Основные рекомендации по снижению рисков при покупке недвижимости на вторичном рынке

Сделки с недвижимостью на вторичном рынке часто сопровождаются рисками, которые пугают и покупателей, и продавцов. Покупатель опасается перевести деньги и остаться без квартиры, а продавец — отдать ключи и не получить оплату.

Двадцать лет назад расчет чаще всего проходил через наличные в банковской ячейке. Сегодня, с развитием цифровых технологий, появились более надежные инструменты, например, аккредитивы. По информации РБК Недвижимость, этот способ становится все популярнее при сделках с вторичной недвижимостью.

Вторичное жилье привлекает покупателей ценой, расположением в районах с развитой инфраструктурой и готовым ремонтом, позволяющим сразу въехать. Но юридические риски и опасения столкнуться с мошенниками часто останавливают потенциальных покупателей.

Алексей Клышин, основатель и директор агентства недвижимости «ЛэндЛ», оценивает, что около 30% объектов на вторичном рынке не должны продаваться из-за скрытых обременений или наследственных споров. Еще 30% требуют тщательной проверки документов.

«Закон защищает только продавца, а покупатель остается беззащитным. Если собственник получил деньги, но не подписывает акт, выселить его сложно. Персональные данные в выписках из ЕГРН теперь закрыты для третьих лиц, что мешает проверить текущего и предыдущих владельцев. Мошенники активно используют эту лазейку», — объясняет Алексей Клышин.

Основные риски связаны с прошлым квартиры и ее владельцев: неожиданные наследники, лица с правом пожизненного проживания, отсутствие согласия супругов на сделку. Пример из практики Клышина: мужчина продавал участок, купленный до первого брака, но на нем построены объекты с участием трех жен. Для безопасности покупателя потребовалось согласие всех супруг.

Хотя считается, что риски в сделках лежат на покупателе, продавец тоже уязвим. Его страх — что право собственности уже перейдет к покупателю, а деньги не поступят.

Чтобы снизить риск, продавцы часто используют банковскую ячейку. Владимир Шмелев, член Гильдии риелторов Москвы, считает этот способ устаревшим.

«Раньше около 90% расчетов проходило через банковские ячейки: покупатель оставлял деньги в сейфе, а продавец получал их после подтверждения перехода права. Сейчас этот метод теряет актуальность, так как при безналичных расчетах есть четкое подтверждение оплаты. В случае с ячейкой факт получения денег можно оспорить в суде, что создает риск для покупателя. Кроме того, продавец рискует получить фальшивые купюры», — говорит Владимир Шмелев.

Еще один популярный вариант — депозит нотариуса, где деньги держит лицензированный специалист. Но и здесь есть минусы: банки могут блокировать крупные переводы, и деньги «зависают» на несколько дней.

Идеальная сделка — когда обе стороны уверены в безопасности. Алексей Клышин отмечает, что доверие в недвижимости без проверки документов невозможно. Аккредитивы, выступающие посредниками, обеспечивают такую гарантию.

Аккредитив — это безналичный расчет, при котором банк блокирует деньги покупателя и переводит их продавцу только после выполнения всех условий договора. Это аналог эскроу-счетов, но для сделок между физлицами на вторичном рынке.

«Аккредитив — самый современный и надежный способ расчетов при сделках с недвижимостью. Аккредитив Сбера задает высокий стандарт качества услуги», — подчеркивает Владимир Шмелев.

Ключевые плюсы аккредитива — отсутствие посредников и возможность установить срок действия. Например, если на квартиру наложен арест после подачи документов в Росреестр, регистрация приостанавливается. Если аккредитив открыт на 30 дней, деньги автоматически возвращаются покупателю на 31-й день без лишних заявлений.

Особенность аккредитива Сбера — трансферация: возможность перевести часть или всю сумму на счет третьего лица. Это удобно для оплаты услуг риелтора или при альтернативных сделках, когда продавец одновременно продает и покупает жилье. Например, при продаже квартиры за 30 млн рублей и комиссии риелтору 3% (900 тыс. рублей) банк переводит 29,1 млн продавцу и 900 тыс. агентству.

Трансферация особенно полезна при цепочках альтернативных сделок, снижая риски для всех участников.

Раньше открытие аккредитива требовало личного визита в банк. Сбер упростил процесс: теперь аккредитив можно оформить в мобильном приложении «СберБанк Онлайн» в любое время. Это удобно для покупателей и продавцов из разных часовых поясов.

Все участники сделки могут оформить аккредитив онлайн, без необходимости подстраиваться под график банка. Достаточно выбрать раздел «Аккредитивы», заполнить данные о сторонах и объекте, проверить информацию и подписать документы. Для этого нужен только договор купли-продажи с паспортными данными и сведениями о квартире.

«Процесс простой и понятный. Приложение предлагает варианты недвижимости — квартира, участок, машино-место или нежилое помещение. Покупатель может оформить аккредитив самостоятельно, а при необходимости изменить условия, например продлить срок, это легко сделать онлайн», — рассказывает Владимир Шмелев.

Аккредитив открывается за три минуты в приложении без посещения офиса банка. Комиссия фиксирована — 3400 рублей вне зависимости от стоимости объекта.

Сервис подходит для покупки вторичного жилья у физлиц, если квартира не в залоге и не участвует в альтернативной сделке.

Главное отличие аккредитива Сбера — автоматическая проверка исполнения условий. По договоренности банк самостоятельно запрашивает выписку из Росреестра, подтверждает переход права и только после этого переводит деньги продавцу.

Это избавляет от необходимости самостоятельно получать свежие выписки и посещать банк, позволяя провести сделку полностью онлайн. Покупатель открывает аккредитив в приложении, получает подтверждение и становится владельцем квартиры без лишних рисков.