитальным и пригодным для круглогодичного проживания;
• должны быть подключены электричество, отопление, водоснабжение (или автономные аналоги);
• температура в помещениях должна соответствовать санитарным нормам;
• дом должен быть расположен в границах населенного пункта.

Для перевода садового дома в жилой нужно подать заявление в местную администрацию, приложить техническое заключение о состоянии дома, после чего комиссия рассмотрит все документы и примет решение. Если дом признают жилым, можно будет прописаться в нем.

Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

Комментарий эксперта:

В связи с актуальными изменениями в действующем законодательстве стала возможна официальная регистрация по месту жительства в СНТ. Действительно, земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для садоводства, теперь допускают оформление прописки, но только в том случае, если на участке официально возведен и зарегистрирован именно жилой дом. Основной нюанс заключается в корректном адресе объекта, поскольку вы не можете быть зарегистрированы просто по адресному ориентиру земельного участка. Процесс оформления должен быть аналогичен тому, как это происходит с домами в ИЖС, где номера домов и названия улиц присвоены априори и привязаны к Государственному адресному реестру. В СНТ необходимо пройти эту процедуру самостоятельно, поскольку прописка категорически невозможна в садовых домах, которые числятся как нежилые строения, а также в объектах незавершенного строительства или иных строениях, не соответствующих статусу жилого помещения. Именно наличие в документах слова «жилой» дает законное право на регистрацию по месту жительства.

Дом в ДНП и коттеджном поселке

Дачные некоммерческие партнерства (ДНП) и коттеджные поселки — промежуточный вариант между ИЖС и СНТ.

Возможность прописки зависит от статуса земли. Если земля в ДНП имеет категорию земли населенных пунктов и вид разрешенного использования для дачного строительства или для индивидуального жилищного строительства, прописаться можно. 

В коттеджных поселках обычно все проще: застройщики сразу оформляют землю под ИЖС, дома строят капитальные, а адреса присваиваются автоматически. Прописка в таких поселках обычно не вызывает никаких проблем.

В каких строениях прописка невозможна

Садовый дом (нежилой)

Садовый дом по закону предназначен для сезонного проживания. В нем нельзя прописаться, пока он не будет переведен в статус жилого. Даже если вы живете в таком доме круглый год, юридически он считается нежилым, поэтому прописка в нем невозможна.

Хозпостройки (баня, гараж)

Бани, гаражи, сараи, теплицы и другие хозяйственные постройки не считаются жилыми помещениями. В них нельзя прописаться ни при каких условиях. Даже если вы оборудуете баню под жилье, юридически она останется нежилым строением.

Недостроенный дом

Недостроенный объект не считается жилым помещением. У него нет технического паспорта, нет адреса, он не прошел процедуру ввода в эксплуатацию. Прописаться в таком доме нельзя. Нужно завершить строительство, оформить дом и только потом обращаться за регистрацией.

Дом без ввода в эксплуатацию

Даже полностью построенный дом нельзя использовать для проживания, пока он не введен в эксплуатацию. Эта процедура подтверждает, что здание безопасно, соответствует разработанному проекту и подключено к коммуникациям. Без акта ввода в эксплуатацию прописка невозможна.

Василиса Овсянниковаруководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки»М2

Комментарий эксперта:

Невозможно зарегистрироваться по месту жительства в здании, имеющем нежилое назначение, то есть не предназначенное для постоянного проживания, также для прописки не подходят некапитальные (временные) постройки (бытовки, вагончики), гаражи и технические помещения .

На землях оборонного ведомства, природоохранных территориях, заповедниках, землях запасного фонда строительство жилых объектов запрещено или ограничено, соответственно, строительство и регистрация в таких строениях также невозможна. При этом есть исключения, например, участок, находящийся в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень приведён в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.

Требования к дому для регистрации

Чтобы дом признали пригодным для постоянного проживания и разрешили прописаться в нем, он должен соответствовать нескольким критериям:

• наличие адреса. Без адреса зарегистрироваться невозможно. Адрес присваивает местная администрация после ввода дома в эксплуатацию;
• подключение к коммуникациям. Дом должен быть обеспечен электричеством, отоплением, водоснабжением. Допускается наличие автономных систем: скважины, септика, газового баллона, электрокотла. При этом системы должны быть безопасными и исправными;
• пригодность для проживания. Дом должен соответствовать санитарным и техническим нормам. Так, температура в помещениях должна быть не ниже 18 градусов в холодный период. Также должно быть естественное освещение. Кроме этого, в доме должны быть кухня, а само строение не должно иметь в своем составе аварийных конструкций;
• соответствие нормам. Дом должен быть капитальным: иметь фундамент, несущие стены и крышу. Также дом не должен находиться в аварийном состоянии или в зоне подтопления.

Как оформить прописку в доме на участке

Для регистрации в доме нужно сделать следующее:

1. Убедитесь, что дом признан жилым. Проверьте выписку из ЕГРН: в графе «назначение» должно быть указано «жилой дом». Если дом садовый, сначала переведите его в жилой.
2. Получите выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает ваше право собственности и статус дома. Заказать выписку можно через портал Госуслуг или в МФЦ.
3. Подготовьте документы: паспорт заявителя, выписку из ЕГРН на дом и землю, документ-основание права собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.), заявление о регистрации по месту жительства (форма №6). Если прописываются другие члены семьи — их паспорта и свидетельства о рождении.
4. Обратитесь в уполномоченный орган. Подать документы можно в МФЦ, через портал Госуслуг (в электронном виде), также в подразделении МВД.
5. Дождитесь решения. Регистрация оформляется в течение 3–7 рабочих дней. После этого в паспорте поставят штамп о прописке, а в базе данных — запись о вашем месте регистрации.

Частые причины отказа

Даже при соблюдении всех формальностей в регистрации могут отказать. Причины могут быть такими:

• дом не признан жилым. Если в выписке из ЕГРН указано «садовый дом» или «нежилое строение», в прописке откажут.
• у дома нет адреса. Без почтового адреса дома зарегистрироваться в нем невозможно. Если дом построен, но адрес не получен, обратитесь в местную администрацию.
• прописаться не позволяет категория земли, также отказ возможен, если есть споры о границах участка или обременения на нем;
• дом находится в аварийном состоянии. Если комиссия признает дом аварийным или непригодным для проживания, регистрация невозможна;
• предоставлен неполный пакет документов. Отсутствие паспорта или других необходимых документов — формальная причина для отказа;
• нарушен порядок перевода дома в другую категорию. Если дом переведен в категорию жилого с нарушениями (например, без технического заключения), регистрацию могут аннулировать.

Важные нюансы

При регистрации в доме нужно учесть такие нюансы:

• прописка не равнозначна праву собственности. Регистрация по месту жительства не делает человека собственником дома или его части. Вы можете быть прописаны в доме, который вам не принадлежит (с согласия собственника). Также вы можете владеть домом, но быть прописанным в другом месте;
• собственник дома может прописать в нем членов семьи, родственников, даже посторонних людей — с их согласия. Для прописки несовершеннолетних детей согласие собственника не требуется: их прописывают по месту регистрации родителей;
• если вы не планируете жить в доме постоянно, можно оформить временную регистрацию (по месту пребывания). Она действует от 3 месяцев до 5 лет.

Что выгоднее — ИЖС или СНТ

Плюсы и минусы прописки в доме на участке ИЖС:

• плюсы: проще прописаться, вокруг развиты городские коммуникации и инфраструктура;
• минусы: выше налоги, дороже земля и сам дом, более строгие требования к застройке.

Плюсы и минусы прописки в доме в СНТ:

• плюсы: дешевле земля, дом и меньше налоги, также ваш дом, скорее всего, будет расположен ближе в природе;
• минусы: сложнее с пропиской — в некоторых случаях придется заняться вопросом документов, а иногда оказывается, что регистрация невозможна, коммуникации часто автономные, инфраструктура зависит от товарищества.

Если ваша цель — постоянное проживание с пропиской, ИЖС удобнее. Если вы хотите сэкономить и готовы пройти процедуру перевода дома в жилой, СНТ может быть выгоднее.

Жилищная субсидия — кому положена и как ее получить?

Дом у реки: где его можно строить, чтобы все было по закону?

Земельный налог: кто должен платить, как его рассчитать, какие предусмотрены льготы

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости