Алексей Коротких: «Спрос за прошлый год снизился примерно на 36%»

Большой особняк в классическом стиле, непременно с колоннами и позолотой, на огромном лесном участке на Рублевке — так выглядела мечта состоятельного покупателя еще несколько лет назад. Сегодня такие дома массово выставляются на продажу – и покупателей не находят. Что же произошло на элитном загородном рынке? Об этом нам рассказал Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Estate – компании, построившей множество элитных поселков на самых престижных направлениях Подмосковья.

Появляются ли на рынке элитного загородного жилья новые проекты? Сколько их вышло в прошлом году и где? Сколько ожидается в этом?

На первичном элитном загородном рынке наблюдается острый дефицит новых проектов – их практически нет. Последний масштабный поселок – «Ренессанс Парк» – открыл продажи в первом полугодии 2014 года. В прошлом году, по нашим данным, в элитном загородном сегменте появился только один проект – это поселок «Александра» в Новой Москве, представляющий смешанную застройку из коттеджей, дуплексов и квартир. Но это реально небольшой камерный проект, который вряд ли способен сильно изменить конъюнктуру рынка.

По итогам 2015 года объем элитного предложения сократился на 6,4% и, скорее всего, продолжит уменьшаться в 2016 году. Девелоперы уходят в малоэтажку и более демократичные сегменты или ближе к городу, если остались земельные активы, не рискуя выводить большие элитные проекты с «длинными» инвестициями. Кто-то, возможно, откроет новую очередь, кто-то «перенарежет» участки, но не более того.

Можно ли сказать, что рынок настолько насыщен предложением, что перспективы для новых проектов неважные?

Ситуация на рынке – дефицитная со всех сторон: на «первичке» речь идет о дефиците нового предложения, а на «вторичке» – о дефиците качественных объектов. То есть да,  рынок насыщен и даже перенасыщен предложением, но предложение это в 90% случаев просто не устраивает покупателя. В первую очередь, речь идет о «вторичке» и старом фонде. Несовременная архитектура, неудобные планировки, давно забытая мода на «богатый», «золотой» дизайн, слишком большие или чересчур маленькие площади – основные причины того, что многие дома на той же Рублевке годами простаивают в ожидании клиента. Чего не отнять у некоторых из них – это выгодного расположения в лесу, но

в нынешних реалиях покупателю проще снести устаревший особняк и возвести другой заново:

иначе ему придется вложить много денег в неликвидный проект, который все равно не удастся переделать под идеал.

Перспективы для новых проектов сложные, но вполне реальные, о чем свидетельствует неплохой спрос у девелоперов, которые сумели подстроиться под покупателя. Другой вопрос, что сам бизнес – трудный, затратный, рискованный и не дающий быстрой прибыли. Это большие вложения в инфраструктуру и благоустройство, гибкая политика в отношении клиента. Не все могут справиться с заявленными обязательствами.

Изменились ли в последние год-два предпочтения покупателей?

По нашим данным, за IV квартал 2015 года в 60% элитных поселков на «первичке» не было продано ни одного дома. Сделки идут только в 20 жилых комплексах. Именно эти 20 проектов в конце 2014 года еле справились с покупательским ажиотажем, который продлился до начала весны 2015 года. Мы сами столкнулись с подобным сумасшествием, когда приобреталось все, включая особняки, которые никто не хотел покупать годами.

Но если рассматривать рынок в целом, то спрос за прошлый год снизился примерно на 36% – прямой результат экономической нестабильности, обесценивания национальной валюты, а также растущего дефицита качественного предложения. Больше всего «просели» продажи в нетрадиционных для «элитки» форматах – поселках с малоэтажными домами и таунхаусами, где ценники сильно завышены и сравнимы со стоимостью коттеджей.

Критерии элитного жилья сильно поменялись за последние несколько лет. Размер уже не имеет такого принципиального значения, во главу угла ставится функциональность: сегодня покупатель вполне готов приобрести дом площадью 300−350 кв. м с участком 15 соток, если он будет отвечать его запросам. Практицизм провозглашен во всем. Выбрав готовый архитектурный проект, покупатель в 90% случаев попросит доработать его «под себя». Много времени уходит на выбор грамотной планировки: огромное внимание уделяется вспомогательным помещениям, наличию нескольких гардеробных, санузлов, кладовых, постирочной и т. п. Подход «больше гостиных» уже никого не устраивает.

Даже в вопросе дизайна участка ставка делается не на показную роскошь, а на стиль и минимализм.

В целом вырос интерес к готовому жилью: сейчас на рынке особенно востребованы дома в уже построенных поселках либо кварталах с высокой степенью благоустройства. Поэтому мы стараемся учитывать этот фактор: строим дома по очередям, одновременно занимаясь дорожной инфраструктурой и озеленением, чтобы владельцы не получали готовый особняк, расположенный на стройке. Реагируем и с помощью спецпредложений: например, в конце прошлого года мы запускали акцию, согласно которой приобрести дом «под ключ» в поселке «Ренессанс Парк» можно было за 70 млн рублей в рассрочку. Сейчас в этом же комплексе мы предлагаем особняки «под отделку» начиная от 43 млн рублей.

Что происходит с ценами на землю и дома?

За прошедший год стоимость объектов в поселках, пользующихся спросом, увеличилась на 25% в рублях – это связано с ростом курса доллара, переходом застройщиков на расчеты в национальной валюте, а также вымыванием из экспозиции наиболее выгодных объектов. Поменялся и бюджет сделок: в 2014 году на дома в бюджете от 50 до 100 млн рублей приходилось порядка 8% сделок, а в 2015-м – уже 39%. Сейчас средняя стоимость коттеджа на рынке составляют 125,9 млн рублей, но 98% сделок совершается в бюджете до 100 млн рублей. При этом если цены на коттеджи и участки с подрядом росли, то на таунхаусы и загородные квартиры, наоборот, падали.

А вот на вторичном рынке большинство собственников, в отличие от застройщиков, по-прежнему фиксируют цены в долларах и нередко изначально выставляют объект по завышенной стоимости. В дальнейшем либо рынок регулирует цену, и в этом случае дисконт может составлять до 30−40%, либо владелец ждет «хорошей погоды», либо предпочитает вложиться в объект еще больше, чтобы добавить лоту дополнительной привлекательности. В последнем случае собственник готов потратиться на внутренний ремонт или ландшафтный дизайн, заменить материалы отделки, возвести дополнительную пристройку.

Почему одни элитные поселки оказываются неуспешны, а другие выживают и в кризис?

Об этом можно рассуждать очень долго. Во-первых, если говорить о нынешнем непростом времени, – это высокая кредитная нагрузка, с которой застройщик не в состоянии справиться. Для нас полезным опытом оказался кризис 2008 года: тогда мы сделали для себя соответствующие выводы и приняли решение постепенно уменьшать размер займов, в итоге сократив их объемы на 80%.

Во-вторых, как это ни банально, сам проект, для которого крайне важна грамотная концепция: расположение недалеко от Москвы на престижном направлении, однородное социальное окружение, современная архитектура, функциональные площади. В-третьих, гибкая ценовая политика: проведение акций позволяет в том числе не тормозить процесс строительства и выполнять работы в сроки.

Наконец, крайне важна готовность девелопера вкладываться в качество,

так как экономия на технологиях строительства или на инфраструктуре обязательно ударит по продажам.

На каких направлениях Подмосковья из традиционно дорогих – Рублевка, Новая Рига, Дмитровка, Киевско-Калужское — дела со спросом и ценами обстоят лучше?

Самая массивная доля спроса на «первичке» – 36% – приходится на Новую Ригу. По популярности с Новорижским шоссе до сих пор не может сравниться ни одно направление: здесь расположено большинство современных поселков высокого класса, хотя окружение не такое однородное, как на Рублевке. Кроме того, шоссе хорошо «едет», в отличие от остальных подмосковных трасс. Второе место по востребованности у покупателя занимает Пятницкое шоссе (12% спроса), далее идут Волоколамское, Дмитровское и Калужское направления (у всех по 9% продаж), а потом уже Рублевка (8% сделок).

Самое демократичное по расценкам направление, если рассматривать первичный рынок, – Сколковское: средняя стоимость объекта здесь равна 14,6 млн рублей, упав за год на 24%. А наиболее высокие цены наблюдаются у новорижских объектов: средняя стоимость предложения равна 162,9 млн рублей, что почти на 32% больше по сравнению с прошлым годом. Наиболее резкую динамику с точки зрения стоимости предложения продемонстрировало Минское шоссе: +56% за 2015 года и 119 млн рублей. А самое заметное падение цен зафиксировано на Ярославском направлении: –43% и 22 млн рублей.

Как повлияло введение налога на недвижимость на этот рынок? Сколько заплатят в этом году владельцы домов в ваших проектах?

Фактически никак не повлияло. Во-первых, ставка для расчета налога вполне приемлемая, ощутимые расходы могут понести только владельцы жилья дороже 300 млн рублей, для которых вычет составляет 2%, но таких собственников не то что в наших поселках, во всей стране найдется не так много.

Во-вторых, размер налога определяется исходя из кадастровой стоимости, которая, как правило, ниже рыночной.

Но даже если рассчитывать цены, опираясь на рынок, то владелец дома стоимостью 60 млн рублей заплатит за год 60 тыс. рублей, что для собственников жилья высокого класса вполне приемлемые траты. Конечно, гипотетически пострадать могут те, кому загородный особняк достался по наследству. Но я таких случаев применительно к нашим проектам не знаю.

Какие еще законодательные и административные новации могут повлиять на этот рынок и как?

Пока я не вижу серьезных инициатив, которые встряхнут рынок. Ведутся разговоры об отмене категории земельных участков, и такая мера теоретически поможет девелоперам избавиться от дополнительных бюрократических проблем. Также до недавнего времени велись разговоры о законопроекте, который бы обязывал девелоперов, занимающихся малоэтажкой, строить таунхаусы по ФЗ−214. Принятие такого документа, конечно, повлекло бы увеличение сроков строительства (девелопер не имеет права реализовывать жилье до получения разрешения), а также рост инвестиций, которые потянули бы за собой стоимость квадратного метра. Но, насколько мне известно, депутаты также выразили сомнение, что подобные действия будут иметь исключительно положительные последствия.

Что сейчас делают девелоперы, ранее специализировавшиеся на загородном элитном строительстве? Как они диверсифицировали бизнес и что с ними произошло?

Откровенно говоря, к крупным застройщикам, которые всегда специализировались на элитной загородной недвижимости и продолжают это делать, можно отнести только Villagio Estate.

Большинство девелоперов ограничились в своей практике всего 1−2 проектами.

Другие переключились на массовые сегменты, ушли в более демократичные форматы: например, стали делать проекты с таунхаусами/дуплексами или квартирами в малоэтажных комплексах.

Те, кто развивал основной бизнес в другом сегменте, а потом решил попробовать силы на подмосковном рынке, сейчас оставил загородку и вернулся «к корням». Кто-то продал земельные активы, кто-то придерживает хорошие участки «до лучших времен», не решаясь выводить масштабные жилые комплексы высокого класса. Некоторые проекты остаются замороженными уже много лет.