Тимур Чанышев: «Закон не ограничивается какими-то конкретными нарушениями. Подразумеваются любые»

Совсем недавно власти приняли новый закон, вводящий уголовную ответственность для застройщиков за незаконное привлечение денежных средств дольщиков. Согласно поправкам, в УК РФ установлены два уровня ответственности за незаконные сделки — с привлечением крупной суммы в размере более 3 млн рублей и особо крупной в размере более 5 млн рублей.

Незаконное привлечение средств дольщиков в размере 3 млн рублей и более будет караться тюремным заключением на срок до двух лет, обязательными работами на срок до 360 часов, или принудительными работами сроком до двух лет. Незаконное привлечение средств в размере более 5 млн рублей будет караться лишением свободы на срок до пяти лет, обязательными работами на срок до 480 часов, или исправительными работами сроком до двух лет.

Подразумевается, что введенная норма сыграет важную превентивную функцию и усилит ответственность застройщика при сборе средств от граждан для строительства жилья. Будет ли она на самом деле эффективна? Мы поговорили с адвокатом компании «Адвокат Премиум» Тимуром Чанышевым.

Вы считаете, что новый закон — это положительное изменение?

Последние годы слишком много граждан пострадало от нечистоплотных застройщиков. Люди пытаются донести свою боль и страдания широкой общественности, привлекая для этого средства массовой информации, устраивают митинги, но добиться результата получается не всегда. И как ни печально, но у нас в России существуют целые города-призраки, состоящие из новостроек, а что уже говорить о заброшенных кварталах или точечной застройке.

Безусловно, принятый закон актуален для всех регионов, так как слишком много «обманутых дольщиков» столкнулись с этой проблемой. До принятия статьи 200.3 УК РФ правоохранительные органы должны были квалифицировать действия недобросовестных застройщиков по различным статьям уголовного законодательства: мошенничество (159 УК РФ), присвоение или растрата (160 УК РФ), причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребление доверием (165 УК РФ), злоупотребление полномочиями (201 УК РФ). Теперь появилась статья, которая квалифицирует действия лица непосредственно за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере. 

Говорить о том, что этот закон полностью решит проблему граждан при их участии в долевом строительстве, конечно, нельзя, но 

вероятность снижения количества недобросовестных застройщиков, незаконно привлекающих денежные средства граждан, значительна.

За что конкретно вводится ответственность?

Ответственность вводится за привлечение застройщиками денежных средств граждан в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Градостроительного кодекса и иных нормативных документов. Причем закон не ограничивается какими-то конкретными нарушениями. Подразумеваются любые нарушения, даже незначительные.

Вместе с тем, законодатель предусмотрел, что лицо может быть освобождено от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств дольщиков будет возмещена им в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых дом введен в эксплуатацию.

«Подразумеваются любые нарушения, даже незначительные» — это значит, что за ошибку в адресе, например, людей могут посадить? Какие здесь ограничения?

Какие именно требования были нарушены и к каким последствиям они привели, будут разбираться правоохранительные органы в каждом конкретном случае отдельно. Это может быть предоставление недостоверных сведений при оформлении документации на получение разрешения на строительство, несоблюдение установленных законом правил оформления договора и так далее. При анализе субъективной стороны преступления не требуется доказывать, что в качестве мотива и цели преступления была корысть. Необязательным является и наличие нанесенного обманутому дольщику материального ущерба. Это усложнит действия мошенникам при их попытках уклониться от уголовной ответственности.

Сейчас задержка сроков строительства на 3−6 месяцев — обычная практика. Изменится ли она с новым законом? Получается, за 1 день просрочки – тюрьма?

Никакую гарантию того, что жилой дом будет достроен и сдан в срок (или вообще сдан), к сожалению, никто дать не сможет.

Однако любое нарушение подлежит оценке специалистов, в том числе со стороны правоохранительных органов.

И если к ним поступит официальное заявление, что один день просрочки строительства привел к последствиям, предусмотренным статьей 200.3 УК РФ, то будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Чтобы лишить человека свободы, необходимо доказать наличие в его действиях состава преступления, предусмотренного частью 1 статьи 200.3 УК РФ, а именно «привлечения денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве». Крупным размером законодатель признал привлечение средств более 3 000 000 рублей, а особо крупным — более 5 000 000 рублей.

«Лицо может быть освобождено от уголовной ответственности, если сумма привлеченных денежных средств дольщиков будет возмещена им» — а проценты за «бесцельно прожитые годы»? Можно ли их тоже будет вернуть?

Действительно, законодатель предусмотрел такую возможность освобождения от уголовной ответственности. Эта норма введена исключительно для того, чтобы обманутые дольщики смогли все-таки получить свои квартиры.

Вопрос о процентах будет решаться в зависимости от условий заключенного договора между застройщиком и дольщиком. Как правило, такие проблемы, в том числе и взыскание денежных средств за моральный ущерб, полученный в результате долгостроя, решаются в порядке гражданского судопроизводства.

Несмотря на то, что законом закреплена обязанность застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта в установленный договором срок, и выплатить неустойку за нарушение данного обязательства, эти положения не всегда соблюдаются, а неустойка по договору смешная. «Не нравится — не подписывай!» Тем не менее, вопрос о неустойке обязательно должен быть прописан в договоре.

Договором определяется:

— конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

— срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

— цена договора;

— сроки и порядок ее уплаты;

— гарантийный срок на объект долевого строительства;

— способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре указанных условий он считается незаключенным.

В случае смерти гражданина, заключившего договор и ставшего участником долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

По уже существующим недостроям кто-то может быть привлечен по новому закону? Или у нового закона нет обратной силы?

Уголовный закон, устанавливающий преступность деяния, усиливающий наказание или иным образом ухудшающий положение лица, обратной силы не имеет. Если деяние лица привело к последствиям, предусмотренным ст. 200.3 УК РФ, до вступления ее в силу, то уголовной ответственности это лицо подлежать не может.

Как вы считаете, будут ли по этому закону реальные посадки?

Хотелось бы надеяться, что сработают превентивные меры и дело до реального лишения свободы доходить не будет. Тем не менее, этого нельзя исключать.

Где еще наиболее уязвимые места в нынешней схеме долевого строительства?

Уязвимым местом в долевом строительстве является, прежде всего, неблагонадежный застройщик, который, при желании, всегда найдет возможность использовать привлеченные денежные средства граждан не для строительства объектов недвижимости, а в своих корыстных целях.

При заключении договора с застройщиком есть вероятность попасться на крючок строительной компании, у которой может быть недостаточно средств, требующихся на завершение строительства. Возможно, что строительство начато при отсутствии соответствующих разрешающих документов. Получив деньги с участников долевого строительства, застройщик становится единоличным хозяином положения.

Необходимо быть внимательным и при заключении договора участия в долевом строительстве.

Кстати, тот, кто заключает с вами договор, не всегда является застройщиком.

Чаще всего это фирма-посредник, которая возьмет с вас больше, чем вы отдали бы непосредственно застройщику. Эти фирмы не дадут вам никакой гарантии, что дом сдадут в срок или вообще сдадут.

Бывает и два посредника, один из которых известная риэлторская компания. Она заключит с вами договор о том, что она окажет помощь в приобретении квартиры и будет «вести» вас до конца, однако промолчит, что никакой гарантии не дает. Итак, если эта риэлторская компания не владеет долями в новостройке, то она тут же предложит вам заключить другой договор – договор покупки квартиры у еще одного посредника, который, кстати, тоже не даст вам никаких гарантий. В этой ситуации вы переплачиваете дважды, обоим посредникам.