Роман Бабичев: «Окупить расходы на элитную квартиру сдачей в аренду практически невозможно»

Рынок аренды жилья всегда был самым чутким к изменениям общеэкономической конъюнктуры и первый откликался на ее колебания. Вероятно, так происходит и сейчас, когда в стране идут не самые лучшие перемены. О том, как ведут себя в этой ситуации арендаторы и арендодатели, мы спросили у руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья» Романа Бабичева.

В нашей базе «МИР КВАРТИР» все время растет число предложений квартир, предназначенных под аренду. А по вашим наблюдениям, Роман, увеличивается ли в последнее время предложение на этом рынке?

В последнее время мы не наблюдаем здесь существенного увеличения предложений. Наверное, это происходит потому, что рынок сам по себе переполнен настолько, что ему практически некуда больше расти.

Что происходит со спросом? Заметно ли влияние экономического спада? Стремятся ли арендаторы к сокращению бюджетов?

Спрос, конечно, есть. Просто при таком масштабном объеме предложений он стал менее выражен. Когда в прошлом году появлялась расположенная рядом с метро однокомнатная квартира по бюджетной цене 25 000 рублей в месяц, на просмотр приходило сразу пять клиентов, и конечно, квартира сразу же сдавалась. Сейчас смотреть такую квартиру приедут те же пять клиентов, но  в 80% случаев все они отправятся знакомиться с другими предложениями, так как выбор очень велик, и на первом варианте останавливаться не хочется.

Уменьшение числа клиентов напрямую зависит от экономического спада: в прошлые годы у людей росли потребности: сначала они снимали простую однокомнатную квартиру, на следующий год переезжали в место получше, потом перебирались в двухкомнатную и т. д. В текущей ситуации такого не происходит, съемщики остаются в своих квартирах до лучших времен.

Как влияет на спрос и цены аренды отток мигрантов из Москвы?

Гастарбайтеров стало заметно меньше. По внутренней статистике департамента аренды «Азбуки Жилья», их число сократилось примерно на 70% относительно прошлых лет.

Как быстро арендодатели перестраиваются с изменением рыночной конъюнктуры? Они более гибки, чем продавцы квартир? Сколько времени им нужно, чтобы осознать необходимость снижения цены?

Во время экономического спада многие люди стараются сократить свои бюджеты. Если они снимают жилье, то в первую очередь стремятся снизить затраты за счет арендодателей. Большая часть арендаторов  просит хозяина квартиры снизить арендную плату, и примерно у 90% это получается.  Как только хозяину делают подобное предложение, обычно он сразу звонит своему агенту, и если тот профессионал, он советует снизить цену, чтобы не терять съемщиков.

В противном случае арендаторы без труда находят себе аналогичный вариант, причем процентов на 20 дешевле.

Вообще, нельзя сказать, что арендодатели перестраиваются адекватно изменениям рыночной конъюнктуры, процесс этот не быстрый и достаточно болезненный. К сожалению, у нас тоже есть проблемные клиенты, которые отказываются понимать,  что цены на всем рынке упали, и в соответствии с новой реальностью нужно менять политику ценообразования. Вместо того чтобы снижать цены, они, напротив, их повышают.

Сейчас легче работать  с людьми, которые сдают жилье в первый раз и не в курсе, сколько их квартира стоила год-два назад. Клиенты с опытом сдачи квартиры, скажем, на протяжении 10 лет, в течение которых они ежегодно повышали цену, с заметным трудом осваиваются в новом состоянии рынка. Например, в «Азбуке Жилья» есть квартира, которая уже год выставляется за 100 000 рублей в месяц. Недавно я лично позвонил хозяину поговорить по поводу того, что сейчас другое время, другие цены на рынке и т. д. Хозяин сам предложил сделать скидку до 95 000 рублей и ни рублем больше, хотя сейчас его квартира стоит 70 000 — 80 000 рублей, и найти желающих арендовать ее за 100 000 рублей попросту невозможно.

Сейчас коммунальные расходы входят в арендную ставку или оплачиваются отдельно? Какова тенденция?

По поводу коммуналки глобально ничего не изменилось — как и раньше, ее оплачивает наймодатель, а наниматель оплачивает расходы по счетчикам, интернет и междугородние телефонные переговоры.

Сейчас ввели начисления за капремонт, в следующем году мы будем платить налог на недвижимость. Переложат ли арендодатели эти расходы на плечи арендаторов?

Я не думаю, что какие-то расходы, кроме счетчиков, интернета, межгорода можно переложить на плечи нанимателей. Владельцам придется оплачивать все самим и получать еще меньшую прибыль от сдачи квартиры.

Что происходит в элитном сегменте аренды?

Если вкратце: элитка стоит. Цены падают. Например, в начале года мы начали сдавать квартиру в элитном особняке на Остоженке. Прошло семь месяцев, ей никто серьезно так и не заинтересовался.  Сейчас цена на эту квартиру упала до 500 000 рублей в месяц. К сожалению арендодателей элитной недвижимости, сейчас сдаются только самые эксклюзивные предложения или варианты, выставляемые по интересной рыночной цене.

Что вы наблюдаете – «перетекают» ли арендные квартиры на рынок купли-продажи, то есть пытаются ли собственники продать простаивающие квартиры? Или наоборот – недвижимость, которую невозможно продать на падающем рынке, пытаются сдавать, чтобы окупить ее содержание?

В департаменте аренды «Азбуки Жилья» не ведется подобный учет, но мы обратили внимание на популярность следующей схемы: квартира одновременно выставляется и как арендная и на продажу, а дальше все зависит от заинтересованности клиентов: с какими планами первыми обратятся в агентство, так и будет.

Квартиру либо приобретут в собственность, либо площадь будет сдаваться.

Окупить расходы на элитную квартиру методом сдачи в аренду практически невозможно. Обычно это несопоставимый уровень прибыли и затрат. Приведу пример: один из клиентов «Азбуки Жилья» снимает квартиру за 200 000 рублей в месяц. Только паркетные полы в этой квартире стоят 60 000 евро, и это, конечно, вовсе не самый дорогой элемент декора.

Каковы тенденции в сегменте квартир бизнес-класса?

По нашим наблюдениям,  в бизнес-сегменте сейчас все хорошо. У нас есть клиент с квартирой в одном из популярных жилых комплексов на юго-западе Москвы, который выставляет площадь за 350 000 рублей в месяц. К сожалению, он тоже из тех, кто с трудом адаптируется к нынешнему рынку, особенно если учесть, что  еще в прошлом году эту квартиру сдавали за 10 000 долларов. Мы бы давно нашли арендатора за 300 000 рублей, но владелец помещения пока не готов дать подобную скидку. Желающих снять квартиры в этом ценовом диапазоне практически не убавилось, но они выбирают адекватные рыночные предложения.

С другой стороны, найти достойную квартиру в пределах 150 000 — 250 000 рублей в месяц в хорошем комплексе не так легко, как кажется. При поверхностном взгляде таких квартир достаточно много, но если начинать смотреть более детально, то стоящих квартир оказывается не более 30% из общего числа предложений в сегменте.

Есть еще ситуация: владелец квартиры, оцененной в честные 350 000 рублей, обращается в несколько агентств с желанием найти арендаторов. В условиях конкуренции те заявляют цену ниже, например, около 270 000 рублей в месяц. У нас уже было несколько случаев, когда мы подбирали своим клиентам-съемщикам квартиры как раз за эти 270 000 руб., звонили по объявлениям и узнавали реальную стоимость квартиры. Это уже недобросовестная работа агентов, и, к сожалению, такие случаи сегодня вовсе не редкость.

Сейчас я с уверенностью могу сказать, что хорошую двухкомнатную где-нибудь в «Кутузовской Ривьере» или «Золотых Ключах» наши специалисты сдадут за неделю — при условии, если заявленная цена будет держаться в рамках 120 000 — 150 000 рублей в месяц.  

Каковы ваши прогнозы по арендному рынку, по разным его сегментам?

В экономсегменте такого глобального падения цен, как за прошедший год, уже не будет. Квартиры в этом сегменте по-прежнему будут сдаваться, но период их экспозиции увеличится.

В комфорт-классе клиентов хватает, и квартиры сдаются хорошо. Я думаю, в ближайшее время ничего глобально не изменится.

«Бизнес»: тут тоже все достаточно ровно.

Количество клиентов даже может увеличиться за счет тех, кто под влиянием экономической ситуации съезжает из элитных квартир в более бюджетное жилье.

Арендаторы в этом сегменте снимают квартиры в основном на длительный срок, новых комплексов бизнес-класса не прибавляется в том темпе, как еще несколько лет назад, поэтому существующее предложение будет пользоваться стабильным спросом. 

«Элитка»: по мнению специалистов «Азбуки Жилья», самые тяжелые времена именно у этого сегмента.  Продать такие квартиры проблематично из-за их высокой цены,  по той же причине  такие площади сложно и сдать, а снижать цену многие хозяева не хотят, руководствуясь следующим соображением:  «Моя квартира стоит 600 000 рублей в месяц,  дешевле сдавать невыгодно — поэтому пусть лучше стоит пустая».