Когда и как изымается недвижимость для госнужд и что положено собственникам

Только в Москве и Подмосковье за первые 5,5 месяцев 2026 года было принято свыше 220 решений об изъятии недвижимости для государственных нужд, подсчитала «РБК-Недвижимость».

Совместно с экспертами разбираемся, в каких случаях возможно изъятие, и почему компенсация поначалу часто на 20–25% меньше, чем потом присуждает суд.

Что такое изъятие недвижимости для госнужд

Это принудительное отчуждение частной недвижимости в пользу государства или муниципалитета. Изымать могут квартиры, земельные участки с постройками или без них. По словам адвоката Алексея Юминова, главная цель — земля, которую власти планируют использовать иначе, а здания обычно сносят.

В каких случаях изымают недвижимость для госнужд

Российское законодательство строго регулирует, что и когда можно изымать. Эксперты выделяют три основные ситуации.

1. Под масштабные инфраструктурные проекты. Согласно статье 49 Земельного кодекса, изъятие возможно для строительства дорог, транспортной инфраструктуры, прокладки инженерных коммуникаций, объектов энергетики, а также объектов обороны и безопасности. При этом изъятие допускается лишь в исключительных случаях, когда нельзя обойтись без отчуждения.
2. Под комплексное развитие территорий (КРТ). Здесь речь о серии взаимосвязанных объектов. Изъятие регулирует статья 65 Гражданского кодекса. Однако нельзя изымать любую недвижимость на территории КРТ. Например, участки с индивидуальным жилым строительством (ИЖС) и садовыми домами изымают только если дома признаны аварийными, сильно изношены, в плохом техническом состоянии и не имеют инженерных систем. Если эти условия не выполнены, изъятие запрещено.
3. Реновация и другие региональные программы. Крупнейший пример — московская программа реновации (закон Москвы № 14 от 2017 года). В ней изымаются квартиры в многоквартирных домах, включённых в программу, но только если за это проголосовали не менее двух третей собственников. На месте изъятого жилья обычно строят новые многоэтажки.

Иногда под изъятие попадают и те, кто по закону не должен был оказаться в такой ситуации. Так случилось в одном из коттеджных поселков Подмосковья, попавшем в зону КРТ. Часть участков уже была продана под строительство жилья, и люди опасаются потерять землю. Эксперты называют это «коттеджным рабством» — перекосом в реализации КРТ.

Адвокат Алексей Юминов поясняет, что собственник массива земли в зоне КРТ не может застраивать её без договора с муниципалитетом о комплексном развитии, включающем инфраструктуру. Обычно изъятие незастроенных участков не происходит — их просто «замораживают» градостроительно. При этом такая «заморозка» должна касаться только первоначального собственника, а не тех, кому он продал участки после межевания. По факту подобных ситуаций Следственный комитет ведет уголовное дело по статье 159 УК РФ (мошенничество).

Что получают собственники взамен

Закон предусматривает два варианта компенсации за изымаемую недвижимость: денежную выплату или предоставление равнозначного объекта взамен. Второй вариант чаще встречается в программах, связанных с жильём, например, при реновации и КРТ. Собственник может предложить объект для обмена, но из-за срочности проектов стороны обычно не идут на этот путь.

Даже при согласии на обмен часто возникают долгие судебные споры. В «Регионсервисе» приводят пример из Адыгеи: собственнику дали взамен участок под ИЖС, но в проекте планировки территории на этом участке должна была появиться школа. Только после длительных судов, включая Верховный суд, это решение отменили. В Татарстане был случай, когда взамен изъятого участка предоставили неравнозначный, и таких примеров немало.

Гораздо чаще встречается денежная компенсация. Ее размер изначально определяют оценщики, привлечённые стороной, инициирующей изъятие. Как правило, эти суммы собственников не устраивают.

Если договориться не получается, дело решается в суде, где компенсацию определяют судебные эксперты. Они руководствуются законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и оценивают рыночную стоимость с учётом аналогов.

Адвокат Алексей Юминов отмечает: «Компенсации, предлагаемые досудебно, обычно на 20–25% ниже, чем суммы по итогам судебной экспертизы. Случаев, когда суд снижает компенсацию, крайне мало. Добиться увеличения более чем на 50% удается редко».

Бывают исключения. Например, в Тверской области по делу об изъятии участка под скоростную автомагистраль Москва — Санкт-Петербург компенсацию увеличили более чем в два раза.

Причина расхождений — не только объективные факторы (разные даты оценки, неполные документы). По мнению Юминова, досудебные оценщики могут быть более лояльны к заказчикам, чтобы не портить отношения. В отличие от судебных экспертов, они не несут уголовной ответственности за ложные заключения.

Компенсация должна предшествовать изъятию

Статья 35 Конституции РФ гласит: «Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

Это не значит, что компенсация должна быть выплачена сразу полностью. Конституционный суд в апреле 2026 года пояснил: иногда участок нужно изъять срочно, а оценка требует времени. В таких случаях собственник должен получить хотя бы часть возмещения заранее, а споры по остальной сумме решаются отдельно.

Можно ли оспорить само изъятие?

Оспаривать размер компенсации — обычная практика. А вот отменить само решение об изъятии почти невозможно, хотя закон это допускает (например, пункт 14 статьи 56.6 Земельного кодекса). По словам управляющего партнера адвокатского бюро «Юг» Юрия Пустовита, собственники иногда злоупотребляют этим, пытаясь добиться выгодных условий выкупа.

Он приводит пример крупного федерального проекта по строительству железнодорожной инфраструктуры, который вел Росжелдор. Для реализации концессионеру нужно было изъять несколько участков. Один собственник, получив предложение о выкупе, выставил цену в десять раз выше. После отказа он стал затягивать процесс, оспаривая действия в суде.

Однако суд не приостановил дело, участки изъяли, а вопрос о цене выделили в отдельное производство. Сейчас права на землю оформлены на федеральную собственность, и проект реализуется.