Что такое апартаменты и чем они отличаются от квартиры

Апартаменты — отличный вариант для покупки, но перед тем, как приобретать такой объект, нужно подумать, все ли нюансы владения вам подходят.

Рассказываем, чем апартаменты отличаются от квартиры и о каких важных вещах стоит знать тем, кто собирается приобретать именно такое жилье.

Что такое апартаменты

Что такое апартаменты? Апартаменты — это такое помещение, которое выглядит как обычная квартира. Но по документам это совсем не квартира. Вы покупаете стены и окна, а юридически это нежилое пространство. 

По закону апартаменты — это коммерческая или гостиничная недвижимость, точно не жилая. То есть с точки зрения государства вы купили не уютное гнездышко, а площадь, например, для бизнеса. Как будто вы владелец офиса или номера в гостинице, в котором решили поселиться сами.

Для жилого помещения полагаются жесткие нормы по уровню освещенности, шуму, безопасности. А апартаменты таких строгих правил не знают. Они ведь изначально могли проектироваться как офисы, какие-то коммерческие помещения или гостиницы. Отсюда и все нюансы.

Квартира — это жилой фонд, его защищает Жилищный кодекс, апартаменты же в него не входят. Застройщик возводит здание по нормам для нежилых помещений, а потом продает людям под видом жилья. Такая вот законная лазейка, которая позволяет строить там, где жилые дома возводить нельзя.

Какие бывают апартаменты

Апарт-отели. Это здания, которые работают как обычные гостиницы. Вы покупаете номер, можете жить там сами, а можете отдать его в управление отелю. Уборка, ресепшен, смена полотенец, завтраки — все как в настоящем отеле. Только хозяин номера — вы.

Сервисные апартаменты. Они похожи на апарт-отели, но больше заточены под долгую аренду. Там есть полноценные кухни, есть шкафы для вещей. Идеально для тех, кто приехал в командировку на пару месяцев и не хочет снимать старую квартиру без ремонта.

Апартаменты в многофункциональных комплексах. Часто такие апартаменты располагают в огромных зданиях. Внизу офисы, магазины, фитнес, а наверху — жилые блоки. Это так называемые МФК. 

Апартаменты для постоянного проживания и инвестиционные объекты. Кто-то покупает их, чтобы жить каждый день, потому что это банально дешевле квартиры. А кто-то берет сразу пять-десять лотов, чтобы сдавать. Инвестиционная история, одним словом.

Апартаменты и квартира: в чем разница 

1. Правовой статус. Квартира — жилое помещение. Апартаменты — нежилое. 
2. Требования к строительству. Квартиры строят по жестким СНиПам. Апартаменты — по нормам для офисов, где требования мягче.
3. Возможность постоянной регистрации. В квартире можно прописаться, причем постоянно. В апартаментах этого сделать нельзя.
4. Коммунальные платежи. За квартиру — жилые тарифы. За апартаменты — коммерческие, на 15-30% выше.
5. Налог на имущество. За квартиру — 0,1%, есть вычеты. За апартаменты — от 0,5% до 2%, вычеты не положены вообще.
6. Ипотека и условия кредитования. На квартиру — стандартная ипотека, куча льгот. На апартаменты — проценты выше, льгот почти нет.
7. Перепланировка. В квартире — согласовывай каждый чих. В апартаментах все проще.
8. Использование помещения в коммерческих целях. В квартире открыть салон — это квест. В апартаментах — делай что хочешь.
9. Инфраструктура и расположение. Квартиры строят с учетом школ и садов. Апартаменты — где угодно, и застройщик никому ничего не должен.

Правовой статус апартаментов: что говорит закон

К какой категории недвижимости относятся апартаменты? В законах понятия «апартаменты» как объекта недвижимости просто нет. Государство считает их нежилыми помещениями. 

Какие права есть у собственника? Вы полноправный хозяин. Можете продавать, дарить, завещать, сдавать. Ваше право защищено так же крепко, как и право на квартиру. Никто у вас ее просто так не отнимет.

Какие ограничения связаны с нежилым статусом? Главное — могут привлечь, если нарушите пожарные нормы для нежилых зданий. Плюс на вас не распространяются жилищные льготы и субсидии.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение? Теоретически да. На практике — почти нереально. Здание должно соответствовать всем жилым нормам, а это изначально не учитывалось. Да и землю под школы застройщик не выделял.

Можно ли прописаться в апартаментах

Возможна ли постоянная регистрация? Нет. Штамп в паспорте на адрес апартаментов не поставят. Закон запрещает постоянную прописку в нежилом фонде, даже если вы там живете 365 дней в году. Можно сделать временную на срок до пяти лет. Но только если здание имеет статус гостиницы или апарт-отеля.

От чего зависит возможность регистрации? Все зависит от назначения здания. Если «гостиница» — сделают без проблем через МФЦ. Если «офис» — забудьте.

Какие последствия отсутствия постоянной регистрации? Без прописки вы не прикрепитесь к поликлинике по месту жительства, будут сложности со школой и садиком для ребенка. Могут быть проблемы с льготами и даже с загранпаспортом.

Чем отличаются условия строительства апартаментов и квартир

Отличие апартаментов от квартиры — в чем оно? Кратко — в нескольких моментах: 

• какие строительные нормы применяются. Квартиры строят по жестким правилам. Апартаменты — по нормам для коммерции, которые гораздо мягче;
• требования к жилым и нежилым помещениям. Для жилья важна безопасность, высота потолков, площадь комнат. Для нежилых требования мягче, ведь предполагается, что люди там не живут круглосуточно;
• требования к инсоляции, шумоизоляции, вентиляции и другим характеристикам. В квартирах следят, чтобы был определенный естественный свет. В апартаментах инсоляция не нормируется. Ваши окна могут смотреть на глухую стену, и это будет законно. Шумоизоляция между этажами тоже может хромать.

Коммунальные платежи: апартаменты или квартира

Из чего складываются платежи за ЖКУ? Вода, свет, отопление, мусор, уборка холлов, охрана, лифты, фасады.

Почему содержание апартаментов может стоить дороже? Тарифы для нежилого фонда выше. Плюс в апарт-комплексах часто дорогой сервис: консьержи, лобби-бары, фитнес. Все это зашито в коммуналку. Электричество и вода рассчитываются по коммерческим тарифам, на 15-30% дороже. Отопление тоже кусается, здание ведь не утеплено по жилым стандартам.

Кто устанавливает тарифы? Тарифы на ресурсы устанавливают региональные власти, для нежилых они выше. А обслуживание здания — это вотчина УК, и жильцы на это слабо влияют.

Какой налог на апартаменты и квартиру

Как рассчитывается налог на имущество? От кадастровой стоимости, умноженной на ставку, которую устанавливают местные власти.

Чем налоговая нагрузка отличается от квартиры? За квартиру — 0,1%. За апартаменты — ставка выше.

От чего зависит размер налога на апартаменты? Если здание — гостиница, ставка 0,5%. Если офис или ТЦ — может доходить до 2%. Разница с квартирой — в пять раз.

Какие льготы могут применяться? Для квартир есть льготы пенсионерам, инвалидам, многодетным. На апартаменты они не распространяются. Платите по полной, даже если вы пенсионер.

Можно ли купить апартаменты в ипотеку

Дают ли банки ипотеку на апартаменты? Дают, и охотно. Для них это ликвидный залог, спрос на апарт-комплексы стабильный.

Чем ипотека на апартаменты отличается от ипотеки на квартиру? Ставка на 1-3% выше. Первоначальный взнос может быть 20-25%. Сроки иногда короче.

Какие требования предъявляют банки? Тщательно проверяют объект и застройщика. К заемщику требования стандартные: белый доход, хорошая кредитная история.

На что обратить внимание в условиях кредитования? Читайте договор внимательно, обращайте внимание на все пункты и особенности. 

Гэльнур ВалееваКоммерческий директорУнистрой

Комментарий эксперта:

Купить апартаменты в ипотеку можно, но условия будут отличаться от жилой недвижимости. Банки рассматривают апартаменты как коммерческий объект, поэтому ставка, как правило, выше, а требования к заемщику — жестче. Первоначальный взнос часто больше стандартного, а многие льготные программы (семейная ипотека, субсидированные продукты) на апартаменты не распространяются.

Для покупателей, которые рассчитывают на льготные программы и минимальный платеж, лучше заранее проконсультироваться с банком, понять доступные программы, рассчитать итоговую экономику и только потом принимать решение. Апартаменты могут быть отличным инструментом, но только если они куплены под конкретную и понятную задачу.

Плюсы апартаментов

1. Цена и доступность. Главный козырь. Апартаменты на 15-25% дешевле квартир в том же районе. Для многих это единственный шанс купить жилье в центре.
2. Расположение в крупных городах. Их располагают в самых лакомых локациях: у метро, в деловых центрах, у парков. 
3. Инфраструктура комплексов. Современные комплексы — это города в городе. Коворкинги, залы, прачечные, кафе, кинотеатры, детские комнаты — все в здании.
4. Возможность сдавать объект в аренду. Можно законно сдавать посуточно. В квартире это можно делать тоже, но иногда вызывает гнев соседей и проблемы.
5. Инвестиционный потенциал. Низкий порог входа + высокий спрос на аренду = отличная доходность. Часто выше, чем у квартир в спальниках.
6. Возможность использовать помещение для бизнеса — если это допускается его статусом и назначением.
7. Можно открыть маникюрный салон, кабинет психолога. В квартире это потребовало бы кучи согласований.

Минусы апартаментов

1. Отсутствие постоянной регистрации в большинстве случаев. Огромный минус для семей с детьми. Без прописки сложно со школой и садом.
2. Более высокая налоговая нагрузка. Налог может съедать приличную часть дохода от аренды или бить по карману, если живете сами.
3. Особенности коммунальных платежей. Коммуналка дорогая, и вы мало на что можете повлиять. Сменить УК сложнее, чем в жилом доме.
4. Отличия строительных требований. Тонкие стены, нет норм по солнцу, вентиляция может хромать. Жить в таком объекте не всегда комфортно.
5. Возможные сложности с ипотекой и перепродажей. Ипотека дороже, а покупатель при перепродаже будет требовать скидку из-за статуса и налогов.
6. Риски, связанные с правовым статусом. Законы могут измениться. Слухи об амнистии апартаментов ходят, но пока закона нет — вы владелец коммерческой площади со всеми вытекающими последствиями.

Апартаменты как инвестиция

Подходят ли апартаменты для инвестиций? Еще как. Низкий порог входа и высокий спрос делают их топом для инвесторов.

Покупка для последующей сдачи в аренду — верный шаг? Многие берут студии в апарт-отелях и отдают в управление. Вы получаете пассивный доход — отель сам ищет жильцов и решает проблемы.

Доходность и расходы собственника — сколько можно получить? Доходность примерно 8-12% годовых. Но вычитайте налог, коммуналку и комиссию управляющего (до 30% прибыли).

Факторы, влияющие на ликвидность — что это? Локация, метро, управление, репутация застройщика. Апартаменты в промзоне без транспорта сдать или продать будет сложно.

Какие риски нужно оценить перед покупкой? Простой, изменение налогов, банкротство УК. Считайте финмодель с пессимистичным сценарием, закладывая 2—3 месяца простоя в году.

Как выбрать апартаменты: на что обратить внимание

1. Правовой статус объекта. Смотрите в документы: от этого зависит регистрация и налог.
2. Назначение помещения. Убедитесь, что там можно жить. Иногда под видом апартаментов продают вообще что-то другое.
3. Документы на недвижимость. Проверьте выписку из ЕГРН, убедитесь в отсутствии обременений и арестов.
4. Застройщик и история проекта. Изучите, как он сдавал предыдущие объекты. Были ли суды? Соблюдает ли сроки?
5. Расположение и транспортная доступность. Для аренды важна пешая доступность до метро. Если нужен автобус — спрос будет ниже.
6. Инфраструктура. Есть ли рядом магазины, аптеки? В здании или только в соседних кварталах.
7. Размер коммунальных платежей. Попросите квитанцию за прошлый месяц. Цифры могут неприятно удивить. 
8. Налоговая нагрузка. Узнайте кадастровую стоимость и ставку в регионе для данного типа зданий. 
9. Возможность регистрации. Уточните в МФЦ, делают ли временную регистрацию по этому адресу.
10. Условия ипотеки. Обзвоните банки, сравните ставки и требования к взносу. 
11. Перспективы сдачи в аренду и перепродажи. Посмотрите на сайтах объявлений, за сколько сдаются и продаются похожие лоты.

Сколько стоят апартаменты и от чего зависит цена

Почему апартаменты могут стоить дешевле квартир? Застройщик экономит на земле, соцобъектах и строгих нормах. Отсюда и приятный ценник.

Как на цену влияет расположение? Центр, виды на воду и парки — дороже. Но даже в центре апартаменты дешевле квартиры в соседнем доме.

Влияние класса и формата комплекса — каково оно? Элитные апарт-резиденции с бассейном и спа могут стоить дороже квартир эконом-класса на окраине.

Стоимость содержания и дополнительные расходы — большие? Покупая дешевые апартаменты, помните: их содержание может съесть всю экономию.

Почему сравнивать только цену за квадратный метр недостаточно? Считайте совокупную стоимость: покупка + налог + коммуналка + ремонт + ипотека. Только так увидите реальную картину.

Апартаменты или квартира: что выбрать

Кому подойдут апартаменты? Молодым специалистам, студентам, инвесторам, фрилансерам. И тем, кто не планирует детей в ближайшие годы.

Кому лучше выбрать квартиру? Семьям с детьми, тем, кому важна прописка, пенсионерам. Искателям тишины и двора без машин.

Когда апартаменты выгоднее для инвестиций? Когда нужен высокий арендный поток и вы готовы делегировать управление.

Когда квартира удобнее для собственного проживания? Когда важен уют, тишина, соседи-семейники и предсказуемая коммуналка. Квартира — это стабильность и семейный комфорт. Апартаменты — мобильность и инвестиционная выгода. Выбирайте по задачам.

Частые вопросы об апартаментах

Можно ли жить в апартаментах постоянно? Да, физически можете жить хоть всю жизнь. Никто не выгонит, если вы собственник и платите коммуналку.

Можно ли прописаться в апартаментах? Постоянно — нет. Временно — да, если здание имеет статус гостиницы.

Можно ли купить апартаменты в ипотеку? Да, но ставка будет выше, а льготных программ нет.

Почему апартаменты дешевле квартиры? Статус нежилой недвижимости, нет соц. нагрузки, мягче нормы.

Почему коммунальные платежи могут быть выше? Тарифы для нежилого фонда выше, плюс дорогой сервис и охрана. 

Какой налог нужно платить за апартаменты? От 0,5% до 2% от кадастровой стоимости. Вычетов и льгот нет.

Можно ли сдавать апартаменты в аренду? Да, абсолютно законно. Многие комплексы заточены под аренду.

Можно ли сделать перепланировку? Да, и согласовать проще, чем в квартире. Можно объединить несколько лотов.

Можно ли перевести апартаменты в квартиру? Теоретически можно, но на практике почти нереально из-за отсутствия соц. инфраструктуры.

Можно ли использовать апартаменты для бизнеса? Да, можете открыть офис, салон, шоурум. Помещение и так нежилое.

В целом если вы молодой специалист без детей, работаете удаленно и хотите жить в центре — это ваш вариант. Если у вас семья, дети, школа и садик на первом месте — лучше переплатить за квартиру и спать спокойно. А для инвесторов апартаменты вообще находка: низкий вход, высокая доходность и минимум проблем с жильцами. Главное — читайте документы, считайте все расходы и не гонитесь только за красивым ценником.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости