Сергей Чемерикин: «Эффективный собственник должен быть в меру жадным»

Когда тренд на рынке сменяется, всем участникам — и девелоперам, и собственникам коммерческой недвижимости, и арендаторам, и брокерам приходится менять стратегии работы. И успех часто зависит от этой гибкости. Сейчас наступило как раз такое время, когда наблюдать за рынком особенно интересно. Мы делаем это сегодня с Сергеем Чемерикиным, MRICS, директором отдела оценки Cushman&Wakefield.

Многие брокеры жалуются, что активность рынка падает, доходы стали не т. е. Может быть, в меняющихся условиях, на предкризисном рынке нужно что-то придумывать?

Время идет, и российский рынок недвижимости становится все более цивилизованным и конкурентным. Прошли те времена, когда на недвижимости зарабатывались «шальные» деньги. Если раньше брокер навязывал свои условия клиенту, то теперь клиент может диктовать свои условия брокеру благодаря тому, что с каждым годом конкуренция между ними усиливается. Это с одной стороны.

С другой стороны, последние события на геополитическом уровне, безусловно, оказали влияние на российский рынок недвижимости. Срок экспозиции большинства объектов увеличился, а ликвидность снизилась из-за замедления деловой активности его участников. Поэтому брокеры вынуждены приспосабливаться к новым реалиям путем снижения уровня своего вознаграждения и работе с объектом по не эксклюзивным договорам.

Можете назвать самые распространенные ошибки брокеров при работе с собственниками и арендаторами?

Среди наиболее распространенных ошибок брокеров с точки зрения клиента, можно отметить, во-первых, отсутствие интереса к объекту продажи. Это происходит, например, по причине низкого вознаграждения или неэксклюзивности договора. Такой объект, как правило, активно не позиционируют на рынке, и среди других предложений он идет «довеском». Клиент с течением времени начинает это понимать и задаваться вопросом: «Зачем брокер согласился и сразу не отказался от продажи моего объекта? Я бы нашел другого брокера, которому будет интересно работать с моей недвижимостью! Из-за вас я только потерял кучу времени!».

Во-вторых, иногда брокеры избегают клиентов.

Почему-то некоторые из них не удосуживаются держать клиента в курсе событий с продажей или арендой его объекта недвижимости. Такой брокер после заключения договора пропадает на несколько недель или месяцев, пока не появится потенциальный покупатель или арендатор. И клиенту приходится самому бегать за брокером и выуживать информацию о том, как обстоят дела с его собственностью. И недоумевать, за что он платит или будет платить деньги.

Не секрет, что многие собственники не слишком осведомлены об изменениях на рынке. Они не хотят менять ставки, условия. Что с этим делать?

Собственники недвижимости, если они не институциональные инвесторы, в большинстве своем не следят за изменениями на рынке. Это вполне логично, если они используют недвижимость по прямому назначению для своих собственных нужд. Поэтому к чему им нужна такая информация? Совершенно ни к чему.

Иное дело с собственниками, которые приобрели недвижимость, когда у них появилась такая возможность, и используют ее в инвестиционных целях – сдают в аренду. Отсутствие понимания того, что происходит на рынке недвижимости, приводит к завышенной оценке или недооценке рыночных условий и, как результат, к недополучению рентного дохода.

С этим, к сожалению, невозможно бороться, пока такой собственник недвижимости сам не поймет, чего он хочет, и не научится быть настоящим хозяйственником, предпринимателем или бизнесменом, то есть пока не научится мыслить рыночными критериями.

Вообще, хорошо ли для собственника быть «жадным», правильная ли это стратегия?

Слово «жадный» может пониматься по-разному и иметь разные оттенки. Иногда его можно сравнить с понятием «рациональный», что свойственно эффективным собственникам недвижимости. Быть рациональным или жадным намного лучше, чем быть расточительным. Но, жадность должна быть в меру, без «перегибания палки», иначе все арендаторы сбегут. Поэтому эффективный собственник недвижимости обязательно должен быть в меру жадным.

Как изменились требования арендаторов за последний год?

Требования арендаторов как были, так и остаются стабильными во все времена — это получение большего и лучшего сервиса по сравнению с другими, а также желание платить за все это меньше остальных.

На всем протяжении существования рынка недвижимости между арендодателем и арендатором идет борьба за получение лучших коммерческих условий для себя. Если посмотреть на российский рынок недвижимости, то мы увидим, что спрос все еще превышает предложение, поэтому собственники недвижимости могут навязывать свои условия аренды.

Но кризисные явления помогают арендаторам пересмотреть условия аренды в свою пользу.

Однако это происходит не всегда и не во всех случаях.

А изменилось ли качество арендаторов? Правда ли, что офисным центрам все больше приходится иметь дело с мелкими компаниями? Есть ли какие-то цифры?

По данным аналитиков рынка недвижимости, с каждым годом вводится в эксплуатацию все больше и больше качественных объектов коммерческой недвижимости. То тут, то там мы видим заявления девелоперов о строительстве каких-либо новых объектов. Все их необходимо заполнять арендаторами или находить покупателя. Крупные компании уже давно располагаются в современных и качественных объектах недвижимости. Количество таких компаний ограниченно, они не плодятся как грибы после дождя, поэтому взоры падают на организации, которым необходимы меньшие площади.

Например, до экономического кризиса 2008 года офисные центры предлагались в аренду, преимущественно, этажами. Сегодня собственники бизнес-центров готовы дробить этажи на помещения меньшей площади.

Безусловно, управляющим компаниям трудозатратнее работать с большим количеством арендаторов, чем с одним или двумя. Необходимо вести и отслеживать большее количество договоров аренды. Приходится дольше договариваться о допуске к помещениям при проведении инспекций и профилактических работах. Чем больше арендаторов, тем чаще происходит их ротация и переезд. Сложнее учитывать и распределять эксплуатационные расходы.

Взять, к примеру, торговые центры. Когда много небольших арендаторов, то, как уже говорилось, происходит их более частая ротация. Во время смены арендаторов, на период проведения отделочных и оформительских работ, помещения стоят пустыми, зашторенными плакатами, извещающими о скором открытии нового магазина. И посетителям не всегда приятно, прогуливаясь по торговому центру, наблюдать полупустые пространства.

В последнее время предложение офисных центров в Москве все время увеличивалось. Нужно ли ждать в ближайшее время сокращение объемов строительства? Близок ли этот рынок к насыщению?

Действительно, в последние десятилетия в центре Москвы семимильными шагами росло количество бизнес-центров. Их увеличение постепенно приводило к росту автомобильного трафика, так как они были не обеспечены достаточным количество машино-мест. Как следствие, со стороны правительства Москвы было введено ограничение на строительство бизнес-центров в центре Москвы, так сказать, принудительное их перемещение в другие районы.

Если посмотреть в целом на рынок офисной недвижимости Москвы, то, например, по данным компании Cushman & Wakefield, с 2008 по 2012 гг. объемы строительства новых бизнес-центров имели тенденцию к снижению с 2,14 до 0,57 млн кв. м. Однако уже в 2013 г. наблюдался перелом этой тенденции и увеличение объемов строительства до 0,89 млн кв. м. При этом стоит отметить, что 49% всех новых качественных офисов было построено за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК).

В последние два года предложение превышало спрос, но разница между ними была несущественной. Так, например, в 2013 г. было построено 0,89 млн кв. м, а рынок поглотил 0,68 млн кв. м.

По общим прогнозам участников рынка недвижимости, ожидается, что в краткосрочной перспективе объемы ввода в эксплуатацию новых офисных зданий класса А и В немного снизятся.

Среди основных причин выделяют изменения в налоговом законодательстве, пересмотр финансовых планов у застройщиков и политику экономии у арендаторов.

А что в этом плане происходит в регионах? Каково там соотношение спроса и предложения?

Региональный рынок коммерческой недвижимости менее активен, чем московский, но он также имеет тенденцию развития. Строятся новые объекты, которые находят своих покупателей и арендаторов. Среди региональных городов наибольшее развитие получили города-миллионники, так как на них, в первую очередь, после Москвы и Санкт-Петербурга, смотрят участники российского рынка недвижимости. Из-за меньшей прозрачности, чем московский рынок, очень сложно проанализировать их в цифрах. Этим, в частности, и объясняется отсутствие аналитических материалов по региональным городам.

Можно ли арендаторам надеяться на снижение арендных ставок? Если да, в каких сегментах? Расскажите и о Москве, и о региональных рынках.

Последние события на геополитической сцене, безусловно, оказали влияние на ставки аренды – в сторону снижения. Это относится только к вновь заключаемым договорам аренды и будет носить кратковременный характер. По фактически заключенным договорам массового снижения ставок аренды нет.

Лидером в снижении ставок аренды является, конечно же, Москва, так как в регионах еще не построено достаточного количества коммерческой недвижимости, чтобы удовлетворить имеющийся спрос.

Если проанализировать в сегментном разрезе, то мы увидим, что больше всего снижение было отмечено в офисной недвижимости. Торговая недвижимость постепенно переходит на такой формат оплаты аренды, как процент с товарооборота. Складская недвижимость во все времена показывала несущественное колебание ставок аренды.