Ирина Шумская: «Анапа демонстрирует принципиально новый вектор развития»

В последние два года мы наблюдали взрывной рост цен на недвижимость в Сочи — и это на фоне общего кризисного упадка. Однако теперь рынок Сочи перегрет, считает Ирина Шумская, директор по маркетингу и продажам УК «Фонд Юг». Следующая точка роста – Анапа, которая активно совершенствует курортную инфраструктуру и стандарты строительства.

Как выглядит рынок того региона, где вы работаете?

По объемам вводимого в строй жилья Краснодарский край по итогам 2014 г. занял второе место в стране, опередив по данному показателю и Москву, и Санкт-Петербург. По данным Росстата,  Краснодарский край в первом полугодии 2015 года стал лидером среди субъектов РФ в жилищном строительстве, продемонстрировав рост ввода в эксплуатацию жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 20,2% — до 2,538 млн кв. м.

По объемам ввода в 2015 г. край занимает первое место в РФ, опередив традиционных лидеров: Московскую область и Москву. По прогнозам краевых властей, общий объем ввода в 2015 г., как минимум, сохранится на уровне 2014 г.

Регион Большой Сочи стал исторически первой территорией, в границах которой был реализован ряд крупнейших девелоперских проектов, связанных с подготовкой к Олимпиаде.

Успешная реализация проектов серьезно подняла престиж отдыха и проживания в крае, задала новые стандарты курортной недвижимости,

организации рекреационных зон и превратила Сочи в круглогодичный курорт.

В итоге заданный темп преобразований захватывает оставшиеся курортные кластеры края, прежде всего город-курорт Анапу. В силу своих размеров и специфики географического расположения регион Анапы остается последним курортным кластером, располагающим высоколиквидным земельным фондом, пригодным для реализации масштабных девелоперских проектов, ориентированных на широкий спрос.

УК «Фонд Юг» активно занимается девелопментом территорий Анапы с 2008 года. В рамках Программы комплексного освоения территорий города-курорта Анапа наша ключевая задача состоит в создании нового туристско-жилого кластера, насыщенного объектами курортно-рекреационной, жилой и гостиничной инфраструктуры.

В 2011 состоялся запуск нашего пилотного проекта — ЖК «Резиденция Утриш» (21 многоквартирный дом малой этажности, 44 таунхауса, 34 дома по индивидуальным проектам плюс инфраструктура), 70% жилой площади которого уже реализовано. Объект расположен в 300 метрах от благоустроенного мелкогалечного пляжа в окружении можжевелового леса старейшего заповедника Большой Утриш. С конца 2014 года мы наблюдаем по этому проекту стабильный рост спроса на квартиры с отделкой «под ключ».

Какие тенденции вы отмечаете и чего ждете от будущего?

Мы оцениваем текущий год весьма позитивно. Готовится запуск нового масштабного проекта — курортно-жилого района  «Резиденция Анаполис», ключевого проекта программы комплексного освоения территории. Это объект премиальной категории, расположенный на первой береговой линии и объединяющий жилье «бизнес+» и элитного классов. Инфраструктура комплексной застройки включает: благоустроенный пляж, апарт-отель, СПА-бутик-отель, аквазоны с бассейнами, рестораны, магазины, центр дошкольного развития и т. д. Продажи первой очереди проекта общим объемом 46 тыс. кв. м стартуют уже в 1 квартале 2016 года.

Что касается прогнозов, то сейчас мы наблюдаем устойчивое смещение интереса потенциальных покупателей курортной недвижимости в сторону отечественного предложения. Об этом говорит и статистика. По данным ЦБ РФ, по итогам 1 квартала 2015 г. показатель покупок недвижимости за рубежом составил $281 млн, что на 42% ниже аналогичного показателя 2014 г.

Учитывая продолжающийся процесс девальвации национальной валюты, режим санкций (в том числе негласные ограничения по отношению к покупателям из РФ), объем сделок по покупке зарубежной недвижимости будет сокращаться и далее.

Кроме того, на динамику сделок оказали влияние поправки в отечественное законодательство касательно новых правил налоговой отчетности для физлиц, имеющих счета в зарубежных банках.  

Поэтому мы прогнозируем рост продаж наших объектов, в том числе за счет покупателей, которые из-за экономической ситуации отказались от приобретения жилья в Болгарии, Испании или других южных странах.

Кто и зачем ее покупает сейчас курортную недвижимость?

Анапа сейчас демонстрирует принципиально новый вектор развития. И на глазах обретает черты, условия, инфраструктуру, не уступающие популярным европейским курортам. С учетом ценового преимущества перед Европой, а также возможности не зависеть от валютных колебаний покупка недвижимости в Анапе выглядит сегодня весьма привлекательно.

Уникальная природа, захватывающие виды на море из окон собственной квартиры, благоустроенный пляж в шаговой доступности от дома, целебный воздух и мягкий климат, собственный аэропорт, развитая дорожная сеть — все это значимые плюсы для жителей как центральных, так и северных регионов России: одни покупают здесь недвижимость с целью постоянного проживания для своей семьи или родителей, другие — как дополнительную недвижимость с возможностью выезжать к морю в любое время года или получать доход от сдачи в аренду.

Приобретают новую недвижимость и сами жители Анапы и Краснодарского края, которые хотят улучшить свои жилищные условия либо заключить выгодную инвестиционную сделку.

Наблюдаете ли вы удорожание курортной недвижимости?

Продемонстрировать рост цены одного квадратного метра жилья можно на примере реализации ЖК «Резиденция Утриш». На старте продаж в августе 2012 г. квадратный метр жилья стоил 49 000 рублей. Через 14 месяцев, после сдачи первой очереди объекта в эксплуатацию, цена составила уже 69 000 рублей. Рост составил 40%. А сейчас, в октябре 2015 г., квадратный метр квартиры с отделкой «под ключ» в рамках третьей, завершающей очереди строительства стоит в среднем 83 000 рублей.

Какой сегмент сейчас наиболее востребован? Нет ли перегрева рынка?

Перегрев рынка отмечается в Сочи. В настоящий момент Сочи является действующим курортом, в рамках которого завершено большинство инвестиционных проектов. Существующий объем предложения в Сочи ограничен жесткими ценовыми рамками, позиционируется в высоком сегменте.

Город-курорт Анапа по итогам 2014 г. занимает третье место в Краснодарском крае по объему жилья, введенного в эксплуатацию (291 000 кв. м). Особенностью Анапы является относительно низкая доля многоквартирного жилья в структуре вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости (22% по итогам 2014 г.). Это говорит о большом потенциале роста объема предложения многоквартирной застройки в среднесрочной перспективе. По состоянию на май 2015 года основную долю предложения формируют объекты эконом-класса, которые занимают 53% первичного рынка. Доля новостроек комфорт-класса составляет 32%, премиального – 15%. При этом в сегменте «премиум» представлены только 5 новостроек, а с учетом переориентации в Краснодарский край платежеспособного спроса из Москвы и Московской области, а также притока покупателей, нацеленных ранее на приобретение зарубежной недвижимости,

именно качественные проекты премиального класса будут наиболее востребованы в среднесрочной перспективе.

Вы считаете, что зарубежная недвижимость – действительно ваш конкурент?

Традиционно прямыми географическими конкурентами рынка курортной недвижимости Краснодарского края были такие страны как Болгария, Черногория, Испания, Турция и частично Греция. Однако с конца 2014 года зарубежные предложения по покупке курортной недвижимости стали серьезно проигрывать курортно-жилым кластерам Краснодарского края. Прежде всего, это вызвано эффектом девальвации, когда считавшиеся ранее «бюджетными» зарубежные предложения стоимостью порядка 70 000 — 100 000 евро за лот  резко выросли  в цене в рублевом выражении.

Кроме того, введенный режим санкций также вызывает резонные опасения со стороны потенциальных покупателей из России за безопасность своих зарубежных активов. На этом фоне Краснодарский край располагает предложением, оптимальным как по цене, так и по качеству объектов и инфраструктуры. Дополнительным плюсом является развитое логистическое плечо – добраться до города-курорта Анапа можно любым видом транспорта.

Кроме того, это еще и доступный многим инвестиционный инструмент: развитие внутреннего туризма неизбежно приводит к росту спроса на объекты размещения. В 2014 году рост количества отдыхающих в Краснодарском крае составил 17% по сравнению с аналогичным показателем 2013 г. По итогам 1 полугодия 2015 г., число отдыхающих составило 6,5 млн человек, по итогам 2015 г. общий показатель прогнозируется на уровне не менее 14 млн чел.

На фоне значительного роста турпотока в Краснодарском крае фиксируется снижение зарубежного туризма (впервые с 2009 г.). По итогам 2014 г. показатель снизился на 3%. При этом тенденция к снижению зарубежного турпотока усиливается. Так, по итогам 1 квартала 2015 г. падение данного показателя составило 40% по сравнению с аналогичным показателем 2014 г.

Количество отдыхающих в Краснодарском крае в 2014 г. составило 87% от общего количества турпотока за рубеж.

В среднесрочной перспективе можно прогнозировать уравнивание этих величин.

Ну, а что скажете про Крым?

Что касается Крыма, то в настоящий момент регион находится в стадии адаптации и  перехода на российские правила, прежде всего, с точки зрения юридических норм. Но в будущем говорить об острой конкуренции вряд ли придется, поскольку и Краснодарский край, и Крым являются единственной климатической зоной РФ, находящейся на побережье теплого Черного моря, что очень мало для такой огромной страны как Россия, с ее территориями Крайнего Севера и Сибирью. Так что покупателей хватит на всех.