Верховный суд уточнил правила использования ИЖС для строительства гостевых домов

Власти одного из регионов России попытались запретить использовать индивидуальный жилой дом (ИЖС) как гостевой и сдавать его в аренду. Однако Верховный суд разъяснил, что для такого использования менять вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка не нужно.

Житель региона сдавал в аренду дом, построенный на участке с видом разрешенного использования ИЖС, как гостевой. Местная администрация посчитала это нарушением, поскольку, по ее мнению, ИЖС не предполагает коммерческую эксплуатацию недвижимости. Кроме того, власти заявили, что дом может представлять угрозу жизни и здоровью, наносить вред окружающей среде и нарушать публичные интересы.

Чтобы решить спор, администрация подала иск в суд. Первая инстанция отказала в иске, не согласившись с доводами местных властей. Однако апелляционный суд отменил это решение, признав использование дома как гостевого нарушением ВРИ земельного участка. Кассационный суд поддержал апелляцию и оставил решение без изменений.

Собственник дома обратился с жалобой в Верховный суд. По информации РБК Недвижимость, он указал, что на момент решений апелляции и кассации уже действовал закон «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов» (127-ФЗ от 7 июля 2025 года), который разрешает использовать объекты ИЖС в качестве гостевых домов в ряде регионов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда учла этот аргумент и уточнила: менять вид разрешенного использования земельного участка для сдачи ИЖС в аренду как гостевого дома не требуется. Решения апелляции и кассации были признаны некорректными и отменены.

Закон определяет гостевой дом как индивидуальный жилой дом или его часть, используемые для размещения. Чтобы сдавать такой дом легально, он должен:

• находиться в регионе, где до конца 2027 года проводится эксперимент с гостевыми домами;
• принадлежать физическому лицу на праве собственности;
• не быть самовольной постройкой;
• быть внесён в специальный реестр гостевых домов.

В конце 2025 года президент Владимир Путин расширил список регионов, участвующих в эксперименте. Ранее он включал республики Алтай, Дагестан, Крым; Алтайский, Краснодарский, Приморский и Ставропольский края; Архангельскую, Владимирскую, Ивановскую, Иркутскую, Калининградскую, Кемеровскую, Ленинградскую, Ростовскую и Херсонскую области; а также Севастополь и федеральную территорию Сириус.

Теперь к ним добавились Адыгея, Бурятия, Астраханская и Нижегородская области.