Дмитрий Соломников: «Если при анализе проекта возникает хоть малейшее сомнение, лучше переждать»

Стоит ли сегодня инвестировать в недвижимость? И в какую — жилую или коммерческую – офисы, торговые помещения? Дмитрий Соломников, директор по развитию компании «1Капиталь», рассуждает об этом с цифрами в руках.

Дмитрий, расскажите в целом о текущей ситуации на рынке недвижимости Петербурга.

На первичном рынке наблюдается следующая тенденция: девелоперы, которые выбрали удачное местоположение для своих объектов и угадали с концепцией, не ощутили снижение продаж, поэтому стоимость предложения увеличивается с изменением готовности объекта. А застройщики с непродуманными объектами вынуждены снижать стоимость предложения, даже откровенно демпинговать.

В конце 2014 года мы наблюдали волну ажиотажного спроса на фоне существенного ослабления рубля. Однако высокий спрос 2014 сменился существенным спадом в первые месяцы 2015 года на 40−50%. В среднем по рынку застройщики, реализующие проекты в сегменте эконом-класса, оказались в патовом положении: с одной стороны, себестоимость строительства стала увеличиваться, но, с другой стороны, значительное падения спроса не позволяет увеличить цену предложения. Поэтому застройщики вынуждены снижать свою маржинальность: замораживать  цены, улучшать условия рассрочки, проводить стимулирующие акции, предоставлять дополнительные скидки.

На вторичном рынке спрос изменился не так сильно: продажи в первые месяцы 2015 года просели в среднем на 20%.

Однако выставляться «качественных объектов» на продажу стало существенно меньше:

в конце 2014 года продавцы исключили такие объекты из листингов в ожидании более выгодной сделки в будущем. Как итог, объем предложения сократился на 30%. На текущий момент в листингах специализированных ресурсов выставлены не самые ликвидные объекты.

Можно ли сейчас, на фоне падения рубля и валютных колебаний, вообще говорить об инвестициях в недвижимость?

Что такое инвестирование: это возможность увеличить денежные средства на Х процентов за определенный период, учитывая соответствующую рискованность инвестиций. Наименее рискованная инвестиция – банковский вклад, уровень риска нулевой, срок вклада – понятен, годовая процентная доходность также прописана в договоре с банком.

При инвестировании в недвижимость в обычные годы можно также просто рассчитать эффективность инвестиций в первичную недвижимость: цена приобретения, срок строительства, цена продажи – решив данное уравнение, мы получаем процентную доходность.

Ниже приведен пример реальной инвестиции в приобретение квартиры-студии, которая строится надежным застройщиком в ближайшем пригороде Санкт-Петербурга. Объект приобретается в ипотеку, реализуется через 18 месяцев, при продаже отсутствует кризис спроса (по данным на май 2014 года):

В кризисные годы в приведенном выше уравнении у нас появляется две неизвестных: срок строительства – застройщик может затянуть выполнение проекта, либо объявить об отказе в строительстве; и цена продажи –  стоимость недвижимости на рынке будет увеличиваться, однако точно прогнозировать изменение цены через год или два становится сложно. Таким образом, доходность инвестирования будет существенно ниже при неоправданно высоком риске.

Стоит ли, по вашему мнению, сейчас вкладывать в новостройки?

По моему мнению, инвестировать деньги в строящееся жилье можно, но необходимо предварительно провести полноценный анализ финансово-хозяйственной деятельности застройщика, посмотреть структуру привлеченного капитала, текущий уровень продаж и скорость работ на всех проектах. Замораживание строительства на каких-либо площадках является очень тревожным сигналом.

Нормальная скорость строительства – один этаж за 1,5 месяца.

В первую очередь при выборе конкретных предложений необходимо изучить следующих застройщиков: Setl City, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Главстрой-СПб», ГК «Эталон». Данные компании не только продолжают строительство текущих объектов, но и объявляют о запуске новых. Например, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» на днях объявила о выводе на рынок трех новых проектов с общей площадью 155 тыс. кв. м;  суммарный объем инвестиций составил около 11 млрд рублей.

Не считаете ли вы опасным вкладываться в проект на стадии строительства? Каковы сейчас могут быть риски, учитывая нестабильность экономичесой ситуации?

Как я уже говорил ранее, в кризисные периоды существенно повышаются риски при приобретении строящегося жилья, при этом главное последствие – увеличение сроков строительства. В народе существует хорошая пословица: «Семь раз отмерь, один отрежь». Если в ходе анализа застройщика и его проектов возникает хоть малейшее сомнение, лучше переждать.

Как обстоят дела с ипотекой? Действует ли уже в реальности льготная ипотека?

Одно из направлений компании «1Капиталь» является оценка жилой недвижимости. Рынок в 2014 году показал очень хорошие результаты, в конце 2014 года мы также наблюдали увеличение спроса на наши услуги.

В 2015 году мы ощутили заметное снижение работ по данному направлению: более чем на 50%. При этом в марте 2015 года падение оказалось еще больше. Основной причиной спада в январе и феврале 2015  года была заградительная ставка на ипотечный кредит.

В январе к нам пришел заемщик, которому одобрили кредит со ставкой 17,5% в Сбербанке на приобретение загородного дома.

В марте 2015 года правительство объявило о субсидировании ипотечной ставки. Потенциальные заемщики заняли выжидательную позицию до того момента, когда ипотека заработает в полную силу. На сегодня Сбербанк уже снизил ставку по ипотечным кредитам для приобретения первичного и вторичного жилья до 12%. Таким образом, спрос может вернуться на рынок через 1−2 месяца, когда анкеты заемщиков будут рассмотрены и определены размеры выдаваемых денежных средств.

Какие сейчас есть интересные предложения от застройщиков для инвестирования?

Под интересными предложениями я понимаю такие объекты, эффективность инвестирования в которые максимальна. Например, «Кудрово», «Девяткино» и «Парнас» вполне подходят под это определение.

Можно рассмотреть следующие варианты для покупки: ЖК «Семь столиц» и ЖК «Вернисаж» от компании Setl City со сроком сдачи в 2016 и 2017 годах; ЖК «На Заречной» от компании Normann.

Что вы думаете о коммерческой недвижимости в качестве инвестиций? Можно ли выбрать какой-то перспективный сегмент? Объекты?

Инвестирование в коммерческую недвижимость на данный момент выглядит более перспективным вложением: доходность конкретного объекта падает в связи со снижением доходности бизнеса арендатора, арендодатель идет на уступки – снижает арендные ставки, соответственно, рыночная стоимость также меняется в сторону снижения.

Продавцы готовы идти на уступки, и на рынке появляются очень ликвидные объекты, которые в тучные годы было невозможно приобрести. Например, на Невском проспекте – главной магистрали Санкт-Петербурга — пустует порядка 30% торговой недвижимости. Если арендодатели сегодня рассматривают только сдачу площадей, то уже завтра ситуация может измениться и такие объекты будут выставлены на продажу. Поэтому необходимо регулярно проводить мониторинг специализированных сайтов, выходить на прямой контакт с собственниками таких помещений.

Инвестиции имеют смысл, когда видна какая-то перспектива. Какую перспективу для рынка недвижимости, и жилой, и коммерческой, вы видите в разных городах России?

Вопрос очень хороший. Действительно, на данный момент перспективы остаются неясными. В первую очередь, все зависит от международной ситуации и движения цен на нефть. В случае дальнейшего снижения цен на нефть деловая активность в нашей стране не только продолжит стагнировать, но и начнет сокращаться.

Сейчас мы видим значительное падение спроса на приобретение и аренду жилья в Москве, аналогичный спад наблюдается и в Санкт-Петербурге.

В данные регионы люди приезжают непосредственно  для заработка, для повышения уровня своего благосостояния. Сейчас произошла обратная тенденция – спад деловой активности приводит к увеличению безработицы, люди возвращаются обратно к себе домой, где ситуация ничуть не лучше. Стоимость недвижимости в некоторых регионах даже начала снижаться.

Однако при сохранении текущей ситуации «перманентной стабилизации» у нас есть шанс увидеть восстановление рынка уже к началу 2016 года. Хочется закончить на позитивной ноте — в нашей стране недвижимость только дорожает, о чем свидетельствует мое исследование.

Исследование было выполнено  для Санкт-Петербурга. Исследовалась средняя цена продажи 1 кв. м на вторичном рынке жилья. Итог: рост цен на недвижимость составляет около 6% в год.