Евгений Штраух: «Строительному комплексу в нашей стране не дадут умереть в любом случае»

Когда ситуация в экономике нестабильная, люди не понимают — что делать с деньгами? Покупать доллары? Золото? Квартиры? Ну, а если вкладываться в недвижимость, то в какую? Велики ли тут риски? Опасения их небеспочвенны: все мы помним прошлый кризис 2008—2009 гг. Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group, взялся развеять страхи наших читателей и дать несколько дельных советов.

Недвижимость в Московском регионе всегда была одним из наиболее дорогих, но при этом востребованных активов. По-прежнему ли квартира в Москве и Подмосковье интересна для инвесторов и обычных покупателей?

Столичная недвижимость всегда пользовалась большим спросом, даже в кризисные времена. Москва – один из крупнейших мегаполисов, деловой и финансовый центр нашей страны, который притягивает людей со всего мира. Сегодня, даже несмотря на ударные темпы ввода нового жилья в последние годы (только в самой Москве этот показатель вырос с 2,8 млн кв. м в 2011 г. до 3,3 млн кв. м в 2014 году), здесь есть большой объем неудовлетворенного спроса на качественные новостройки.

Во-первых, потребность в улучшении своих жилищных условий есть у самих жителей столицы и Подмосковья. Во-вторых, сюда переезжают люди из других регионов нашей страны, а также легальные трудовые мигранты из-за границы. Поэтому ликвидная недвижимость в столице и ближайшем Подмосковье (до 7 км от МКАД) по-прежнему остается интересным и выгодным объектом для инвестирования.

Что происходит с рынком недвижимости Московского региона сегодня, в условиях нестабильной ситуации в экономике?

После декабрьского ажиотажного спроса, спровоцированного падением национальной валюты, на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье. Многие застройщики отложили свои «бумажные» проекты, которые находились на этапе согласования документации и сосредоточились на реализации уже начатых объектов.

Покупатели, в свою очередь, заняли выжидательную позицию, наблюдая за тем, как будет развиваться ситуация с курсом рубля.

Кроме того, все ждут появления ипотеки со ставкой 12−13%. При этом в условиях текущего кризиса стабильный спрос сохраняется на проекты эконом- и комфорт-класса, расположенные в крупных городах ближайшего Подмосковья: Химки, Люберцы, Мытищи, Видное, Красногорск. По комфорту проживания и транспортной доступности эти новостройки практически ничем не уступают объектам в спальных районах внутри МКАД, однако они более доступны и интересны для обычного покупателя и инвестора, поскольку цены в них на 20−30% ниже.

Есть ли смысл вкладываться в недвижимость в условиях нестабильности?

Традиционно, у нас в стране люди инвестировали либо в валюту, либо в недвижимость. Но при текущем рынке евро/доллар и той волатильности нефти, к которой привязана американская валюта, никто не понимает, что будет с ней завтра, поэтому и вкладываться в нее рискованно. В связи с этим многие сегодня отдают предпочтение более консервативному и понятному для себя активу – недвижимости.

Сегодняшних инвесторов можно разделить на 2 группы. Первая категория – это те, кто имеет небольшие сбережения и хочет обезопасить их от инфляции. Вторая группа – это пытливые инвесторы, которые хотят подзаработать.

На наш взгляд, сейчас идеальное время для инвестирования, причем как для одних, так и для других. Для первых, потому что реальный уровень инфляции в этом году может дойти до 30%, а вложившись в недвижимость, они не только сохранят, но и приумножат свои сбережения. Для вторых ситуация тоже хороша, поскольку многие застройщики сегодня притормаживают выход новых проектов в силу того, что не понимают, как будет складываться дальнейшая конъюнктура рынка в целом и не могут четко смоделировать свои денежные потоки.

Сейчас нет тренда на скачкообразное увеличение стоимости квадратного метра, во многих проектах идет фиксация цен, поэтому заход для инвестора — идеален.

Куда лучше вкладывать — в готовую или строящуюся недвижимость?

Безусловно, для инвестора выгоднее вкладываться в строящуюся недвижимость. Во-первых, потому что цена входа значительно ниже, чем на готовое жилье. Во-вторых, инвестиционный потенциал новостроек значительно выше: от котлована до сдачи дома в эксплуатацию цены вырастают в среднем на 20−30%. Например, в одном из наших топовых проектов – ЖК «Альфа Центавра» в г. Химки стоимость квадратного метра за 7 месяцев с начала строительства уже увеличилась на 15%. А вот на вторичку, в отличие от новостроек, в последние несколько лет цены практически не растут, они меняются в рамках инфляции. Кроме того, ликвидность нового жилья в несколько раз выше. Посудите сами: имея на руках 4−4,5 млн рублей, покупатель выбирает: либо приобрести готовую квартиру в старой «панельке» в спальном районе ближайшего Подмосковья, либо купить жилье в новом строящемся монолитном доме комфорт-класса в центре тех же Химок. Конечно, во втором случае инвестору будет гораздо проще реализовать свой актив.

Появились ли у покупателей дополнительные риски в связи с текущей ситуацией в экономике? И какие?

Основные риски связаны с недостроем и затягиванием сроков сдачи объекта. А в условиях кризиса они просто увеличиваются. Компании, у которых возникнут проблемы с финансированием, будут вынуждены «заморозить» стройки до лучших времен. В первую очередь это коснется «новичков» рынка девелопмента, не имеющих ни достаточного опыта, ни стабильной поддержки от крупных банков. У крупных и средних застройщиков, «переживших» прошлый кризис, проблем, скорее всего, не будет, поскольку у них уже есть четко выработанная стратегия действий и положительная кредитная история. Поэтому при необходимости они смогут заручиться поддержкой крупных госбанков. Для нас это также уже второй кризис, первый мы успешно прошли в 2008 году, реализовав масштабный проект «Бутово Парк».

Как определить «безопасный» объект недвижимости?

Во-первых, необходимо обратить внимание репутацию застройщика, посмотреть его портфолио, масштабы строительства, при возможности съездить на уже готовые объекты.

Во-вторых, нужно узнать, кто генеральный подрядчик. Есть ли у компании опыт реализации подобных проектов, как она строит: «хозяйственным способом», самостоятельно заключая массу подрядных договоров, или это все в одних руках? Конечно, лучше, когда все работы выполняет одна компания — тогда покупателю понятно, кто строит объект и какой будет результат. Кроме того, в этом случае застройщику проще контролировать себестоимость и сроки строительства. Мы, в свою очередь, всегда работали по этой схеме и сотрудничали только с крупными и надежными подрядчиками с хорошей репутацией и внушительным пулом успешно реализованных проектов.

В-третьих, нужно сопоставить сроки сдачи проекта, указанные в договоре, с реальной динамикой строительства. Причем получать информацию лучше не через продавцов, а самостоятельно.

Покупателю нужно лично съездить на стройку и понаблюдать за процессом с близлежащей территории: работают ли краны, много ли рабочих, как быстро «растут» этажи?

Сделать это лучше несколько раз в течение недели, чтобы оценить реальные темпы строительства. Если стройка идет действительно активно, то инвестор может смело заходить в проект и быть уверенным, что объект будет завершен в срок.

В-четвертых, важно обратить внимание на ценовую политику компании. Если девелопер реализует квартиры на 40% дешевле аналогичных предложений на рынке и при этом вокруг стройки, кроме забора, ничего нет, – это повод задуматься о его порядочности и дальнейших намерениях. Стройка – это процесс, который рассчитывается в условиях текущего рынка, и серьезный демпинг в цене может быть просто уловкой. Я вхожу в Рабочую группу Президиума Генерального Совета партии «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков под руководством А. Е. Хинштейна и по своему опыту могу сказать: классическая ошибка многих обманутых людей была в том, что они покупали самое дешевое, при этом не изучая ни застройщика, ни документы.

И наконец, приобретать квартиры нужно только по ФЗ−214, поскольку именно он защищает покупателя от двойных продаж и дает гарантии, что он получит свое жилье даже при условии банкротства застройщика.

На каком этапе строительства сегодня инвестору лучше заходить в проект?

Безусловно, покупать на этапе котлована выгоднее, поскольку цена ниже, однако риски для потенциальных инвесторов значительно выше. Во время кризиса заходить в проекты, где стоит один забор с табличкой «здесь будет дом» — очень сомнительная перспектива. На наш взгляд, наиболее благоприятный этап – это когда уже построено 6−7 этажей. Тогда жилой комплекс может получить аккредитацию от крупнейших банков, которые всегда проводят тщательную и независимую экспертизу застройщика и объекта, для того чтобы оценить свои риски. Кроме того, после появления ипотеки от ведущих банков, например, Сбербанка, продажи увеличиваются в несколько раз, а вместе с этим растет и цена. Стоит отметить, что в большинстве проектов цены на этапе 6−7 этажа по сравнению с котлованом выросли незначительно, однако при этом риски для инвестора значительно снизились.

Что будет с рынком новостроек массового сегмента в ближайшие полгода-год?

Сейчас сложно давать какие-либо прогнозы относительно развития рынка, поскольку ситуация в стране и мире меняется очень стремительно. Однако очевидно одно –

строительному комплексу в нашей стране не дадут умереть в любом случае, так как это один из важнейших драйверов экономики.

От его развития зависит ситуация во многих других смежных отраслях, которые по принципу синергии задействованы в процессе строительства. Это и бизнес, связанный с производством строительных и отделочных материалов, и различные специальности помимо строителей: архитекторы, проектировщики, инженеры, ландшафтные дизайнеры и т. п.

Что касается покупательского спроса, то он будет зависеть от нескольких факторов. В ближайшей перспективе люди, вероятнее всего, будут придерживаться выжидательной позиции, наблюдая за тем, как развивается ситуация с «нефтедолларом». Кроме того, на клиента и на ту экономическую оболочку, в которой он находится, влияет ситуация с Украиной, давление Запада на РФ и введенные санкции. Люди совершают покупки в не совсем комфортной для себя обстановке, поэтому и подходят к этому более осторожно – из-за этого рынок находится в ожидании того, что будет дальше.