Кадастровая стоимость недвижимости: как узнать, проверить и оспорить

Кадастровую стоимость недвижимости можно бесплатно узнать по кадастровому номеру или адресу — на сайте Росреестра, через выписку из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Именно эта цифра из ЕГРН определяет ваш налог на квартиру или дом, налог при продаже имущества и другие платежи государству. 

Рассказываем, где посмотреть кадастровую стоимость, как проверить, что она не завышена, и что делать, если её нужно оспорить.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Хорошая новость: никуда ходить не надо. Все в интернете, бесплатно и доступно за пару минут.

По кадастровому номеру

Самый надежный способ. Кадастровый номер — это как ИНН, только для квартиры. Найдете его в старых документах, в техпаспорте. Вбили на сайте Росреестра или Госуслуг — все, данные готовы.

По адресу объекта

Номера нет? Не беда. Заходите на публичную кадастровую карту или на сайт Росреестра. Пишете город, улицу, дом, квартиру. Система все найдет. 

Через выписку из ЕГРН

Это уже официальный документ. Там не только сумма, но и дата, на которую она актуальна. Выписка нужна для суда, банка, нотариуса. Заказывается она онлайн и по запросу приходит на почту.

Через публичную кадастровую карту

Тут все бесплатно и наглядно. Открываете карту, видите все участки и дома. Нажимаете на свой — всплывает карточка. Площадь, назначение, стоимость. Удобно, чтобы быстро посмотреть то, что нужно.

Через официальный сервис Росреестра

Есть раздел «Справочная информация по объектам недвижимости». Работает быстро, платить не нужно. Для быстрой проверки — идеально. Но если нужен документ официальный, заказывайте полноценную выписку.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта, которую определили в ходе государственной оценки. Она записана в ЕГРН. Эта информация публичная — ее может увидеть каждый. 

Кто устанавливает кадастровую стоимость? Раньше этим занимались частные конторы. Сейчас все по-другому — в каждом регионе есть государственное бюджетное учреждение, которое как раз и занимается расчетом.

Какие объекты недвижимости имеют кадастровую стоимость? Почти все — квартиры, дома, гаражи, земля, офисы, торговые центры, даже недострой. Если объект стоит на учете в Росреестре, у него есть кадастровая стоимость. 

Для чего нужна кадастровая стоимость

Многие думают, что это только для налоговой. Не совсем — спектр применения шире, чем кажется.

Расчет имущественных налогов

Тут просто: берут кадастровую стоимость, умножают на ставку — вот вам налог. Выросла цифра в реестре — выросла и сумма в квитанции. 

Определение размера госпошлин

С 2025 года размер госпошлины при регистрации жилья зависит от кадастровой стоимости. Если ее в принципе нет или она не выше 20 млн рублей, вы платите фиксированную сумму. Но если кадастровая стоимость выше, тут уже считают по другому — процент от нее. Конечно, есть и предел, но он довольно высокий — 500 тыс. рублей.

Сделки с недвижимостью

Тут ситуация, о которой многие не знают. Продали квартиру дешевле 70% от кадастровой стоимости? Налоговая решит, что вы хитрите. После она посчитает налог не с вашей цены в договоре, а с тех самых 70%. Конечно, вы могли реально продать квартиру дешевле, но правила одинаковы для всех.

Расчет арендной платы за государственное имущество

Снимаете земельный участок у города? Цену аренды считают по формуле. И главный множитель там — кадастровая стоимость. Снизить стоимость аренды получится только в случае, когда снизится кадастровая стоимость — по-другому никак.

Иные случаи применения

Развод и раздел имущества, расчет пошлины за получение наследства, выкуп участка у муниципалитета — во всех этих ситуациях будет использоваться кадастровая стоимость и, что важно, она будет влиять на ваши расходы. 

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Многие думают, что кадастровая стоимость — это то же самое, что и рыночная, например, примерно за эту сумму можно продать квартиру или купить ее. Но это не так. Рыночная — это стоимость, за которую реально купят вашу квартиру. Ремонт, этаж, соседи, срочность — все влияет на нее. Кадастровая считается массово — оценщик к вам в квартиру не заходит. Ему все равно, что у вас итальянская плитка или линолеум из девяностых. Он берет средние данные по району и считает.

Почему кадастровая стоимость может быть выше или ниже рыночной? Бывает, оценку делали на пике цен, а потом рынок просел. И вот ваша квартира по кадастру стоит дороже, чем ее реально купят. Или наоборот: рынок растет, а переоценку еще не проводили. Тогда кадастровая будет ниже рыночной. Совпадений почти не бывает.

Когда используется каждая из оценок? Продаете, покупаете, берете ипотеку — вам нужна рыночная цена. Платите налоги, оформляете аренду у города, судитесь — там фигурирует кадастровая. 

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Берут все объекты, делят на типы по похожим признакам. Тип дома, год постройки, район. Для каждой группы такой недвижимости считают среднюю цену квадрата. Умножают на вашу площадь и готово — никакой индивидуальности.

Какие факторы учитываются? Для квартиры: этаж, лифт, материал стен, год сдачи дома. Для земли: категория, коммуникации, удаленность от центра. А вот ваш ремонт, вид на парк или шумная дорога под окнами никого не волнует. 

Как часто проводится переоценка? По закону — раз в три-пять лет. В Москве и Санкт Петербурге — каждые два года. 

Когда меняется кадастровая стоимость

Она не вечная. Может поменяться. И вот в каких случаях:

• после государственной переоценки. Это самый распространенный вариант. Провели новую оценку, обновили средние показатели — ваша цифра в реестре изменилась. Обычно в большую сторону;
• при изменении характеристик объекта. Сделали перепланировку, пристроили веранду, перевели квартиру в нежилую недвижимость – во всех этих случаях пересчитывают стоимость;
• после исправления ошибок. Бывает, в базу внесли неверные данные: не ту площадь, не тот год. Вы заметили, написали заявление, ошибку исправили. После этого стоимость пересчитывают. 

Булат АлимовЗаместитель председателя совета директоровГК «Стилобат»

Комментарий эксперта:

Сейчас в Москве растет число квартир с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей. В сегменте высокобюджетной жилой недвижимости покупатели стали тщательнее оценивать совокупную стоимость недвижимости. По мнению аналитиков нашей компании, это не оказывает значимого влияния на спрос. Владельцы элитной недвижимости, как правило, предпочитают стратегию долгосрочного удержания активов. При этом отмечается оживление инвестиционного спроса на ликвидные лоты с кадастровой стоимостью ниже 300 млн рублей.

Во втором квартале в сегменте высокобюджетной недвижимости зафиксировано  незначительное снижение объема сделок в пределах 1-2%, что характерно для сезонных колебаний спроса. При этом объем предложения остается стабильным (около 4 тыс. лотов, +7% год к году), а средняя цена – 2 106 тыс. рублей за квадратный метр, что на 5% выше июня 2025 года.

Как проверить правильность кадастровой стоимости

Не спешите бежать жаловаться. Сначала убедитесь, что цифра реально неверная.

Посмотрите, сколько стоит по кадастру у соседей. Если у всех 5 млн рублей, а у вас 10 млн рублей — есть повод насторожиться. Если примерно одинаково — скорее всего, все нормально.

Закажите выписку из ЕГРН. Посмотрите, какие данные использовали. Площадь верная? Год постройки тот? Назначение правильное? Часто завышенная стоимость — это просто опечатка.

Сравните документ с реальностью. В выписке написано «элитный монолит», а у вас хрущевка? Вот вам и причина завышенной цены — ошибка в классификации. 

Как оспорить кадастровую стоимость

Убедились, что цифра несправедливая? Закон на вашей стороне. Можно оспорить кадастровую стоимость.

Основания для оспаривания

Два варианта. Первый: в данных ошибка. Не та площадь, не тот материал стен. Второй: рыночная цена на дату оценки была ниже, чем насчитало государство. То есть вы доказываете, что квартира реально стоит меньше.

Куда обращаться

Сначала вы идете совсем не в суд, а в местное ГБУ «Центр кадастровой оценки». Через МФЦ, почту или их сайт. Это досудебный порядок. Экономит время и нервы. Откажут — и вот тогда уже в суд.

Какие документы понадобятся

Заявление, паспорт, выписка из ЕГРН. И главное — отчет независимого оценщика. Он должен состоять в СРО. В отчете должно быть четко написано, почему рыночная цена ниже кадастровой. Без этого документа заявление даже не возьмут.

Сроки рассмотрения заявления

У ГБУ есть 30 дней. Согласятся — новая стоимость действует с 1 января года, когда вы подали заявление. Но не раньше даты, когда в реестр внесли ошибку.

Судебное оспаривание

ГБУ отказало? Идете в районный суд. С хорошим отчетом оценщика шансы неплохие. Суд обычно назначает свою экспертизу. Если оценщик не напутал ничего, экспертиза подтвердит вашу правоту.

Юлия Дымовадиректор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet

Комментарий эксперта:

Чаще всего люди оспаривают кадастровую стоимость, когда она не соответствует рыночной. Изначально данная практика была актуальна для земельных участков, потому что в случае с участками кадастровую стоимость определить достаточно сложно, и, действительно, определенные разночтения были частым явлением. По квартирам тоже встречается такая практика, особенно в плане новой застройки территории и определения кадастра старого и нового фондов есть определенные ситуации, в которых есть переоценка. Как правило, люди обращаются с вопросом снижения кадастровой стоимости. Что касается повышения кадастровой стоимости – это крайне редкие случаи, настолько, что даже нельзя четко спрогнозировать, когда это может понадобиться человеку.

Как кадастровая стоимость влияет на налоги

Цифра в реестре превращается в рубли в вашей квитанции.

Налог на имущество физических лиц

Ставка для квартир обычно 0,1%. База — кадастровая стоимость. Выросла она — вырос налог. Для дорогих объектов есть повышающие коэффициенты. Там уже ощутимее.

Земельный налог

Ставки от 0,3% до 1,5%. База та же. Участок в хорошем месте — кадастровая высокая — налог будет выше. Даже если там просто грядки с картошкой, а не трехэтажный дом.

Налог на имущество организаций

Для фирм ставки до 2% и льгот меньше. Ошибка в оценке стоит бизнесу миллионов. Поэтому компании оспаривают кадастровую часто и очень профессионально.

Типичные ошибки при определении кадастровой стоимости

Некорректная площадь — это классика. Балкон посчитали с неправильным коэффициентом или просто опечатались — уже ошибка. Лишние метры — лишний налог.

Ошибки в характеристиках объекта — тоже случается довольно часто. Дом записали как элитный. Лифт учли, которого нет. Материал стен перепутали. Мелочь, а стоимость повышается.

Неверная категория земель тоже может быть причиной. Для участка это критично. Перепутали ИЖС с сельхозназначением — цена улетела очень высоко.

Использование устаревших данных тоже может повлиять. Если оценили по базам десятилетней давности, например. Дом по факту уже разваливается, а стоимость, как у нового. 

Часто задаваемые вопросы

Можно ли бесплатно узнать кадастровую стоимость? Да. Росреестр, Госуслуги, публичная карта — все бесплатно. Платите только за бумажную выписку с печатью, если нужна для суда.

Как часто проводится государственная оценка? Раз в три-пять лет по стране. В столице и Санкт-Петербурге — каждые два года. Даты публикуют заранее на сайтах региональных ведомств.

Можно ли изменить кадастровую стоимость? Да. Если есть ошибка или она не соответствует рынку — через ГБУ или через суд.

Где получить выписку с кадастровой стоимостью? Росреестр, Госуслуги, МФЦ. Электронная дешевле, быстрее и для большинства дел ее хватает.

Что делать, если стоимость явно завышена? Не молчите. Проверьте выписку на ошибки. Если все верно по бумагам, но цена завышенная — заказывайте отчет у оценщика и пишите в ГБУ. Сэкономите на налогах.

Заключение

Когда необходимо проверять кадастровую стоимость? Перед покупкой, после странной квитанции с непонятными цифрами, перед перепланировкой, перед продажей. В общем, периодически поглядывайте.

Как оспорить кадастровую стоимость и защитить свои права при завышенной оценке? Сначала проверьте данные. Потом закажите оценку. Потом напишите в ГБУ. Откажут — в суд. Закон на вашей стороне. А сэкономленные деньги обычно с лихвой покрывают расходы на оценщика.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: можно ли это сделать и как действовать?

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Квартира на вторичном рынке в ипотеку: как получить кредит и купить недвижимость?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости