Что делать, если продавец квартиры задерживает выезд после покупки

Покупатель квартиры на вторичном рынке может столкнуться с проблемой, когда продавец задерживается с освобождением жилья. Чтобы избежать конфликтов, важно правильно оформить договор и четко прописать порядок выписки и съезда бывшего собственника.

На рынке вторичного жилья существует риск, что право собственности уже зарегистрировано, а продавец формально выписался, но фактически не покинул квартиру. По информации РБК Недвижимость, чтобы минимизировать такие ситуации, в договоре купли-продажи стоит указать конкретную дату освобождения квартиры, порядок передачи ключей, ответственность за просрочку и обязательство продавца вывезти свое имущество. Об этом советует адвокат Никита Казанский из бюро «А ПРО».

В договоре важно зафиксировать, кто прописан в квартире на момент подписания, и установить срок, в течение которого эти лица должны выписаться. Если в квартире зарегистрированы не только продавец, рекомендуется получить от них отдельные заявления с обязательством выписки и прекращения проживания, добавляет партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко.

Закон требует государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, напоминает партнер бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. Освобождение квартиры обычно подтверждается актом приема-передачи, который фиксирует фактическую передачу жилья, состояние квартиры, передачу ключей и наличие или отсутствие вещей продавца, отмечает Никита Казанский.

В законодательстве нет прямого указания на срок освобождения квартиры после продажи. В статье 457 Гражданского кодекса говорится, что стороны сами определяют срок исполнения обязательств в договоре. Если срок не прописан, обязательство должно быть выполнено в течение семи дней с момента требования покупателя (статья 314 ГК РФ).

Юрист Ольга Серебрякова рекомендует включить в договор два важных условия: точный срок проживания продавца после перехода права собственности и распределение оплаты коммунальных услуг и квартплаты в этот период.

Варианты выписки из квартиры

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, их выписка должна произойти до или одновременно с передачей квартиры покупателю. Для этого нужно обеспечить регистрацию детей по новому адресу. В договоре можно прописать сроки выписки и условия регистрации. Если несовершеннолетний является собственником доли, сделка требует особого внимания и, возможно, разрешения органов опеки, объясняет Ольга Серебрякова.

Если в квартире проживают только продавец и члены его семьи без несовершеннолетних детей, они обычно выписываются до или в момент подписания акта приема-передачи. Продавец-собственник может выписаться после регистрации перехода права собственности, поясняет Дарья Коровина, основатель агентства Korovina.invest.

При смене собственника право пользования жильем членами семьи прежнего владельца прекращается, добавляет Ольга Серебрякова.

Что делать сначала — регистрация или передача квартиры

Лучше сначала зарегистрировать право собственности в Росреестре, а уже потом подписывать акт приема-передачи и фактически передавать квартиру покупателю. Именно регистрация считается финальной точкой сделки, говорит Марина Клепко.

На практике безопаснее сначала оформить право собственности на покупателя, а затем освободить квартиру и подписать акт приема-передачи, подтверждает Никита Казанский. Такой порядок выгоден и продавцу — если документы оформлять в последнюю очередь, покупатель, уже въехавший в квартиру, может нанести ущерб, за который формально будет отвечать продавец, предупреждает Дарья Коровина.

Алгоритм действий при проблемах с освобождением квартиры

Если продавец не освобождает квартиру, эксперты рекомендуют:

• Направить письменное уведомление (претензию) заказным письмом с описью вложения или под расписку, требуя освободить квартиру в установленный срок. Можно сослаться на статью 314 Гражданского кодекса или условия договора.
• Не подписывать акт приема-передачи, чтобы не подтверждать фактическую передачу квартиры.
• Зафиксировать факт проживания бывшего собственника — сделать фото, видео, пригласить свидетелей (например, соседей) и составить акт о неосвобождении квартиры.
• Обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жильем и требовать принудительного выселения по статье 304 Гражданского кодекса.

В суде важно указать свидетелей, которые подтвердят отказ бывшего владельца освободить квартиру, и ходатайствовать о вызове их для допроса, советует Ольга Серебрякова.

Выигрыш в суде — только половина дела. Если ответчик не выполняет решение, меняет замки или игнорирует требования, в дело вступают судебные приставы, которые имеют полномочия на принудительное выселение. Покупателю нужно предоставить приставам всю информацию о должнике и контролировать процесс, предупреждает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев.

Чего не стоит делать покупателю

Нельзя пытаться решить конфликт силовыми методами. Даже при наличии зарегистрированного права собственности любые действия, нарушающие неприкосновенность жилища или мешающие проживанию без законной процедуры, могут привести к гражданской, административной и даже уголовной ответственности, предупреждает Никита Казанский.

Новому собственнику запрещено:

• Самостоятельно вскрывать замки — это считается самоуправством (статья 330 УК РФ).
• Выносить вещи бывшего собственника — также самоуправство.
• Отключать свет, газ или воду — за это тоже предусмотрена ответственность.
• Угрожать или применять силу — грозит уголовная ответственность по статьям об угрозе убийством (статья 119 УК РФ), побоях (статья 116 УК РФ) или вымогательстве (статья 163 УК РФ).