Ирина Доброхотова: «Новая Москва интересна тем, что здесь можно выбрать масштабный проект»

1 июля 2014 года исполнилось два года с того момента, как власти столичного региона подписали указ о создании Новой Москвы. О том, чего удалось достичь рынку недвижимости за это время, и о перспективах развития жилых и инфраструктурных проектов на присоединенных территориях, «Миру Квартир» рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

— Прежде всего, хочется спросить, каковы качественные и количественные изменения на рынке жилой недвижимости Новой Москвы произошли за это время? Какие проекты возводятся, как идут продажи – в сравнении со «старой» Москвой и Подмосковьем?

– Очень много событий в строительной отрасли сегодня связано именно с Новой Москвой! По итогам 2013 года количество корпусов, поступивших на реализацию в строящихся проектах в Новой Москве, выросло в 2,5 раза. Это рекордный показатель для всего столичного региона. Хочется отметить, что многие новые проекты развиваются очень динамично, уже есть не только сданные в эксплуатацию, но и заселяющиеся новостройки – например, первая очередь в ЖК «Новые Ватутинки» (дома были введены в эксплуатацию вместе с детским садиком), в ЖК «Новое Бутово», также это несколько проектов в Коммунарке. Активно строятся корпуса в ЖК «Марьино Град» и «Спортивный квартал» – они готовятся к вводу в эксплуатацию во II квартале 2015 года.

– Что нового произошло относительно транспортной инфраструктуры?

– Ведется масштабная реконструкция Калужского шоссе, расширение которого улучшит транспортную доступность многих новых кварталов и микрорайонов, которые строятся вдоль этой трассы. Проектом реконструкции  предусмотрено строительство 3800 м нового дорожного полотна и перекладка 4500 м прежнего покрытия. С 20 по 49 км Калужское шоссе будет расширено до 8−9 полос. В результате пропускная способность трассы вырастет почти в 2,5 раза! Это значительно улучшит транспортную доступность новостроек в этом направлении, что особенно важно для уже заселенных объектов.

К концу года ожидаются новости и от строителей метрополитена: в декабре 2014 года должны открыться первые станции метро в Новомосковском округе – «Румянцево» и «Саларьево» Сокольнической ветки.

Озвучены и сроки ввода станции метро «Рассказовка» – это среднесрочная перспектива, 2017 год.

Конечно, строительство метро в Новой Москве и запуск новых станций – наиважнейшее условие для того, чтобы присоединенные территории как можно скорее были освоены, заселены. Ведь, например, только «Рассказовка» обеспечит метрополитеном 12 тыс. человек – для них метро окажется в пешей досягаемости.

– Как все это происходит в отсутствие генплана, мешает ли это работе девелоперов?

– Отсутствие единой концепции застройки Новой Москвы, конечно, не способствует гармоничному развитию. Ведется, по сути, точечное строительство, хотя мы видим и примеры комплексного освоения территорий («Новые Ватутинки», «Новое Бутово»). Сейчас рынок ориентируется на краткосрочную перспективу, но ожидается, что в 2015 году генплан все-таки будет принят, и вектор развития агломерации, наконец, станет определенным.

– Как изменились цены на жилье в Новой Москве с начала года? За два года?

– По итогам 2013 года мы увидели изменение цен на новостройки в пределах инфляции – рост составил 6%. В IV квартале средняя цена  квадратного метра в Новой Москве составила 86,9 тыс. рублей. А с начала текущего года цены подросли также на 6,1% – до 93,8 тыс. руб./кв. м.

В IV квартале 2012 года метр нового жилья здесь стоил в среднем 82,3 тыс. руб.

Таким образом, через полгода с начала образования Новой Москвы цены на новое жилье выросли в среднем на 14%. Но основной рост наблюдался летом 2012 года, когда только появилась информация о присоединении территорий на юго-западе области к Москве. Рост был скачкообразный и неравномерный – то есть наблюдался в основном в отдельно взятых проектах на начальной стадии строительства и незначительно удаленных от МКАД (до 10 км).

– Что можно посоветовать инвесторам, выбирающим объекты для вложения и сохранения средств? Есть ли смысл распределять средства по нескольким объектам в Новой Москве или все же разумнее разделить «портфель» и вложиться сразу в три разных сегмента – Москва, Новая Москва, Подмосковье?

– Все зависит от того, каким объемом средств располагает инвестор и какой стратегии он придерживается, нужна ли ему относительно быстрая прибыль или он готов вложиться в «долгоиграющий» масштабный проект. Если средств достаточно для покупки нескольких объектов недвижимости в Москве, при этом находящихся на средней и высокой стадии готовности, – можно получить достаточно быстро доход в размере 15−20%, и за счет высокой стоимости столичного жилья, размер прибыли будет выше. 

Новая Москва интересна тем, что здесь можно выбрать масштабный проект, где застройка идет очередями и рассчитана на несколько лет (от 2,5 до 16). Например, в «Новых Ватутинках» предполагается строительство почти 1 млн кв. м жилья. Это долгосрочная стратегия, однако именно здесь можно совершать инвестиции на этапе котлована с минимальным «входным билетом» (от 1,5−2 млн руб.), а затем, совершая переуступки, приобретать недвижимость в следующих очередях проекта – в большем объеме или большей площади.

Некоторые наши покупатели, совершив инвестиции в 1-комнатную квартиру и продав ее спустя год, приобретали 2−3-комнатную на нулевом этапе строительства в этом же районе.

Подмосковье также привлекательно, в том числе для «точечных» инвестиций, хотя и в области не редки покупки квартир целыми пулами. Здесь уже инвесторы отталкиваются от характеристик конкретного проекта.

– Каково сегодня наиболее сильное конкурентное преимущество строящихся на территории Новой Москвы жилых проектов? Другими словами, чем может привлечь покупателя именно Новая Москва?

– Прежде всего, это столичный статус и при этом более низкие цены, чем в «старой» Москве. Кроме того, развитие присоединенных территорий сегодня входит в ряд приоритетных задач представителей власти, поэтому в ближайшие годы здесь будет активно развиваться и жилое строительство, и транспорт, Новая Москва станет насыщаться объектами социальной, развлекательной инфраструктуры. Это уже происходит в рамках освоения территорий и строительства жилых кварталов, появляются и концептуальные проекты – например, «Спортивный квартал» с собственной уникальной инфраструктурой, которая включает спортивные комплексы с бассейнами и ледовыми аренами, открытые футбольные площадки, теннисные корты, медико-восстановительный центр.

— Как, с вашей точки зрения, развиваются города Новой Москвы — Троицк, Щербинка и Московский относительно друг друга, других городов-спутников?

– Наиболее застраиваемым можно назвать Троицк – там сегодня на реализации находятся квартиры в 8 жилых комплексах, в основном представленных монолитно-кирпичными новостройками с отделкой, при этом цены начинаются от 2,3 млн рублей. Далее по объемам жилья идет Щербинка: 6 новостроек в продаже по цене от 2,5 млн рублей. И затем – Московский, где продаются квартиры не менее чем в пяти новых жилых комплексах, цены начинаются от 4 млн рублей за квартиру.

Московский имеет больше преимуществ с точки зрения своего расположения.

Он находится ближе к МКАД, чем Щербинка и Троицк. При этом перспективы развития транспортной инфраструктуры наиболее четко определены именно в Московском: в 2017 году должна открыться станция метро «Рассказовка» – самая близко расположенная к городу конечная станция Сокольнической ветки. Также здесь построят крупный ТПУ.

Щербинка и Троицк пока в утвержденных планах строительства метро не значатся: к 2017 году власти обещают провести линию метрополитена только до Коммунарки – силами китайских подрядчиков.

— Могут ли другие населенные пункты, например Коммунарка, превратиться со временем в полноценные города?

– С учетом активного строительства жилья и в Коммунарке, и в Московском, и в других городах, наиболее близко расположенных к МКАД, они, безусловно, со временем станут полноценными спутниками мегаполиса. Правда, власти должны приложить усилия к созданию рабочих мест именно здесь, чтобы уменьшить маятниковую миграцию, которая по-прежнему сильно выражена и в Подмосковье, и в Новой Москве.

– И, конечно, хочется спросить о перспективах Новой Москвы. Что ждет эти территории в ближайшие 2−3 года? Будет ли Новая Москва когда-нибудь восприниматься именно как столичное пространство или за ней еще долгие годы будет следовать неопределенность – вроде и не область, но и не Москва…

–  Два года – слишком небольшой срок, чтобы делать глобальные выводы, присоединенные территории находятся на начальном этапе развития. Кроме того, из-за особенностей расположения они конкурируют в первую очередь  с Подмосковьем – прежде всего, это более удаленный от МКАД Троицкий округ. Благодаря развитию метро до 2020 года Новомосковский округ может практически сравняться с Москвой – как это в свое время произошло с Южным Бутово. Однако более удаленные районы, скорее, будут восприниматься как областные. Хотя и здесь с течением времени возникнут свои точки притяжения.