Марианна Романовская: «Возвращение позитивной динамики в регионы я вижу не ранее 2018 года»

Наблюдать за региональными рынками недвижимости, как коммерческой, так и жилой, сложно из-за недостатка аналитической информации. А вот у Марианны Романовской, директора департамента консалтинга компании GVA Sawyer, она есть. Как есть и свой взгляд на то, как развивается экономический кризис, как реагируют игроки, какие условия формируют тренды. С ней мы поговорили и о региональных проектах застройщиков, и о доходности объектов, и перспективах выхода из кризиса.

Что происходит в регионах с коммерческой недвижимостью? Магазинами, офисами, развлекательными заведениями и т. д.? С одной стороны, в регионах всего этого не хватает, если сравнить с развитыми странами, с другой — кризис, снижение платежеспособности населения, отсутствие инвестиций. Какая тенденция побеждает? 

Ситуация с коммерческой недвижимостью в регионах заведомо хуже, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Кризисные явления стали ощущаться еще в 2014. Хотя еще в конце прошлого года некоторые застройщики все еще были полны оптимизма в части старта новых региональных проектов. Но большинство этих планов «подкосили» условия кредитования и существенное снижение спроса. В 2015 году спрос на офисы и в Москве сократился почти вдвое, а в регионах, где их объективная необходимость всегда была существенно ниже, перспективы и того хуже. Пожалуй, единственное, где офисы еще могут сохранить спрос — так это административные здания на территории развивающихся индустриальных парков/технопарков. Однако это лишь вспомогательная функция в рамках складской недвижимости.

Да и в торговом сегменте серьезных оснований для оптимизма нет. Все верно, обеспеченность торговой недвижимостью на душу населения в регионах (кроме Петербурга) существенно ниже Москвы, однако покупательская способность там меньше и обороты слабее. По количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей, по результатам исследования, проводившегося компанией GVA Sawyer в 2014 г., лучше всего дело обстоит в Краснодаре, где на 1000 жителей приходится порядка 900 кв. м. торговых площадей. В Санкт-Петербурге – 700 кв. м. Хуже всего – во Пскове, Перми и Красноярске, где показатели едва дотягивают до 300 кв. м. При этом Москва. В столице на 1000 жителей приходится около 400 кв. м торговых площадей.

Не стоит обманываться и цифрами о рублевом росте товарооборота, так как его съедает инфляция и рост цен.

Особенно страдает мелкий непродуктовый бизнес. Спрос продуктового формата перемещается в сети, которые объективно могут себе позволить экономию за счет объема закупок. Да и в списке системообразующих предприятий, претендующих на государственную поддержку, в первую очередь присутствуют крупные сети.

К примеру, в период с января по март 2015 года розничные магазины Омска продали товаров на 7,5% меньше, чем в первом квартале прошлого года. Оборот розничной торговли в Тюменской области за три месяца 2015 года сократился на 5,5%. В Новосибирской области оборот упал на 14,5%.

В целом по России картина похожа: инфляция, снижение потребительской способности, волатильность в производственной сфере, сокращение оборота розничной торговли в среднем на 4,7%.

Как я понимаю, в регионы неохотно идут иностранные бренды, сети. Почему?

Это не совсем верная постановка вопроса. Дело не в национальном происхождении, а в экономической эффективности конкретного бренда — быть или не быть в данном месте. Если есть ниша на рынке, то и международный бренд придет или хотя бы не уйдет (к примеру, в списке марок галереи «Тихвин» в Екатеринбурге представлены Frey Wille, Grange, La cornue, La galerie, Rifesta, Sartoria per Uomo), а если «экономики» нет, то и «Глория Джинс» может рассмотреть закрытие части магазинов.

К примеру, доля от общего количества международных брендов, работающих в РФ, в Москве составляет около 97%, в Санкт-Петербурге – 56%, в других крупных российских городах: Екатеринбурге – 41%, Краснодаре и Ростове на Дону – 30%, в Казани, Нижнем Новгороде и Новосибирске – 25%, в Самаре – 21%.

Эволюция прихода марок примерно следующая — когда рынок на подъеме, в крупные города-миллионники сначала приходят несколько дорогих марок и забирают на себя весь платежеспособный спрос. Это, как правило, формат стрит-ритейла. Потом рынок выжидает накопления платежеспособного спроса со стороны среднего сегмента, и начинается развитие торговых центров. Но в целом, можно отметить, что инвестиционная привлекательность регионов в целом ниже, чем столиц.

В кризис к обычной осторожности добавляются еще и маркетинговые риски, которые в регионах, как правило, проявляются в первую очередь,

а именно: спрос падает на более длительный период, а отправная точка падения — ниже, чем в столицах. Основные риски для международных брендов: сокращающееся число развивающихся операторов, падение покупательской способности населения, плохой инвестиционный климат и высокая стоимость кредитного ресурса.

Может ли быть в этом плане пресловутое «импортозамещение»?

Что касается 100% импортозамещения, это, увы, утопия. В России не растут хлопок, кофе, бананы и не водится норвежский лосось. Их заместить при всем старании невозможно — климат не позволяет. Кроме того, то, что производится в РФ, очень часто требует составных компонентов из-за рубежа. Замена импорта из «дорогих» стран, как альтернатива, не всегда работает, так как при закупках в странах не-еврозоны курс косвенным образом тоже привязан к конвертируемой валюте. Да и собственное производство, если оно не дотируется государством, порой обходится малому бизнесу дороже, чем импорт товара из-за рубежа.

Какие еще тенденции на региональных рынках вы наблюдаете? Чего ожидаете? Нарисуйте плохой и хороший, но реалистичный сценарии.

Разница сценариев в сроках: сколько продлится кризис — 2,5−3,5 года? И если в общей ситуации мы говорим о возможности стабилизации с тенденцией к росту в 2017—2018 гг., то недвижимость в силу своей инерционности будет опаздывать. Поэтому возвращение позитивной динамики в регионы я вижу не ранее 2018 года. При этом совершенно неправильно относить все нестоличные города к аморфно-непонятной категории «регионы».

Екатеринбург, Омск, Ростов, Псков — это совершенно разная реальность, поэтому перспективы выхода из кризиса у всех разные.

Что происходит в регионах с жильем? Где идет бурное строительство, а где дефицит новостроек? Почему так получается, такое неравномерное строительство жилья? 

Бурное развитие в наши «смутные» времена — понятие из области фантастики. В первую очередь страдает загородный рынок жилья, т. е. «второе жилье». Он, как и в прошлый кризис, уходит в застой. В большинстве своем сделки уходят в формат участков без подряда. Перспектива есть, очевидно, там, где сосредоточен максимальный потребительский спрос — а это многоквартирное жилье эконом- и комфорт-класса. При этом самое большое «но» состоит в том, что само наименование сегмента «эконом» предполагает и подсказывает зависимость от ипотеки. Без нее, родимой, да еще и субсидированной, спрос превращается в русскую поговорку «и хочется и колется».

Решение ЦБ о снижении ставки с 14 до 12,5% - маячок в конце туннеля

и хороший инструмент стимулирования развития отрасли (при этом не будем путать ставку ипотеки с ключевой). Однако практика показывает, что продажи тяготеют к «летаргии» при ставке ипотеки 14%.

В каких регионах жилье может расти в цене? Имеет ли смысл отечественным инвесторам вкладываться в жилье, если на покупку квартиры в Москве не хватает?

Действительно, для некоторых квартира — это инвестиционный проект. В текущем нестабильном рынке риски такого рода инвестиций могут оказаться слишком высокими: неизвестно, купит ли потом этот товар конечный пользователь и по какой цене. Поэтому инвесторам, которые рассчитывают не просто сохранить средства, но и в перспективе извлечь прибыль, пожалуй, лучше рассмотреть иные отрасли инвестирования, т. е. за рамками недвижимости.