Иван Татаринов: «Сейчас у покупателя ломаются стереотипы»

Когда человеку предлагается купить апартаменты в здании бывшего завода, он невольно напрягается: как они будут выглядеть, что будет представлять собой территория, не опасно ли жить в таком здании? Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM, взялся развеять эти опасения.

Насколько востребован у покупателей такой формат недвижимости, как проект редевелопмента? Ведь он довольно новый, а у нас все привыкли, что дома строятся с нуля…

В рамках общего предложения апартаментов на рынке это достаточно небольшой объем, штучный товар. Но он пользуется спросом. Я не соглашусь относительно его новизны — первые проекты редевелопмента появились в Москве уже более 10 лет назад. Просто нет масштабности, поэтому некоторые покупатели могут в принципе не знать об этом формате. Но на протяжении 10 лет новые объекты редевелопмента появляются с периодичностью раз в квартал,. Динамика продаж позволяет говорить о том, что они востребованы, хорошо продаются, сдаются в аренду.

Кстати, объекты редевелопмента — это не всегда жилье или апартаменты. Это могут быть и офисы, и шоурумы. Все мы, к примеру, знаем прекрасные проекты «Красная Роза» и «Даниловская мануфактура» компании KR Properties, — они стали многократными победителями различных премий и полностью заполнены арендаторами.

Формат достаточно востребован, он интересен, достаточно популярен. И внутри его у покупателя есть выбор: сегодня он может купить: апартаменты, таунхаусы, офисы, ритейл.

Когда проект возводится с нуля, существует риск недостроя. А в сегменте редевеломпента этот риск выше или ниже? Чем здесь рискует покупатель?

Есть риск недостроя как в девелопменте, так и в редевелопменте. Вероятность риска почти одинаковая. Разница заключается в объеме работ. В случае с редевелопментом часто сохраняется существующий конструктив, большая часть элементов строения остается, происходит внутреннее переустройство, реконструкция фасада, оснащение инженерными системами и т. д. Объект недвижимости уже есть, и в данном случае объем работ гораздо меньше.  Поэтому здесь покупатель, приобретая в таком проекте инвестиционную недвижимость, уже может приехать и увидеть ее. И чем меньше объем, тем риск недостроя  уменьшается.

В квартирах домов, строящихся обычным способом, как правило, покупателю предлагается свободная планировка. При редевелопменте уже существуют стены, возведенные предыдущими строителями. Предлагается ли в таком случае свободная планировка?

Возьмем наш проект ApartVille — это в прошлом фабрика по сборке слуховых аппаратов, состоит из двух частей. Первая — бывшие цеха и складские помещения, вторая — административная часть. Цеха в стилобатной части представляли собой большие помещения площадью от 300 и до нескольких тысяч метров. Это открытая планировка, нет ни одной несущей стены, большой шаг колонн, 6 х 8 метров. Это позволяет нам распланировать проект таким образом, чтобы в приобретаемых помещениях, апартаментах или таунхаусах, полностью отсутствовали несущие стены.

Аналогичная ситуация и с башней. Все несущие стены находятся ровно по периметру апартаментов, внутри нет ни одной. По большей части промышленные здания  отличаются от жилых домов тем, что это бывшие цеха, которые имеют достаточно большой метраж. Как правило, они представляют собой несущий периметр и внутренние колонны, на которые опирается верхнее перекрытие.

При новом строительстве покупатель квартиры тоже не получает ее свободной полностью от внутренних конструктивных несущих элементов.

Часто при проектировании внутри квартиры есть отдельные стены, которые нельзя трогать. И в монолитном доме, и уж подавно в панельном в квартирах существуют несущие стены, которые ограничивают будущего собственника в планировании внутреннего пространства.

А насколько вообще возможно проживание в стенах бывшего завода? Допустим, землю можно рекультивировать, а со стенами как быть? Особенно если  внутри здания было какое-нибудь ядовитое производство?

Здесь нужно понимать, что производство производству рознь. Это не обязательно что-то всегда вредное, с использованием  опасных веществ. Это могут быть сборочные производства из подготовленных компонентов, либо помещения для механического, ручного труда, где не задействованы опасные или вредные материалы.

Задача любого редевелопера — оценить риск на старте и провести все мероприятия по изысканию, определить степень загрязненности объекта, как почвы, так и отдельных элементов строения. Для этого есть специализированные организации, которые проводят подобного рода проверки, выдают своё заключение и определяют комплекс мероприятий, который необходим для приведения строения, почвы или грунта в надлежащее состояние.

Если есть опасения в том, что велось какое-то производство, которое можно охарактеризовать как вредное, попросите у девелопера экологическое заключение по проекту.

А какие меры принимаются девелоперами, чтобы облагородить территорию? Ведь зачастую проекты находятся в промзоне, за пределами которой нет ни садов, ни парка?

Я не знаю проектов по редевелопменту, которые находятся где-то в центре промзоны, вдали от цивилизации, и бедные будущие покупатели пробираются туда через заводы и фабрики… Ситуация в Москве не настолько еще плачевна, есть выбор площадок, которые находятся в лоне цивилизации и могут быть восприняты покупателем как будущее жилье.

Тем не менее, конечно, к такой площадке может примыкать какой-то бывший завод. Это всё индивидуально.

Если говорить про ApartVille, у нас достаточно внушительная территория, 3,5 га, которая полностью благоустраивается, засаживается новыми деревьями, кустарниками. На территории комплекса предусмотрен детский садик. То есть в нашем случае наша территория позволяет делать внутреннее пространство удобным для покупателя. Кроме детского сада в комплексе есть магазины, рестораны, банки и прочее — есть, чем занять жильца, чтобы он получил все необходимые товары и  услуги, не выходя за периметр комплекса.

Насколько важен покупателю факт того, новострой ему предлагается или редевелопмент? Или какие-то другие факторы влияют на его выбор?

Я бы выделил другие факторы. ApartVille покупатели выбирают из-за большой зеленой территории  из-за близости к метро, из-за богатой инфраструктуры, интересной концепции. Им нравится, что это комплекс из небольших зданий. А кому-то хочется жить на 28 этаже в стеклянной высотке и наблюдать вечерний город — тогда он подберет себе другой проект.

Выбирают жилье по другим параметрам. Такой параметр, как новое или не новое, не попадает даже в первую десятку. Важна локация, важна цена, инфраструктура, планировка, площадь и так далее. Важна концепция проекта.

Есть большое количество прекрасных проектов редевелопмента, имеющих богатую историю,  

они заключают в себе какие-то интересные детали, особенности, собственный дух, они уникальны. В случае с новым строительством такое невозможно.

А как бы вы охарактеризовали вашего покупателя?

У нас интересный случай, поскольку в проекте ApartVille есть два типа недвижимости для проживания: таунхаусы и апартаменты. И их покупатель — разный. Таунхаусы более чем в 70% случаев выбирают люди семейные, которые имеют детей либо планируют завести их в ближайшее время, думают о том, чтобы расширить свои жилищные условия.

Апартаменты небольшой площади, порядка 35−40 метров, покупают достаточно молодые люди. Мы уже столкнулись с тем, что большинство наших покупателей апартаментов — моложе 30 лет.

Сейчас немножко ломаются стереотипы. Если у покупателя остро не стоит вопрос о наличии регистрации, которая отсутствует в апартаментах, то он зачастую выбирает именно этот вид недвижимости. Потому что он понимает, что однозначно выигрывает в стоимости либо получает более интересную концепцию и класс недвижимости за те же деньги.

Ваш клиент – это такой прогрессивный горожанин?

Покупатель, особенно после кризиса 2008 года, стал очень прагматичным. Если раньше, в 2005—2006 гг.оду, мы часто видели, как семья из двух человек покупала 700-метровый дом, то сейчас люди покупают столько квадратных метров, сколько им необходимо. А апартаменты позволяют сэкономить, поскольку в среднем на 20−25% дешевле, чем квартиры. Либо покупатель может получить больший метраж за ту же сумму.

Конечно, у нас нет покупателей, для которых эта покупка является первым, единственным жильем. Очевидно, что без прописки человек не может приобрести апартаменты, он должен быть где-то зарегистрирован.

Как покупателю оценить площадку, на что обратить внимание при покупке будущего жилья в проекте редевелопмента?

У всех разные приоритеты. Что может быть важно для одного покупателя, может быть абсолютно неважно для другого. Порой я вижу, что какие-то незначительные, на первый взгляд, элементы, например, наличие камина (как у нас в таунхаусах в ApartVille) может стать ключевым аргументом для принятия решения. Человек видит, что есть камин, и больше его ничто не интересует, — это его мечта.

Но большинство покупателей делает свой выбор исходя из стоимости, класса недвижимости и  локации. Тут сложно советовать. При выборе проекта  нужно адекватно оценивать сроки. Если вы приезжаете на площадку и видите ветхие строения, а вам девелопер рассказывает, что через полгода здесь будет город-сад, то все это достаточно сомнительно.

Одно дело, когда это относительно новый конструктив, который не будет демонтироваться, и другое, когда на этом месте будет практически новое строительство.

Желательно у девелопера запросить не только дату окончания строительства, но и назвать ключевые этапы проекта, когда будет завершен какой-то этап работ, конструктивные работы, работы по монтажу фасада, остеклению. Когда будет закончена отделка места общего пользования? Когда будут проведены коммуникации? Когда будет проведено благоустройство территорий? И так далее.

Нелишним будет заезжать время от времени на площадку. Сейчас распространена история, когда девелопер размещает веб-камеры на площадке – так тоже можно отслеживать динамику строительства.

А какие документы требовать у девелопера?

У девелопера должно быть зарегистрировано право собственности на строение. Что должно подтверждаться соответствующим свидетельством. Эта информация является открытой, и любой желающий, обратившись в Росреестр, может получить информацию о зарегистрированных правах, об ограничениях. Кроме того, должны быть оформлены права на земельный  участок. Это может быть или собственность, или аренда. В последнем случае у девелопера должен быть долгосрочный зарегистрированный договор аренды.

Естественно, нужно внимательно читать договор купли-продажи, который вам предлагают. Прописаны ли там обязательства и сроки, в которые девелопер обязуется провести работы? Какие конкретно работы проводятся?

Должна быть указана также ответственность сторон, возможность покупателя расторгнуть договор в одностороннем порядке, если девелопер не выполняет своих обязательств в обозначенные сроки.

Как уже говорилось ранее, следует запросить у девелопера заключение экологической экспертизы на предмет концентрации вредных веществ на территории проекта, на территории земельного участка и в самих строениях.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus