Юристы объяснили, как обезопасить покупку квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке привлекает многих своей готовностью и проверенной инфраструктурой: дом уже построен, соседи известны, а рядом есть школа с репутацией. Но страх перед юридическими сложностями отпугивает часть покупателей — ведь ошибки могут привести к потере жилья.

По информации РБК Недвижимость, чтобы снизить риски и обезопасить сделку, важно тщательно проверить документы и обстоятельства продажи. Эксперты сервиса «Защита сделки» из экосистемы недвижимости М2 делятся ключевыми моментами, на которые стоит обратить внимание при покупке вторички.

Проверка продавца: паспорт и согласие супруга

Первым шагом является проверка паспорта продавца — нужно внимательно осмотреть фотографию, голограммы, водяные знаки и срок действия. Дополнительно стоит проверить документ через сервис «Госуслуги»: если паспорт недействителен, это может означать, что он украден, утерян или просрочен. Также важно выяснить, сколько собственников у квартиры, и проверить документы каждого из них.

Если квартира в собственности нескольких человек, сделка усложняется. Даже если это супруги, согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, для продажи требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Обычное рукописное заявление не защитит сделку от оспаривания в течение года. Особые сложности возникают при разводе.

Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» М2, отмечает: «Бывшие супруги, особенно если расстались непримиримо, часто становятся серьезными противниками в вопросах недвижимости. Если квартира все еще в совместной собственности или разделена по долям, важно четко прописать в договоре купли-продажи пропорциональные расчеты, чтобы каждый получил свою часть оплаты. При разводе или разделе имущества менее трех лет назад мы проверяем супруга продавца, так как такие сделки могут быть фиктивными и впоследствии оспорены».

Интересно, что отсутствие нотариального согласия бывшего супруга не препятствует регистрации сделки, но в ЕГРН будет сделана отметка о продаже без согласия, что повышает риски. Если продавец не сообщил о наличии супруга или разводе за последние три года, «Защита сделки» может выдать сертификат, но с условием, что покупатель самостоятельно запросит необходимые документы. В отчете будут подробно описаны риски оспаривания.

Особые ситуации: банкротство и дееспособность продавца

Главный страх при покупке вторички — мошенничество. Но риск может исходить и от самого собственника, если он не имеет права продавать квартиру или сделка может быть оспорена. Например, если продавец находится в процедуре банкротства, сделки за последний год (а иногда и за три года) могут быть признаны недействительными по статье 61.2 закона 127-ФЗ.

Покупателю стоит проверить финансовое состояние продавца через федеральный реестр банкротов, картотеку арбитражных дел и сайт Федеральной службы судебных приставов. Однако эти базы отражают только открытые процедуры, не показывая предбанкротное состояние.

«Юристы «Защиты сделки» проверяют наличие задолженностей свыше 500 тыс. рублей, исполнительных производств, прекращения расчетов с кредиторами и недостатка имущества для погашения долгов. Если выявляются такие признаки, квартира не получает сертификат безопасности. Анализируются и косвенные признаки — количество судебных споров, рост долговой нагрузки. При этом учитывается совокупность факторов и возможность устранения риска», — поясняют в сервисе.

Кроме того, проверяется предыдущий собственник, если с момента его продажи прошло менее трех лет. Это помогает избежать судебных споров с прежними владельцами, которые могут оспорить сделку.

Еще один скрытый риск — если продавец не осознает своих действий. По статье 177 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, если в момент подписания договора собственник не мог понимать свои действия. Запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров сложно, так как это врачебная тайна и без согласия продавца получить их нельзя. В М2 рекомендуют попросить такую справку, но отказ не делает сделку автоматически рискованной.

Продажа по доверенности: что проверить

Если у квартиры несколько собственников, каждый должен лично подписать договор или выдать нотариальную доверенность. Проверить доверенность просто — через реестр нотариальных действий на сайте Федеральной нотариальной палаты можно узнать, не отозвана ли она и распространяется ли на продажу именно этой квартиры.

Хотя сделки по доверенности распространены, они вызывают опасения из-за риска мошенничества или недееспособности собственника. В «Защите сделки» уверены, что бояться таких сделок не стоит, но проверка должна быть тщательной.

«Сделки по доверенности требуют повышенного внимания. Важно, чтобы воля продавца была свободной и осознанной. Например, пожилой человек может выдать доверенность внуку на помощь, а тот продаст квартиру. Юристы сервиса проверяют подлинность доверенности, срок действия, полномочия на продажу и обстоятельства выдачи, чтобы исключить искажение воли собственника», — объясняют в «Защите сделки».

Проверка квартиры: наследники, прописка и долги

Даже если документы продавца в порядке, риски могут скрываться в самой квартире. Важно проверить выписку из ЕГРН не позднее чем за 2–3 дня до сделки, чтобы убедиться в отсутствии обременений — ареста или ипотеки. Однако с 1 марта 2023 года данные о собственнике в выписке скрыты.

Отдельно стоит запросить выписку о переходе прав. Частая смена владельцев (1–2 раза в год) может сигнализировать о проблемах. Если квартира в собственности менее трех лет и получена по наследству, есть риск появления других наследников, которые не знали о смерти или не вступили в наследство вовремя.

Юристы «Защиты сделки» отмечают рост рисков, связанных с наследованием: «После смерти супруга многие не оформляют наследство, считая себя единственными собственниками. По закону переживший супруг имеет право только на половину квартиры, приобретенной в браке. Вторая половина должна быть оформлена через наследство, в котором участвуют и другие наследники. Без правильного оформления покупатель рискует столкнуться с претензиями».

Еще один риск — прописанные в квартире люди. Они сохраняют право проживания даже после продажи, а выписать их можно только через суд. В некоторых случаях право проживания нельзя оспорить, например, для иждивенцев, несовершеннолетних или лиц с пожизненным правом проживания по завещательному отказу.

Узнать, кто прописан, поможет справка по форме 9. В «Защите сделки» советуют заключать сделку только после выписки всех зарегистрированных, чтобы избежать проблем.

«Если продавец не решит эти вопросы, они лягут на покупателя, которому придется выписывать жильцов через суд. Иногда покупатель идет на уступки и сохраняет регистрацию для отдельных лиц на определенный срок, но тогда важно прописать сроки и финансовую ответственность в договоре», — рекомендуют в М2.

Также стоит проверить долги по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Хотя долги по ЖКУ формально не переходят к новому собственнику, управляющая компания может требовать их оплаты, отключать свет и воду, что создаст неудобства. Долги по капремонту переходят автоматически согласно статье 158 ЖК РФ и подлежат оплате.

Рекомендуется запросить справки об отсутствии задолженностей в Едином информационно-расчетном центре, управляющей компании и у регионального оператора капремонта. Если долги есть, важно убедиться, что продавец их погасил до сделки.

Покупка квартиры в старом доме: особенности

Вторичное жилье в старых домах часто привлекает своей атмосферой, расположением в центре, архитектурой и высокими потолками. Но у таких объектов есть свои сложности.

«Возраст дома сам по себе не создает рисков — техническое состояние и график ремонтов можно проверить. Основная проблема — большое число прежних собственников и связь с приватизацией, которая несет риски пожизненного проживания или прав лиц, отказавшихся от приватизации или не включенных в договор», — объясняют юристы.

Чем длиннее история дома, тем выше вероятность наследственных споров, например, если наследодатель обделил одного из родственников. В «Защите сделки» рекомендуют предоставлять все документы по предыдущим переходам права, чтобы выявить возможные риски.

Самостоятельно собрать все документы, проверить базы и предугадать проблемы сложно. Даже после тщательной проверки остаются скрытые риски: дальние наследники, психиатрическая экспертиза задним числом, банкротство «на грани», спорный бывший супруг.

Сервис «Защита сделки» помогает минимизировать риски. Специалисты вручную проверяют продавца и квартиру, выявляют скрытые нюансы и дают рекомендации по договору купли-продажи. После проверки покупатель получает сертификат «Защита сделки», действующий три года. Если сделку оспорят в этот период, юристы бесплатно защитят покупателя в суде, а в случае проигрыша вернут полную стоимость квартиры по договору. На сегодня сервис одобрил и обезопасил более 25 тыс. сделок и выиграл все шесть судебных дел с участием своих клиентов.