Три основных способа купить квартиру: ипотека, кредит и накопления

Ипотека кажется самым очевидным решением, если нет полной суммы на покупку жилья. Однако при определённых условиях выгоднее взять потребительский кредит или накопить деньги. Рассмотрим три варианта на примере одних и тех же цифр.

Цена квартиры — 8 млн рублей, ипотека под 19%, потребительский кредит под 21%, вклад под условные 14,5%. Для расчетов взяты эти ставки как ориентировочные: они близки к рыночным предложениям, но конкретные условия зависят от суммы, срока и профиля заемщика. Ипотечные и потребительские кредиты на сопоставимых условиях предлагают ПАО «Сбербанк», ПАО «Банк ВТБ», АО «Альфа-банк», АО «Банк ГПБ», АО «Россельхозбанк», ПАО «Совкомбанк», АО «Т-банк», ПАО «Банк ПСБ» и другие банки, по информации РБК Недвижимость.

В модели квартира стоит 8 000 000 рублей — условная двушка на региональном рынке. Начальный капитал — 1 600 000 рублей (20% от стоимости). Предполагается, что цена жилья растёт на 6% в год. Во всех сценариях ежемесячный бюджет одинаков — 119 500 рублей.

Сценарий А: классическая ипотека на 10 лет

Берём кредит 6 400 000 рублей под 19% на десять лет. Ежемесячный аннуитетный платёж — 119 500 рублей. За 120 месяцев общие выплаты составят около 15 940 000 рублей с учётом первого взноса. Переплата по сравнению с начальной стоимостью квартиры — примерно 7 940 000 рублей.

Частично эту нагрузку смягчает налоговый вычет: до 260 тысяч рублей за покупку и до 390 тысяч рублей по процентам при ставке НДФЛ 13%. При повышении ставок НДФЛ с 2025 года максимальный возврат может вырасти до 440 тысяч и 660 тысяч рублей соответственно. Конечная сумма зависит от уплаченного налога.

Ипотека позволяет сразу купить квартиру после одобрения и регистрации сделки, но итоговые выплаты почти вдвое превышают стартовую цену, не учитывая налоговые вычеты.

Сценарий Б: три года копить, затем взять кредит

Начальный капитал 1 600 000 рублей кладём на вклад, ежемесячно добавляя по 119 500 рублей. Вклад приносит 14,5% в первый год, 13% — во второй и 12% — в третий, ставка постепенно снижается вместе с ключевой. За три года на счёте накапливается около 7 566 000 рублей. Квартира к этому времени стоит примерно 9 528 000 рублей. Разрыв — около 1 962 000 рублей. Остаётся занять эту сумму, и здесь возникает выбор: ипотека или потребительский кредит?

Переплата по ипотеке примерно на 212 тысяч рублей меньше, но часть этой экономии съедают расходы на оценку, страховку и оформление.

Если потребительский кредит не обеспечен залогом квартиры, после регистрации права собственности на неё не возникает ипотечного обременения. Значит, жильё можно продать, сдать или подарить без согласия кредитора.

Сценарий В: копить до полной суммы

Используем тот же вклад и ежемесячные пополнения. Ставка постепенно снижается: 14,5% → 13% → 12% → 11% → 10%. К концу четвёртого года на счёте около 9 952 000 рублей, а цена квартиры — около 10 100 000 рублей, почти хватает. На пятый год накопления превышают стоимость примерно на 1,8 млн рублей.

Однако если всё это время снимать квартиру за примерно 30 000 рублей в месяц, расходы на аренду за 4–5 лет составят 1 440 000–1 800 000 рублей. В итоге собственных денег уйдёт около 8 800 000–10 600 000 рублей. При более быстром росте цен накоплений может не хватить.

Когда потребительский кредит выгоднее ипотеки

Чем меньше сумма займа, тем меньше преимущество ипотеки по процентам. Многие расходы на оформление — оценка квартиры, регистрация, дополнительные сборы — фиксированы или слабо зависят от суммы.

При сумме около 500 тысяч — 1 миллиона рублей расходы на оформление могут съесть значительную часть экономии на процентах. В диапазоне 1–1,5 миллиона итог зависит от тарифов и скорости сделки. Необеспеченный потребительский кредит в таких случаях проще оформить, он быстрее и не создаёт залога на квартиру. При суммах выше 2 миллионов рублей разница в процентах обычно перевешивает расходы на оформление, и ипотека становится выгоднее.

Что влияет на итоговый выбор

Досрочные погашения в любом сценарии могут снизить переплату на сотни тысяч рублей. Рефинансировать необеспеченный кредит обычно проще: не нужна повторная оценка квартиры и нет залогодержателя в ЕГРН. При рефинансировании ипотеки, как правило, требуется повторная оценка и оформление ипотечной записи.

Ставки меняются. Если Центробанк снизит ключевую ставку быстрее, чем ожидают, рыночные ставки по кредитам тоже могут упасть. Перекредитоваться по необеспеченному потребительскому кредиту обычно проще, чем по ипотеке.

Накопительный сценарий требует дисциплины — регулярно откладывать 119 500 рублей и не тратить накопления на другие цели. Ипотека дисциплинирует регулярным платёжом и риском взыскания; потребительский кредит тоже обязывает, но квартира не в залоге — давление ниже. Просрочка ухудшает кредитную историю в обоих случаях.

При текущих ставках выгоднее копить 2–3 года, увеличивая первоначальный взнос до 70–80% стоимости. Остаток до 1–1,5 миллиона рублей часто проще закрыть потребительским кредитом: быстрее, без залога и страховки. При суммах свыше 2 миллионов ипотека выгоднее по процентам. Рекомендуется сравнить предложения нескольких кредиторов, так как ставки могут сильно различаться.

Указанные процентные ставки носят иллюстративный характер и не являются рекламой. Полная стоимость кредита определяется в соответствии с федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и зависит от условий конкретного договора. Диапазон полной стоимости потребительского кредита устанавливается кредитором и размещается на его официальном сайте.