Аренда квартиры с правом выкупа: как работает, условия, договор и риски

Аренда квартиры с правом выкупа — отличный вариант для тех, у кого нет собственных денег для приобретения жилья и даже возможности взять кредит. 

Рассказываем, как можно арендовать квартиру так, чтобы потом со временем стать ее полноправным владельцем, и что нужно сделать для этого. 

Что такое аренда с правом выкупа

Как работает аренда с последующим выкупом

Схема работает проще, чем кажется. Вы с продавцом, или, как его еще можно назвать, арендодателем, договариваетесь о цене квартиры. Подписываете договор, где написано, что вы вы заезжаете, живете, платите каждый месяц оговоренную сумму, а через несколько лет, когда внесете последний платеж, квартира становится вашей. Никаких банковских скорингов, никаких звонков вашему начальнику и справок о доходах. Вы решаете все напрямую.

Кто участвует в сделке

Обычно это два человека: продавец, которому нужно продать квартиру, но не срочно, и покупатель, которому не дают ипотеку или он по каким-то причинам не хочет брать денег в долг. Иногда в роли продавца выступают застройщики. У них частенько зависают последние неликвидные квартиры на первых или последних этажах, и они с радостью отдают их в аренду с выкупом. 

Когда квартира переходит в собственность арендатора

Переход права собственности происходит только в самом конце процесса. Пока вы не выплатите всю сумму до последней копейки, в Росреестре собственником будет числиться продавец. Вы просто живете там на законных основаниях, клеите свои обои, вешаете полки и привыкаете к новому дому. Юридически квартира станет вашей только после регистрации перехода права собственности.

Можно ли выкупить жилье досрочно

Конечно, и даже нужно. Если у вас вдруг появились свободные деньги — продали машину, получили крупную премию, выиграли в лотерею или родственники помогли — вы можете закрыть остаток суммы раньше срока. Продавец будет только счастлив получить всю сумму сразу, а вы станете собственником быстрее и перестанете переплачивать арендную часть.

Как оформить аренду квартиры с правом выкупа

Какие условия нужно согласовать

Тут нужно обсуждать все, не стесняясь и не надеясь на авось. Какая итоговая цена квартиры? На какой срок договариваемся? Сколько платим каждый месяц и какого числа? Будет ли первоначальный взнос? Кто платит за коммуналку, интернет и капремонт? Что будет, если прорвет трубу или соседи сверху устроят потоп? Кто делает ремонт и имеет ли право арендатор сносить стены? Все это нужно проговорить заранее.

Что прописать в договоре

Договор аренды с правом выкупа должен быть подробным. Там фиксируются паспортные данные, точный адрес, кадастровый номер, сумма выкупа, график платежей по месяцам и жесткая ответственность сторон. 

Как определить стоимость квартиры

Цену фиксируют на старте и замораживают. Вы смотрите рынок, торгуетесь и вписываете в договор конкретную цифру. Например, 15 млн рублей. И эта сумма больше не меняется. Даже если через три года рынок недвижимости улетит в стратосферу или, наоборот, рухнет в два раза, вы платите ровно столько, сколько договорились сегодня. Это ваша страховка от рыночных качелей.

Как установить размер ежемесячного платежа

Обычно платеж делят на две неравные части. Первая — это плата за пользование, то есть классическая аренда. Вторая — это выкупной платеж, который идет в копилку и приближает вас к праву собственности. Сумма должна быть комфортной для вашего кошелька, но при этом интересной для продавца. 

Как оформить переход права собственности

Когда вы внесли последний платеж, вы подписываете договор купли-продажи или дополнительное соглашение о переходе права, платите госпошлину и сдаете документы. Через неделю-две вы получаете выписку из ЕГРН, где в графе «Правообладатель» написана ваша фамилия. 

Договор аренды с правом выкупа

Чем такой договор аренды с правом выкупа отличается от обычной аренды? В обычном договоре вы просто временный жилец, которого хозяин может попросить съехать, предупредив за месяц. Здесь же прописан жесткий механизм перехода права собственности.

Какие пункты обязательно включить? Обязательно укажите, что договор является основанием для регистрации перехода права собственности. Пропишите точный график платежей, реквизиты для переводов, условия расторжения и, самое важное, порядок возврата накопленных средств, если сделка сорвется.

Напишите, что будет при нарушении условий договора. Если вы перестанете платить, продавец может расторгнуть договор и выселить вас через суд. Если же продавец откажется переоформлять квартиру после вашей полной оплаты, вы идете в суд с иском о признании права, и судья принудительно зарегистрирует переход права собственности без его участия.

Нужно ли заверять договор у нотариуса? По закону, если вы выкупаете целую квартиру у одного взрослого собственника, нотариус не обязателен. 

Как рассчитывается аренда с выкупом

Из чего состоит ежемесячный платеж

Платеж состоит из двух смысловых частей. Первая часть — это арендная плата за то, что вы живете в чужой квартире. Вторая часть — это накопительная.

Какая часть платежа идет в счет выкупа

Это зависит от вашей договоренности. Чем больше выкупная часть, тем быстрее вы станете хозяином.

Может ли стоимость квартиры измениться

Нет, если вы грамотно составили договор. Цена фиксируется намертво. Продавец не может прийти через пару лет и сказать: «Слушай, тут инфляция, доллар скакнул, стройматериалы подорожали, давай ты мне заплатишь еще миллион». 

Пример расчета платежей

Допустим, квартира стоит 12 млн рублей. Вы договорились на 5 лет (это 60 месяцев). Первоначального взноса нет. Значит, в счет выкупа нужно откладывать по 200 тыс. рублей в месяц. Плюс аренда, скажем, 50 тыс. рублей. Итого ваш ежемесячный платеж — 250 тыс. рублей. 

Плюсы и минусы аренды с правом выкупа

Преимущества для арендатора

Главный и жирнейший плюс — не нужна ипотека. Никаких справок 2-НДФЛ, никаких проверок службой безопасности, никаких звонков работодателю. Вы сразу заезжаете и живете. Плюс вы можете пожить в квартире, понять, комфортный ли район, не шумные ли соседи, не воняет ли из подвала, прежде чем отдавать за нее свои кровные миллионы.

Недостатки и возможные риски для арендатора

Риск номер один — продавец может оказаться мошенником, банкротом или просто непорядочным человеком. Пока квартира не переоформлена на вас, она принадлежит ему. 

Преимущества для собственника

Продавец получает стабильный пассивный доход, который обычно выше, чем при обычной сдаче внаем. А в конце он гарантированно продает квартиру по заранее оговоренной цене.

Риски для собственника

Арендатор может устроить в квартире притон, испортить дорогой дизайнерский ремонт или просто перестать платить. Выселить такого «почти собственника» будет гораздо сложнее, чем обычного жильца. Придется идти в суд.

Что будет, если арендатор перестанет платить

Можно ли расторгнуть договор? Да, продавец имеет полное право расторгнуть договор в одностороннем порядке. 

Возвращаются ли ранее внесенные платежи? Арендная часть, то есть плата за проживание, не возвращается никогда. 

Что происходит с суммой, внесенной в счет выкупа? Выкупная часть возвращается за вычетом штрафа за просрочку и неустойки. 

Виктория КардашРуководитель территориального управления продажГК «А101»

Комментарий эксперта:

Аренда с правом последующего выкупа, на мой взгляд, останется достаточно нишевой историей и вряд ли станет массовой альтернативой ипотеке. Для арендатора ее основное преимущество в том, что можно сразу пользоваться квартирой и постепенно двигаться к ее приобретению, не оформляя ипотечный кредит на старте. Кроме того, стороны могут заранее договориться, какая часть арендных платежей будет засчитываться в выкупную стоимость. Но здесь же возникает и главный недостаток: до перехода права собственности квартира остается чужим имуществом. Поэтому для арендатора особенно важны условия договора — выкупная цена, порядок и сроки платежей, какая их часть идет в счет стоимости квартиры и что происходит с уже внесенными деньгами, если сделка в итоге не состоится.

Для собственника схема тоже неоднозначна. Фактически он договаривается о продаже квартиры на несколько лет вперед. Если цена зафиксирована, а недвижимость за это время существенно подорожает, продать ее по новой рыночной стоимости уже не получится при сохранении первоначальных условий сделки. Есть и риск, что арендатор перестанет платить или откажется от выкупа, и тогда придется решать вопрос с расторжением договора и дальнейшей судьбой квартиры.

Как проверить квартиру перед арендой с выкупом

1. Проверка собственника. Попросите оригинал паспорта, сверьте лицо, посмотрите на прописку. Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который владеет квартирой.
2. Выписка из ЕГРН. Закажите свежую выписку через Госуслуги или МФЦ. Посмотрите, кто реальный собственник, нет ли скрытых микродолей, принадлежащих другим людям, которые могут быть категорически против такой сделки.
3. Обременения и ограничения. Проверьте, не находится ли квартира в залоге у банка, под арестом или в пожизненной ренте. Если там висит чужая ипотека, схема с выкупом невозможна без письменного согласия банка. А банк на такое не согласится почти никогда.
4. Наличие других претендентов на квартиру. Узнайте, есть ли у продавца супруги, бывшие супруги, несовершеннолетние дети или материнский капитал, вложенный в эту недвижимость.
5. Проверка задолженностей и судебных споров. Пробейте продавца по базе судебных приставов и сайтам судов. Если у него долгов на миллионы, его квартиру могут забрать за долги в любой момент, и ваши накопления сгорят. Не стесняйтесь задавать прямые и неудобные вопросы.

Аренда с выкупом или ипотека: что выгоднее

Ипотека — это банковский продукт с жесткими правилами, обязательными страховками и залогом. Аренда с правом выкупа — это частная договоренность двух людей с гибкими условиями и без участия третьих лиц.

Для ипотеки нужен белый доход, хорошая кредитная история и одобренный банком объект. Для аренды с выкупом нужно просто найти сговорчивого продавца и иметь средства на ежемесячные платежи.

В ипотеке первоначальный взнос почти всегда обязателен. В аренде с выкупом можно договориться на нулевой взнос.

В ипотеке вы платите банковский процент. В аренде с выкупом вы платите за аренду, по сути, это и есть процент продавца за рассрочку. Часто итоговая переплата по аренде с выкупом выходит выше, чем по рыночной ипотеке, но зато вы получаете шанс на свое жилье.

Аренда с правом выкупа для покупателя и продавца

Когда такой вариант подходит покупателю

Когда банки говорят твердое «нет», а жить в съемных квартирах уже не хочется. Это отличный шанс начать копить на свое жилье, живя в нем, делая ремонт под себя и привыкая к району. 

Когда он выгоден собственнику

Когда квартиру нужно продать, а на рынке застой, и покупателей с чемоданами наличных просто нет. Или когда продавец хочет получать ежемесячный пассивный доход выше среднерыночного.

Кому лучше отказаться от такой схемы

Тем, кто не умеет читать договоры и доверяет людям на слово, и тем, кто не готов ждать, пока сделка завершится.

Пошаговая инструкция: как взять квартиру в аренду с выкупом

Шаг 1. Найти подходящий объект

Ищите объявления с пометкой «рассрочка от собственника» или «аренда с выкупом». Часто такие варианты есть у застройщиков, которые не могут распродать последние неликвидные квартиры в жилом комплексе. 

Шаг 2. Проверить квартиру и собственника

Закажите выписку из ЕГРН, проверьте продавца на банкротство и судебные иски. Не поленитесь сходить к профильному юристу за консультацией, это сэкономит вам миллионы в будущем и сбережет кучу нервных клеток.

Шаг 3. Согласовать цену и условия

Договоритесь о финальной стоимости, размере ежемесячного платежа и о том, какая его часть идет в счет выкупа. Обсудите, кто платит коммуналку, кто делает ремонт и кто меняет сломанную сантехнику. 

Шаг 4. Составить и подписать договор

Лучше всего доверить это юристу по недвижимости. Шаблон из интернета может не совсем подходить к вашей ситуации.

Шаг 5. Внести платежи

Платите только безналом на счет продавца с обязательным назначением платежа «в счет выкупа квартиры по договору номер такой-то».

Шаг 6. Оформить квартиру в собственность

Как только последняя копейка выплачена, идете в МФЦ, сдаете договор и акт приема-передачи, платите госпошлину и получаете выписку из ЕГРН на свое имя. 

Частые вопросы

Можно ли взять квартиру в аренду с правом выкупа? Да, закон это разрешает.

Можно ли оформить аренду с выкупом между физическими лицами? Конечно. Чаще всего именно так и делают.

Можно ли досрочно выкупить квартиру? Да, если в договоре нет прямого запрета на досрочное погашение. Обычно продавцы только рады получить всю сумму сразу.

Что будет, если собственник передумает продавать квартиру? Пока вы не выплатили всю сумму, он собственник. Но если он откажется передавать квартиру после вашей полной оплаты, вы идете в суд с иском о признании права собственности, и суд вас защитит, принудительно переоформив жилье.

Возвращаются ли деньги при расторжении договора? Арендная часть — нет, вы же жили в квартире. Выкупная часть – зависит от того, как вы прописали этот пункт в договоре. 

Можно ли оформить аренду с выкупом без первоначального взноса? Да, можно. Но тогда ежемесячный платеж будет очень большим, так как всю стоимость квартиры нужно будет разбить на месяцы, плюс добавить арендную часть.

Нужно ли платить налог при такой сделке? Продавец платит НДФЛ с продажи, если владел квартирой меньше минимального срока. 

Заключение

Аренда с правом выкупа — отличная, рабочая альтернатива ипотеке для тех, кому банки не дают кредит. Вы живете в квартире, обживаете ее и постепенно выкупаете у собственника без участия банков, лишних справок и унижений в отделениях.

Обязательно зафиксируйте цену квартиры, четко разделите платеж на аренду и выкуп, и максимально подробно пропишите условия возврата денег при расторжении.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости