Марина Денискина: «Каждый новый проект должен соответствовать будущему облику столицы»

Много говорится сейчас о том, что потенциал строительства в пределах «старой» Москвы почти исчерпан. Но так ли это? Недавно группой компаний «Гео Девелопмент» было опубликовано исследование о перспективах девелопмента на территориях жилых зон в городе. Мы поговорили с Мариной Денискиной, руководителем департамента жилищного строительства группы компаний «Гео Девелопмент», чтобы выяснить, как оценивают специалисты потенциал развития жилищного строительства в пределах МКАД.

Сколько сейчас в Москве имеется земли под застройку и что это за участки?

Наше исследование показало, что на 23% территории Москвы, которая по генеральному плану относится к зонам жилой застройки, потенциально могут быть пригодны для развития девелоперских проектов 170 свободных и застроенных земельных участков площадью от 1 га каждый. Мы не берем в расчет земли, входящие в программу реорганизации промышленных зон. Общая площадь территории выявленных участков, на которых расположены объекты, не являющиеся жилыми домами и не имеющие отношения к актуальной для жителей социальной и бытовой инфраструктуре, составляет 462 га.

Среди них морально-устаревшие и потерявшие свои первоначальные функции производственные и складские комплексы, которые расположены в черте жилых микрорайонов, старые общежития, сдаваемые внаем мигрантам из стран СНГ, небольшие торговые центры и административные здания, имеющие потенциал увеличения площади.

Производственные объекты в Москве чаще всего не используются по прямому назначению

и сдаются в аренду небольшим частным компаниям под склады либо автосервисы, что негативно влияет на дорожную обстановку вблизи жилых микрорайонов.

Территории в границах старой Москвы всегда будут оставаться наиболее инвестиционно привлекательными для девелоперов, несмотря на существующий градостроительный потенциал Подмосковья и присоединенных территорий. Это обусловлено такими факторами, как высокая стоимость жилья, доход на душу населения, плотность населения, развитая существующая инфраструктура. Москва по-прежнему является одним из основных центров притяжения для жителей области и регионов. Людей привлекает перспектива жить в столице, получать высокую зарплату, пользоваться развитой существующей инфраструктурой города, иметь столичную прописку. Первичная недвижимость всегда будет пользоваться здесь спросом.

Почему в исследовании фигурируют только участки от 1 га, ведь многие компании в Москве строят и на меньших по площади территориях?

Москва негативно относится к проектам точечной жилой застройки, а участки менее 1 га в основной массе как раз попадают под такое определение. Располагаются они чаще всего в непосредственной близости от жилых домов либо объектов инфраструктуры. Строительство жилых объектов в таких местах будет крайне проблематично из-за существующей высокой плотности застройки, нагрузки на дорожную сеть и объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, больницы), а также из-за других градостроительных параметров, ограничивающих новое строительство. Очень часто, даже получив разрешение на строительство, застройщик сталкивается с проблемой протеста местных жителей. Конечно, проекты точечной застройки все равно появляются, но в основном в зоне от ТТК до МКАД, где существующая плотность застройки это позволяет.

Какие территории вы считаете наиболее перспективными?

Наиболее перспективны большие промышленные территории, расположенные в жилых функциональных зонах. Эти объекты занимают площадь от 8 до 50 га. На некоторых из них уже ведется проектирование жилых микрорайонов, собственники других объектов по различным причинам не спешат их осваивать. Самый большой участок под жилищное строительство — более 55 га — был обнаружен на улице Лобачевского.

Рядом с ним уже ведется строительство жилого комплекса «Лобачевский».

В общей сложности наши специалисты насчитали 12 земельных участков с видом разрешенного использования под жилищное строительство, общей площадью 93 га. Текущий вид разрешенного использования этих участков позволяет предположить, что в обозримом будущем здесь могут быть реализованы проекты жилищного строительства при условии, что все градостроительные параметры будут соответствовать существующим нормативам, таким как сложившаяся плотность застройки, существующая транспортная и социальная инфраструктура, обеспеченность рабочими местами, нагрузка на инженерные сети.

Ну, а нужен ли редевелопмент этих территорий жителям города? Как он отразится на их жизни?

Каждый земельный участок в столице, каждый объект под редевелопмент уникален, и дальнейшее его развитие требует тщательного анализа. Задача дальнейшего развития территорий города, прежде всего, заключается в создании пространства, комфортного для жизни и работы. Если на участке существует предприятие, которое устарело морально, не является эффективным и создает некоторые неудобства для жителей, то, наверное, будет правильно найти участку более достойное применение. Мы не говорим о том, что нужно все застроить жильем, это неправильно; нужно создавать баланс жилых объектов, инфраструктуры и рабочих мест. Правильная концепция дальнейшего формирования перспективной застройки территорий города будет только положительно отражаться на качестве жизни людей.

Будет ли при реализации этих проектов создана дополнительная инфраструктура, дороги, сети?

При освоении того или иного земельного массива нужно учитывать сложившуюся инфраструктуру и увязывать с ней нагрузку на инженерные сети, на дорожные сети, которая возникнет при строительстве нового объекта. Мы не можем все застроить жильем, не создав при этом сопутствующую инфраструктуру и рабочие места. Политика властей города направлена только на создание комплексной застройки территорий, когда наряду с жилыми объектами обязательно строятся сады, школы, дороги, создаются места приложения труда и т. д.

Очереди в детские сады, школа в две смены — все это возникало от неправильного формирования принципов застройки,

когда строилось жилье, а нагрузка на объекты социальной инфраструктуры, дорожную сеть рассчитывалась не совсем корректно. Постепенно эти явления должны уйти в прошлое. Облик города постоянно модернизируется, меняется в лучшую сторону, и каждый новый проект должен соответствовать будущему облику и формированию совершенной иной городской комфортной среды без пробок, без очередей в сады.

Сейчас около 25% жилья строится на месте бывших промышленных зон, где когда-то располагались производства. Такая история участка может отразиться на качестве окружающей среды для будущих жителей?

Действительно, на территории Москвы когда-то располагалось большое количество предприятий, деятельность которых могла негативно повлиять на состояние окружающей среды. Сейчас многие из них сдаются в аренду, но это не значит, что продукты деятельности этих старых производств уже не оказывают своего воздействия. Как правило, на таких территориях очень сильно загрязнены почвы. Почва, будучи сильным адсорбентом, накапливает в себе все вредные химические и радиоактивные соединения. Для исключения такого негативного влияния девелопер обязательно проводит экологическое исследования почвенного грунта и, если это необходимо, проводится его рекультивация. Власти в этом вопросе категоричны, и без необходимых экологических изысканий ни один девелопер просто не пройдет экспертизу документов.

Какого типа и уровня жилье может появиться на месте пока еще свободных промзон? Какова может быть стоимость этого жилья? Кто его будет покупать?

Как правило, локация территорий промышленных зон между ТТК и МКАД подразумевает развитие этих территорий для строительства жилых объектов комфорт- и экономкласса. Опять же,

каждый объект уникален, и для выбора концепции развития территории нужно анализировать очень много факторов.

Это не только положение относительно центра, но и окружение, преобладание того или иного типа застройки, сложившаяся инфраструктура, перспективы развития транспортной сети.

Традиционно, Западный административный округ считается престижным, здесь сейчас идет разработка проекта планировки нескольких промышленных территорий, и их локация позволит реализовать в дальнейшем здесь объекты бизнес-класса. По стоимости квадратного метра объекты, реализованные на месте бывших промзон, не уступают аналогам, существующим на рынке. В результате комплексного подхода к редевелопменту современное жилье характеризуется наличием всех атрибутов комфортной жизни. А учитывая тот факт, что Москва по-прежнему остается главным и основным центром притяжения для жителей Московской области и регионов, можно говорить о том, что квадратные метры в столице всегда будут пользоваться спросом.