Надежда Башбынар: «Пока рынок поддерживается госсубсидями, но его дальнейшая судьба под вопросом»

Сейчас для девелопмента наступили не самые простые времена. Застройщики пока держатся и даже рапортуют об успехах, но в будущее все глядят с тревогой. Заглянули туда и мы — вместе с Надеждой Башбынар, генеральным директором компании Storm Properties.

Видите ли вы уже признаки замирания девелоперской деятельности?

Мы не видим никакого замедления девелоперской активности. Напротив, рынок ежемесячно пополняется новыми проектами, а уровень конкуренции значительно возрос. Мы также наблюдаем, как многие застройщики коммерческой недвижимости переориентируют свой бизнес на жилой рынок, подвергают реконцепции бывшие бизнес-центры там, где это возможно, особенно если проект находится на «бумажной» стадии.

Не говоря уже о том, что замораживать проект, на который получены разрешения и начаты строительные работы, крайне невыгодно.

Никто не может себе позволить остановить бизнес в ожидании лучших времен. Во-первых, ГПЗУ сейчас выдается сроком на 6 лет, и заморозка проекта может привести к потере площадки. Во-вторых, это юридически длительная и дорогостоящая процедура, необходимо консервировать площадку, появляются дополнительные затраты на ее содержание. И в-третьих, если отсрочить реализацию проекта, скорее всего, придется заново проходить весь этап проектирования, поскольку разработанные решения не будут соответствовать быстро меняющимся потребностям покупателей.

Мы видим кризис банковской ликвидности. Какие последствия для рынка недвижимости он может принести? Меняются ли отношения банков и застройщиков?

Банковский сектор имеет достаточно высокую зависимость от кредитования физических лиц – их доля в общем объеме выдаваемых кредитов может достигать 50%. В условиях постоянно повышающейся стоимости жизни при прежнем уровне доходов в банках растет уровень просроченной задолженности. В результате возникает замкнутый круг, и кризис банковской сферы в первую очередь сказывается на конечном покупателе – сокращается количество банков, выдающих ипотечное кредитование, требования к заемщикам ужесточаются. Пока рынок поддерживается госсубсидями, но его дальнейшая судьба под вопросом.

Аккредитовать новостройку в банке тоже становится сложнее.

Многие банки готовы выдавать ипотеку только по тем объектам, где построено более 30%.

Хотя есть и исключения. Например, в нашем жилом комплексе бизнес-класса «Фили Парк» покупатели уже на стадии котлована могут воспользоваться ипотечными программами от ВТБ24, Банка Енисей и БФА Банка, а также приятными инвестиционными ценами.

Как покупателю понять, достроит девелопер свой проект или нет в нынешней ситуации? Есть ли какие-то критерии?

Репутация застройщика формируется годами. В пользу надежности говорят многие факторы – от наличия построенных объектов до уровня партнеров, например, генерального подрядчика, брокера, финансового партнера. Если проект строится за счет заемного финансирования – это также является гарантией, что застройщик проверен и в состоянии выполнить свои обязательства по завершению проекта. Ведь сегодня только самые крупные и устойчивые банки готовы выдавать проектное финансирование.

Кроме того, сейчас мы видим ряд государственных инициатив по защите прав дольщиков, например, введение обязательного страхования ответственности застройщиков многоквартирных домов. В последнее время Центробанк регулярно обновляет список страховых организаций, которые соответствуют новым требованиям закона. На сегодняшний день в этом списке находится около 16−17 компаний.

Но фактически для застройщика, желающего продавать со стадии котлована, доступны только две компании. В результате ограниченного выбора страховщиков подход к отбору застройщиков очень жесткий, и компания без имени и положительного опыта попросту не сможет получить необходимые документы и будет вынуждена придержать продажи до более высокой стадии готовности. Такая система естественным образом регулирует работу застройщиков и гарантирует, что на рынке остаются только надежные игроки.

В чем еще особенность момента? Какие проблемы стоят перед девелоперами особенно остро?

На сегодняшний день основной головной болью всех застройщиков является снижение платежеспособного спроса и возросшая конкуренция. Для обеспечения рыночного успеха проекта необходимо прогнозировать запросы покупателей на длительный срок, стараться предугадать и предвосхитить их потребности. Сейчас мало построить просто качественный проект. Он должен предлагать уникальное сочетание качеств и быть четко ориентированным на свою целевую группу.

Кроме того, непонятны перспективы ипотечного рынка. Стартовавшая в марте 2015 года государственная программа по субсидированию новостроек сделала ипотеку более доступной для широкого круга покупателей и поддержала объем сделок на столичном рынке.

На чем может экономить девелопер без ущерба для проекта?

Экономия на качестве проектов в настоящее время бессмысленна, поскольку покупатель стал более требовательным в своих предпочтениях и качество для него становится приоритетным. Опытный застройщик старается оптимизировать издержки за счет грамотного планирования, выбора правильных подрядчиков и при четком исполнении поставленных целей и задач. Если изначально подстраховать все «узкие» места, можно избежать непредвиденных расходов на исправление ошибок.

Кроме того, тендерная система отбора позволяет получить лучшие условия на рынке без потери качества.

Как вы видите рынок после отмены госсубсидий на ипотеку?

Если общая экономическая ситуация останется на прежнем уровне, отмена программы субсидирования ипотеки приведет к замораживанию многих проектов, сделает невозможным решение квартирного вопроса для россиян на неопределенное время. И, как следствие, может привести к росту социального напряжения, которое при текущей политической и экономической ситуации государству следует особенно избегать и нивелировать.

Вероятно, часть спроса переместится в сторону вторичного рынка. А для поддержки рынка новостроек необходимо будет вводить новые меры, прибегать к длительным рассрочкам и скидкам, создавать специализированные программы в сотрудничестве с банками.

Как вы оцениваете предстоящие изменения в ФЗ−214? Кому на пользу они пойдут? Кто в реальности будет оплачивать услуги банков в новой схеме – застройщик или покупатель?

Предлагаемые документом изменения в первую очередь направлены на защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков. Требования, предъявляемые к уставному капиталу, для застройщиков практически ничего не меняют. Единственное, изменение в схеме финансирования увеличивает налоговое бремя застройщика, что скажется на себестоимости строительства и цене для конечного покупателя.

Что касается создания единого реестра застройщиков, данная мера, на мой взгляд, не оправдывает затраченных усилий.

Если застройщик однажды не исполнил своих обязательств, эту информацию можно узнать из открытых источников. Надежный застройщик не станет скрывать свой опыт и предоставит максимум информации потенциальным покупателям.

В работе над изменениями 214-ФЗ также обсуждается создание отдельных счетов для каждого строящегося дома. По сути, это аналог уже имеющейся схемы с аккредитивами, с той лишь разницей, что в случае с эскроу-счетом участники сделки могут предусмотреть в договоре условие, обязывающее эскроу-агента проверять наступление соответствующих оснований и осуществлять проверку предоставленных сторонами документов не формально, а более основательно. Сумма на открытие такого счета может быть несколько выше суммы открытия аккредитива, но, на мой взгляд, это справедливая трата в обмен на уверенность в чистоте взаиморасчетов.

Какие у вас прогнозы на этот и последующие годы по спросу, предложению и ценам на жилую недвижимость Москвы?

Сейчас сложно давать какие-либо прогнозы. Рынок жилья находится в сильной зависимости от макроэкономических и законодательных изменений, а также от ипотечного кредитования. Если смотреть на ситуацию пессимистично, то в ближайшие годы рынок жилья будет переживать не лучшие времена, испытывая снижение как девелоперской, так и покупательской активности.

Рынок станет более надежным, предсказуемым, но и более дорогим. При оптимистичном развитии событий должна произойти стабилизация спроса, исчезновение демпинговых предложений и установление справедливой равновесной цены.