Кристина Шульгина: «Вряд ли мы увидим новые рекорды по кредитованию»

Ипотека, как известно, — главный двигатель спроса на недвижимость, в частности, на квартиры. Но что будет с ней? В прошлом году мы наблюдали в этой сфере довольно драматичные события. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина уверена, что с ипотекой все будет хорошо.

Какая доля покупок по ипотеке была в Московском регионе до декабря прошлого года, когда произошло резкое изменение курсов валют и повышение ключевой ставки ЦБ?

До повышения ключевой ставки доля ипотечных сделок в среднем составляла 30−40%. По отдельным объектам можно было увидеть более высокие показатели — на уровне  45−60%. 

Насколько упала эта доля и спрос с тех пор?

Повышение ключевой ставки сделало ипотеку менее доступной, поэтому мы наблюдали отток заемщиков. Несмотря на это, приобретение квартир с помощью заемных средств сохранилось, и в целом доля ипотеки находилась на уровне 15%.

Что происходит сейчас с субсидируемой ипотекой? Какие банки какую ипотеку дают?

Начиная с марта,  покупатели смогли оформить кредиты на очень выгодных условиях. Старт программ с господдержкой позволил предложить, по сути, докризисную ставку, составляющую в среднем 12%.  С льготными условиями вышли на рынок ВТБ24, Сбербанк, Банк Москвы, «Открытие», «Глобэксбанк», «Балтика» и многие другие игроки ипотечного рынка.

Приведите, пожалуйста, примеры комплексов, где предлагается ставка 12%.

Среди жилых комплексов, где можно оформить кредит в рамках программы государственного субсидирования ставок, отметим микрорайон «Новокосино−2»,  ЖК «Новокосино», микрорайон «Красногорский», ЖК «Ленинградский», ЖК «Ромашково», ЖК «Дом на Самаринской». 

Как широко льготная ипотека охватила рынок жилья?

Льготная ипотека охватывает только рынок новостроек.

Покупатели вторичного жилья на сегодняшний день не могут рассчитывать на льготное кредитование. 

Если речь идет о новостройках, введенных  в эксплуатацию, то ипотека возможна при соблюдении ряда условий.  Это те случаи, когда осуществляется прямая продажа от застройщика, квартиры не оформлены на другое юридическое лицо, также соблюдается форма договора купли-продажи (ДКП), который подлежит обязательной госрегистрации в органах Росреестра.

Почему население не боится закредитовываться? Ведь наступает кризис, безработица; доходы сокращаются… Появляются сообщения о том, что растет просрочка по кредитам, в т. ч. и по ипотеке. Так ли это?

На самом деле, сейчас  не стоит ожидать тех пиковых значений по объемам выдач, что были раньше.  Финансовое положение многих граждан ухудшилось,  а тем людям, которые сохранили тот же уровень дохода,  труднее вести привычный  образ жизни в связи с инфляцией.  Такая ситуация, несомненно, отражается на настроениях покупателей и заемщиков. Однако кризис можно рассматривать как время новых возможностей. Застройщики предлагают интересные  акции скидки для покупателей, действующие вместе с льготными ставками по ипотечному кредитованию.

В то время как одни видят перед  собой риски, другие пользуются моментом и совершают выгодную покупку, если, конечно, такая возможность у заемщика есть. Вместе с этим многие клиенты с большей осторожностью берут кредит,  с расчетом на возможное изменение дохода в меньшую сторону. Кроме того, некоторые пересматривают свои пожелания,  поэтому совершают менее дорогую покупки и берут, соответственно, кредит на меньшую сумму.

Изменился ли с прошлого года портрет ипотечного заемщика? Кому банки дают ипотеку охотнее, а кому отказывают?

Банки внимательно изучают потенциальных заемщиков с точки зрения их платежеспособности. 

В рамках программы с государственным субсидированием ипотечных ставок  первоначальный взнос составляет от 20%,

однако банки охотнее рассматривают заемщиков с более крупными накоплениями. Наличие большого объема собственных средств является дополнительным плюсом к досье заемщика.  Банки стремятся защитить себя от рисков, чем и обусловленоужесточение требований к клиенту, отмеченное в последнее время. С точки зрения оформления ипотеки предпочтительны заемщики, чей стаж составляет от 5 лет, а перерывы в трудовой деятельности  не превышают 2 месяцев. Желательный доход – от 50 000 рублей  в месяц в Москве и Санкт-Петербурге.

Более охотно рассматривается административный персонал, руководители отделов, при этом наличие положительной кредитной истории и размещение первоначального взноса на депозите в том банке, где планируется оформить ипотеку, способствует успешному принятию решения по кредитной заявке. Что касается требований к компании-работодателю, то желаемый срок ведения ее деятельности должен составлять больше 2 лет. Приветствуется наличие сайта и штата компании от 20 человек.

Каков сегодня должен быть доход человека, чтобы он смог взять ипотеку для покупки однокомнатной квартиры в ближайшем Подмосковье?

На рынке новостроек Подмосковья представлен большой выбор, поэтому выйти на сделку может покупатель  с разным бюджетом и уровнем дохода. Как мы говорили выше, в Московском регионе банки охотнее рассматривают покупателей, у которых подтвержденный доход начинается от 50 000 рублей. Более того, одно из правил ипотеки гласит, что ежемесячный платеж должен составлять комфортную сумму для заемщика – не более 50% от совокупного семейного дохода.  То есть, клиент, выплачивающий банку 25 000−30 000 рублей в месяц, должен зарабатывать как минимум свыше  60 000 рублей в месяц. 

Кстати,  в данном случае можно рассчитывать на интересный вариант в новостройке.

При кредите в размере 2,2 млн рублей, оформленном на 15 лет, ежемесячные платежи составят около 26 400 рублей в месяц. 

Заемщик, у которого есть в наличии около 500 000 рублей в качестве первоначального взноса, сможет выбрать, например, однокомнатную квартиру площадью около 40 кв. м в одном из корпусов мкр. «Красногорский», который находится на стадии монолитных работ.

Какие у вас прогнозы на ближайшую и более отдаленную перспективу? Что будет со спросом на ипотеку, со ставками и т. д.?

Спрос на ипотеку останется стабильно высоким, в то же время экономические опасения и падение доходов населения на фоне инфляции скорректируют объемы выдач в меньшую сторону. Иными словами, новые рекорды по кредитованию мы вряд ли увидим в ближайшее время. 

Как это повлияет на рынок недвижимости? Не встанет ли строительство и продажи квартир?

Мы рассчитываем на достаточно большой объем кредитных заявок от потенциальных заемщиков при условии, что выгодные ставки по ипотеке будут сохранены. Для этого существуют все предпосылки, при этом представители федеральных органов власти планируют довести ставки по ипотеке до максимально выгодных значений. Таким образом, продажи квартир не встанут. Речь идет о том, что выдачи кредитов, скорее всего, будут идти в большом объеме – но не столь рекордном, как раньше.  

Что может поддерживать спрос населения на недвижимость?

Кроме ипотеки,  спрос на квартиры в новостройках позволяют поддерживать программы рассрочки и взаимозачета. Сейчас многие совершают покупку, не имея больших накоплений на руках.

Сделка совершается за счет обмена своего жилья на квартиру в новостройке. 

В то же время рассрочка интересна тем, кто ожидает поступление крупной суммы средств в ближайшее время.

Если говорить о проблеме в целом, то лучше всего поддержать спрос на недвижимость позволяют  улучшения в экономике вместе с ростом благосостояния населения и снижением темпов инфляции. Однако эти вопросы не находятся в компетенции участников рынка.