Иван Татаринов

Чтобы перевести апартаменты в жилье, они должны располагаться преимущественно в жилой зоне по градостроительному зонированию.  Обязательны базовые инженерные системы и газ, конечно, если район газифицирован. Высота потолков должна быть не ниже 2,5 метров. А для отдельных районов не ниже 2,7 метров. Такие помещения не могут располагаться в подвале и цокольном этаже.

Участие в ЗПИФ жестко регулируется на законодательном уровне, нельзя просто выйти из него по первому желанию — погашение паев проходит по правилам фонда. Доходность не гарантируется, а стоимость чистых активов фонда может снижаться. Еще всегда есть различные риски: недозагрузка объектов в пуле фонда, просадка арендных ставок, ошибки УК, изменения налогового режима, неликвидность на вторичном рынке паев.

Иван Татаринов полагает, что на первичном рынке рост ставки НДС увеличит «вшитые» налоговые расходы застройщика на материалы и услуги, что на 1,5–3% повысит себестоимость типового проекта. Соответственно, в 2026 году с учетом маржи и спроса цены на квартиры могут вырасти на 2–4%.

«Инвестором можно стать через фонд (ЗПИФ/REIT). В этом случае стоимость пая может быть очень низкой, от 1 тыс. рублей, – утверждает Иван Татаринов. – Пайщики получают регулярные выплаты из арендного пула за вычетом расходов на эксплуатацию (управление). Ликвидность обеспечивается через биржу или обратный выкуп по правилам фонда».