Михаил Куликов: «Сегодня в регионах есть спрос на лофты»

Мы привыкли, что Москва обычно выступает застрельщиком в области модных трендов и актуальных градостроительных концепций. Применительно к редевелопменту промышленных территорий это точно так. После того, как технология «обкатается» в столице, ее берут на вооружение регионы. Как раз об этом наш разговор с МихаиломКуликовым, заместителем коммерческого директора по маркетингу и рекламе компании «В2В-Development».

Почему в регионах началось освоение промзон? В Москве это происходит потому, что негде больше строить. В других городах это происходит по той же причине или просто вам нужно было осваивать имеющиеся территории?

Освоение промышленных территорий в Москве началось уже давно, а в большинстве других российских городов этот тренд только набирает обороты. Действительно, в столице процесс активного редевелопмента в первую очередь обусловлен дефицитом площадок под застройку. Это очень важная тема для московского рынка недвижимости, огромный ресурс для его дальнейшего развития.

В регионах ситуация немного другая: основная причина реорганизации промзон связана с целью улучшения облика города. Ведь по мере роста городов заводы и фабрики, некогда находившиеся на окраинах, постепенно оказываются в центре, а наличие крупных промышленных предприятий в центральных районах сильно портит архитектурный образ города. Я, конечно, не могу говорить про все регионы, но в городах, где наша компания ведет свою деятельность, ситуация именно такая.

Например, в Саратове в планах администрации города — реконструкция набережной реки Волги. А площадка нашей компании – территория фабрики «Мельница Шмидта» — расположена на первой береговой линии. И главной задачей является максимально бережная реконструкция этого исторического памятника и превращение его в многофункциональный современный бизнес-квартал с благоустроенной набережной.

В Новосибирске, где на бывшей территории жирового комбината мы строим жилой комплекс, расположение нашей площадки тоже изумительное – это самый центр города.

Вот почему в большинстве случаев, несмотря на всю трудоемкость и затратность процесса реорганизации промышленных территорий, преимущества от их освоения для девелоперов очевидны.

Готов ли региональный потребитель к такому продукту, как лофты? Опыт показывает, что даже в Москве – не очень.

Думаю, что мнения участников рынка по этому вопросу существенно разойдутся. Многие считают, что культура лофтов, столь привычная для западных стран, в России еще не совсем прижилась. Особенности менталитета россиян таковы, что многие из них в понятие «роскошь» вкладывают торжественные интерьеры в дворцовом стиле, с колоннами и лепниной на потолке.

Однако предпочтения потребителей постепенно меняются в более современную сторону

– на первый план выходит лаконичность и минимализм в интерьере, столь характерный для лофтов.

Маркетинговые исследования, проводимые нашей компанией, позволяют говорить о том, что региональные потребители к такой категории помещений готовы, спрос на лофты сегодня существует. Я имею в виду именно офисные помещения, а не квартиры. Историческая ценность места, органичное сочетание нового и старого, большие помещения с высокими потолками и хорошей инсоляцией – эти преимущества делают такие офисы интересными, в  первую очередь, для представительств крупных компаний.

Какого класса в регионах жилье, возникающее на месте промзон? Эконом- или бизнес? Как цены на него соотносятся с ценами на обычное жилье в том же районе?

Если говорить о наших проектах, то в новом жилом комплексе в Новосибирске 70% квартир представлено в категории «комфорт», а 30% - это бизнес-класс. Лофт-квартал в Саратове представляет собой объект бизнес-класса.

Вообще, категория выводимого на рынок проекта зависит от месторасположения, но в большей степени регулируется балансом спроса и предложения на данный класс недвижимости. Если площадка в центре, то проект обладает повышенными потребительскими характеристиками. Уровень цен также напрямую зависит от района, а не от того, строится ли комплекс на месте промзоны или нет. Например, в новом жилом комплексе в Новосибирске на момент старта продаж в начале следующего года средняя стоимость квадратного метра будет составлять 70 тыс. руб., что несколько выше средних цен в центре города. И на этот шаг мы пошли осознанно, потому что уверены, что проект такого уровня будет пользоваться высоким спросом. Это последний проект комплексной застройки в центре Новосибирска.

Расскажите, пожалуйста, как ведут себя рынки жилья в каждом из городов, где вы работаете? Что происходит с ценами в последние полгода?

Осенью на рынках новостроек Москвы и Новосибирска не наблюдается такого ажиотажного спроса, как в начале года, однако это вполне ожидаемый процесс с учетом существующей макроэкономической ситуации. После небольшого традиционного спада в летние месяцы, осенью мы вышли на плановые показатели по продажам:

по выручке октябрь этого года был примерно сопоставим с аналогичным периодом прошлого года.  

Если говорить о ценах на примере наших проектов, то в жилом комплексе «Премьер», построенном в Новосибирске, цена не поднималась с июня текущего года: мы зафиксировали стоимость метра еще до ввода дома в эксплуатацию.

Что  касается дальнейшего развития рыночной ситуации, я не вижу предпосылок для каких-то резких скачков, в следующем году существующий тренд сохранится. Думаю, что в ближайшие месяцы на рынке новостроек продолжится плавный рост цен на уровне инфляции.

Что происходит со спросом в городах? Надолго ли хватит тех, кто хочет вложить в недвижимость сбережения? Что будет, когда эта группа покупателей иссякнет?

Как я уже говорил, спрос на недвижимость пока остается стабильным. Инвестиционный спрос на новостройки был и будет всегда, так как недвижимость является одним из самых надежных способов как сохранения, так и приумножения денежных средств. У наиболее удачных проектов в Москве и Подмосковье в последние несколько лет рост стоимости квадратного метра от момента начала строительства до ввода дома в эксплуатацию составлял 30−40%. И хотя сегодня, на фоне значительных колебаний курсов валют, оценить доходность вложений в недвижимость в долгосрочной перспективе не так уж и просто, альтернативы новостройкам нет. Доверие потребителей к банкам существенно снизилось после прокатившейся волны отзыва лицензий.

Разумеется, по мере готовности проекта объем инвесторов иссякает. Так, в нашем ЖК «Премьер», который уже введен в эксплуатацию, в настоящее время количество инвестиционных покупок стремится к нулю.

Я считаю, что набирать ипотечные кредиты в преддверии кризиса довольно неосмотрительно со стороны населения. Ожидаете ли вы снижения ипотечного спроса через год, например? Тем более что ставки скоро вырастут.

По нашим оценкам, по состоянию на 2014 год, объем ипотечных сделок в наших проектах составляет более 50%. Для большинства покупателей ипотека была и остается единственным способом решения квартирного вопроса. И те, для кого этот вопрос актуален, берут ипотечные кредиты. Да, ставки выросли и продолжат расти дальше – в 2015 году, по мнению экспертов, прогнозируется их рост до 13,5%.

Сейчас ставки вернулись на уровень начала-середины прошлого года.

Эта ситуация, с одной стороны, может сократить количество потенциальных клиентов и замедлить развитие рынка. Но с другой стороны, должна подстегнуть банки больше концентрироваться на развитии ипотечных программ, делать их более привлекательными, бороться за каждого клиента, активно привлекать самих застройщиков к развитию ипотечных продуктов.

Планируете ли вы сейчас новые проекты и выводите ли на рынок уже запроектированные? В каких городах и что?

В начале 2015 года мы откроем продажи в новом жилом комплексе в Новосибирске. Этот масштабный проект комплексной застройки, рассчитанный на шесть тысяч жителей, включает в себя дома комфорт- и бизнес-класса, два детских сада, подземные и наземные паркинги. Закрытая благоустроенная территория будет полностью освобождена от машин, и на ней разместятся современные детские и спортивные площадки.

Также на первый квартал следующего года запланирован старт реализации коммерческих помещений в бизнес-квартале «Мельница Шмидта». Во всем Саратове нет ни одного проекта, похожего на этот. И недавно он был удостоен престижной международной награды – «European Property Awards». Это единственный бизнес-квартал в городе Саратове, концепция которого позволяет жить, работать и отдыхать в одном месте. Офисные здания, апартаменты для постоянного проживания, гостиница для бизнес-партнеров, рестораны высокого класса для ланчей и деловых переговоров, торговые галереи – все необходимое сосредоточено на одной территории.

В портфель нашей  компании также входит проект редевелопмента участка на территории промзоны «Грайвороново», расположенной в юго-восточном округе Москвы, старт продаж в этом жилом комплексе планируется в начале 2016 г.

У «B2B-Development» есть еще много интересных проектов, о которых мы обязательно расскажем, когда придет время.