Евгения Акимова: «Сегодня маржа в 10−15% является хорошим показателем для девелопера»

IKON Development — новый игрок на рынке недвижимости. Казалось бы, на дворе кризис, однако и сейчас находятся смельчаки, которые готовы дебютировать и находить силы для решительного рывка. Евгения Акимова, генеральный директор компании-новичка, рассказала, как она видит ее роль и миссию и на что рассчитывает при существующей конъюнктуре.

Почему вы приняли решение о выходе на рынок именно сейчас, в такие непростые времена?

Нельзя сказать, что мы абсолютно новые лица на рынке недвижимости. Каждый член команды имеет за плечами богатейший опыт реализации девелоперских проектов различного формата и класса в сотрудничестве с ведущими игроками девелоперского рынка, такими как «Донстрой», AFI Development, Horus Capital, «Ведис Групп», KR-properties, RDI Development, Bovis Lendlease Int. и прочие. Команда сформирована из топ-менеджеров лидеров рынка.

Говорить про «нынешние» непростые времена сложно, потому что уже продолжительное время рынок переживает все новые и новые «встряски» — как внешние, так и внутренние. При этом для нас непростые времена и задачи являются последнее время достаточно обыденной работой. Как эффективная команда, способная решать сложные и, не побоюсь этого слова, государственные задачи, мы зарекомендовали себя в период с 2012 по 2015 г. в период сотрудничества с Внешэкономбанком, в качестве ООО «ВЭБ Управление Проектами».

Нами была разработана эффективная концепция, выпущена вся ИРД и получено разрешение на строительство по проекту «Слава» на Белорусской, оптимизированы затраты и увеличены арендные потоки по крупным объектам недвижимости различного назначения, уже сданными в эксплуатацию, разработана концепция застройки 2000 га земли на территории Новой Москвы и многое другое.

Далее команда приняла решение идти своим путем, и были достигнуты договоренности с собственниками нескольких проектов о привлечении команды в роли fee-девелопера при реализации двух масштабных проектов комплексной жилой застройки на территории Московской области. Один из них — ЖК «Новый Зеленоград», второй пока без названия, располагается на территории Сколково. Кроме того, специализированное подразделение IKON Development оказывает услуги по управлению и эксплуатации двух элитных домов на Арбате и коттеджного поселка на Рублевском шоссе.

Значит, не боитесь выводить свой первый девелоперский проект в кризис?

Проектирование ЖК «Новый Зеленоград» началось еще в 2011 году. За 2−3 года была получена вся разрешительная документация. Проект был готов к старту строительства и продаж именно в тот момент, когда началась дестабилизация экономической ситуации.

Но учитывая действующее законодательство в части ограничения сроков строительства, в особенности жилых проектов, и стоимость денег во времени,

было принято решение не откладывать старт на более поздний срок.

Из-за высоких накладных расходов (оплаты земельного налога и т. д.), стоимости денег и других факторов, решение о сдвиге срока реализации проекта существенно ударило бы по доходности проекта.

В какой нише вы планируете закрепиться на рынке?

До 2014 года основной опыт команды связан с различными сегментами недвижимости – мы работали в классах «бизнес» и элитном. И реализация двух крупных проектов в сфере строительства жилья комфорт-класса стала для нас новым опытом. Однако накопленный навыки работы в высоких сегментах, с более премиальным продуктом и уровнем сервиса, является одним из наших преимуществ – особенно сегодня, когда требуется индивидуальный подход к каждому проекту и высочайшее качество.

Один проект уже запущен в классе комфорт — ЖК «Новый Зеленоград». Второй жилой комплекс также комфорт-класса стартует в районе Сколково в конце 2015 – начале 2016 г. После запуска двух проектов суммарный портфель составит около 1,5 млн кв. м жилья. Также в ближайших планах — реализация как минимум одного многофункционального комплекса с апартаментами в районе Садового кольца.

После реализации указанных планов мы планируем охватить все сегменты рынка недвижимости. Во-первых, это диверсифицирует наши риски, во-вторых, накопленный опыт управления бизнес- и элитной недвижимостью поможет улучшить качество продукта в бюджетных сегментах.

Строите на свои или заемные средства?

Мы используем различные схемы финансирования, которые зависят от конкретной ситуации, конкретного проекта. Например, ЖК «Новый Зеленоград» реализуется на средства соинвесторов и дольщиков, а также посредством использования финансового ресурса нашего партнерского Промсвязьбанка. Отношение доли собственных и заемных средств составляет 40% на 60%. Это стандартные показатели.

Безусловно, в сегодняшней ситуации падения платежеспособности населения и общего снижения спроса на недвижимость

наличие проектного финансирования от крупного финансового партнера является существенным плюсом.

Застройщики, не имеющие проектного финансирования, находятся сегодня в зоне риска.

Кто сегодня может и не может претендовать на проектное финансирование?

Сегодня только единичные крупные банки работают с кредитованием стройки — как с высокорискованным бизнесом. Большинство же либо уже имеют достаточное число финансируемых проектов, либо не желают рискуовать.

По сравнению с прошлым годом ужесточился андеррайтинг. Сегодня проводится тщательный анализ компании-застройщика с точки зрения залогов, обременений, условий по получению траншей и т. д.

На мой взгляд, рассчитывать на получение проектного финансирования сегодня могут исключительно девелоперы, уже имеющие партнерские отношения с банками и безупречную кредитную историю, а также застройщики, являющиеся частью банковской группы. Один из таких примеров – ВТБ, который кредитует проекты «Донстроя» и «Галс-Девелопмента». Для нового застройщика шансы получить кредит минимальны. В нашем случае существенную роль сыграл именно богатый опыт команды и наработанные партнерские связи.

Какая маржа сегодня оптимальна на девелоперском рынке?

Если говорить о массовом сегменте недвижимости, то на нынешнем рынке, учитывая стоимость земли и кредитов, маржа в 10−15% является хорошим показателем для большинства девелоперов, тогда как в прошлом году многие такие проекты показывали прибыль как минимум в 25−30%. При этом не секрет, что многие  компании, особенно мелкие, работают уже «на грани фола». В целях сохранения хоть какой-то прибыли по проектам большая часть застройщиков стремится экономить на стройке, что, конечно же, ухудшает качественные характеристики продукта.

Ситуация на рынке, безусловно, коснулась и наших финансовых показателей – в самом начале «Новый Зеленоград» показывал 20−25% доходности при заданном уровне продукта, который проектировался в сегменте выше заявленного комфорт-класса. Однако дестабилизация экономической ситуации, падение курса рубля и, как следствие, увеличение себестоимости импортных, качественных и экологически чистых стройматериалов, которые используются при строительстве ЖК, существенно ударили по марже проекта.

В итоге было принято волевое решение — застройщики согласились на снижение ожиданий по марже в пользу сохранения изначальных качественных характеристик комплекса.

Потолки — 3,05 м, остекление — более 70%, высота окон — 1,8 м, лифты OTIS, индивидуальные проекты входных групп и благоустройства дворов — все это мы сохранили для наших клиентов.

Что сегодня предпочтет девелопер – снизить свою маржу и дать дисконт или снизить продажи, но удержать ценник, дабы не обрушить рынок?

Если земля обходится дешево, и у девелопера нет крупных кредитных обязательств, то он может позволить себе продавать медленно, но дорого в погоне за более высокой маржой. В ситуации, когда земля стоит дорого и есть обязательства перед кредиторами, вы вряд ли сможете продавать медленными темпами.

Девелоперы, которые реализуют проекты без привлечения кредитного плеча, в стесненных обстоятельствах часто выбирают замораживание стройки, штрафы, банкротство — или существенные скидки, продажи, соблюдение обязательств и сохранение репутации.  Чем дольше девелопер строит и продает, тем меньше он заработает. На сегодняшний день большинство девелоперов выбирают второй вариант и продают квартиры со скидкой (не важно, открытый это дисконт или закрытый). К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград» используются различные механизмы, поддерживающие спрос на квартиры: разумные скидки, беспроцентные рассрочки, льготная ипотека и пр.

Меняют ли девелоперы концепции, подстраиваясь под новые потребительские настроения? 

Безусловно. В ЖК «Новый Зеленоград» наши покупатели высказывают пожелания по планировкам (перенос межквартирных перегородок, дверного проема и пр.). Если замечания носят не индивидуальный, а массовый характер, мы оперативно вносим изменения в проект непосредственно на стадии строительства. Такой подход позволяет оптимизировать и улучшить планировку. Но данный подход характерен для застройщиков, которые хотят сохранить темпы реализации за счет оптимизации продукта. Если же девелопер выбирает стратегию минимальных цен, то он точно ничего не будет оптимизировать, поскольку любое проектное улучшение выливается в дополнительные затраты, что влияет на конечную цену.

Грозит ли рынку проблема долгостроев?

Вполне возможно, что через 1−2 года в Московском регионе мы можем столкнуться с появлением большого количества обманутых дольщиков. В других регионах риски заморозки проекта стоят еще более остро, поскольку для региональных проектов характерна более низкая  маржинальность.

Себестоимость строительства по всей стране у нас более или менее одинаковая, однако в других областях разница между себестоимостью и рыночной ценой гораздо меньше, чем в Москве.

Такая ситуация применима и для Московской области на расстоянии 20−30 км от Москвы, где (в некоторых проектах) рыночная стоимость квадрата уже находится на грани себестоимости.

В этом году начались дискуссии о необходимости 214-ФЗ. Ваше мнение – нужен ли он и в каком виде?  

На мой взгляд, именно по 214-ФЗ дольщик сегодня может рассчитывать на максимальную защиту, ни одна другая схема покупки на первичном рынке не дает подобных гарантий.

Поэтому вести дискуссии об отмене 214-ФЗ попросту не имеет смысла: закон рынку нужен. Однако он определенно нуждается в оптимизации, направленной на страхование рисков от банкротства застройщика, что особенно актуально сегодня. Именно в этом направлении сегодня и работают власти.

Как известно, в соответствии с 214-ФЗ, девелопер не может вести продажи, если у него нет документа, подтверждающего возможность обеспечения финансовой ответственности перед дольщиками. Чаще всего застройщик страхует гражданскую ответственность в страховой компании. Однако, как оказалось, сумма страховки зачастую не может полностью покрыть все расходы в случае возникновения страхового события, поскольку страховые компании порой не имеют таких ресурсов. 1 октября ЦБ РФ сократил список страховщиков, у которых застройщики могли страховать свою ответственность до 16 компаний (на сегодняшний день список расширили до 19 компаний).

Но это больше посеяло панику, чем дало какой-то положительный эффект. Ведь из этих избранных страховщиков с застройщиками работают только 3−4 компании. В итоге большинство девелоперов в октябре были вынуждены приостановить регистрацию договоров долевого участия. Страховые компании, в свою очередь, не способны обслужить весь поток обрушившихся на них заявок.

Если в ближайшее время ЦБ и правительство не предпримут какие-либо дополнительные действия, высок риск значительного сужения и монополизации рынка страхования.

Это приведет к спаду продаж по причине увеличения срока на получение страхового полиса и существенному росту тарифов, что станет причиной вынужденного роста цен на недвижимость.  

Глобально направление задано правильно, но нужно сделать еще несколько шагов, в первую очередь, договориться с крупными игроками из списка ЦБ о запуске работы по страхованию гражданской ответственности и, возможно, установить некую тарифную сетку для расчета тарифа в зависимости от финансовых показателей застройщика, чтобы страховые компании не могли менять его в одностороннем порядке.

ДДУ с учетом нововведений станет еще более надежным и удобным инструментом покупки квартиры на первичном рынке.