Дмитрий Коробейкин: «Город должен развиваться, но к этому надо подходить с умом»

С Дмитрием Коробейкиным, вице-президентом и руководителем комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест», можно говорить обо всем: о точечной застройке, о современных зданиях в исторических районах, о бизнес-парках, новых веяниях в градостроении и так далее. И «Мир Квартир» решил воспользоваться случаем и побеседовать обо всем понемногу.

Дмитрий, добрый день. Расскажите, пожалуйста, проекты вашей компании — это в основном точечная застройка? Вы не осваиваете комплексное строительство?

В нашем портфеле есть как относительно небольшие проекты, так и проекты комплексного освоения территорий. Небольшие проекты реализуются за два года – это по меркам отрасли быстро и очень удобно для покупателей. К каждому такому проекту мы подходим индивидуально: обязательно изучаем район, учитываем наличие парковочных мест и социальной инфраструктуры. К примеру, в жилом комплексе «Дом на Нагатинской» мы построили детский сад, который очень востребован населением района Нагатино-Садовники.

А комплексное освоение территорий – это совершенно другой вид девелопмента, более сложный и серьезный.

Компания «Лидер Инвест» с проектами КОТ ведет очень тщательную работу, включающую демонтаж старых промышленных объектов и обеззараживание почвы и воды бывших промышленных зон. Мы глубоко прорабатываем концепцию, продумываем улично-дорожную сеть, чтобы все это гармонично вписалось в жизнь города. В этой ситуации недостаточно просто построить дома, нужно создать новый образ жизни с хорошей инфраструктурой и высоким уровнем комфорта.

Если просто застроить территорию жильем без инфраструктуры, то это будет никому неинтересно. Нужны парковки, хорошие детские образовательные учреждения, полноценные медицинские центры с комплексным обслуживанием, спортивные комплексы и т. д.

Имеет ли точечная застройка преимущество перед комплексной? Не прошло ли ее время в Москве?

К Москве в целом и к нашей компании в частности, не совсем правильно применять термин «точечная застройка». Точечная застройка в своем прямом значении в столице не ведется, потому что нельзя просто взять и вырубить парк или снести детскую площадку и на этом месте построить дом. Уникальность наших проектов в том, что мы работаем на площадках, которые утратили свое функциональное назначение и больше не нужны городу, как те же АТС, которые выводятся из эксплуатации. При недостатке в Москве качественного жилья наилучшее применение для таких площадок — это демонтаж отслуживших зданий и строительство новых современных жилых домов.

Что должен учитывать застройщик, проектируя новый дом в уже сложившемся районе?

Во-первых, дом должен вписываться в окружающую среду, поэтому площадь новой застройки не должна выходить за границы старой. Во-вторых, нужно обращать внимание на инсоляцию — нельзя в кругу девятиэтажек построить двадцатиэтажный дом и нарушить соседним домам естественное освещение квартир.

В-третьих, важно учитывать нагрузку на инженерные сети.

Также необходимо помнить про обеспечение дома парковочными местами — в каждом сложившемся районе необходимо строительство подземных паркингов. Иногда нужна реконструкция дорожной сети и даже возведение новых дорог. Нюансов много, соблюсти нужно все. И важно учесть обеспеченность района детскими садами и школами.

Должны ли застройщики и архитекторы ориентироваться на архитектурный облик существующей застройки и в какой степени?

Не просто должны, а обязаны ориентироваться на этот параметр. Именно поэтому работы над проектом начинаются с создания эскизного проекта. При проведении публичных слушаний каждый житель может высказать свое мнение по поводу проекта нового дома и представить свои предложения. Существует архитектурно-градостроительное решение, которое утверждается главным архитектором Москвы, который оценивает дом с точки зрения архитектуры, высотных отметок и т. д. Разумеется, облик здания не должен входить в диссонанс с городской застройкой.

Сегодня по поводу сохранения исторического наследия идут споры. Одни считают, что сохранять надо все, даже в ущерб удобству горожан. Другие – что нельзя мешать развитию города. Какая ваша позиция?

Наша позиция – золотая середина. В чем-то правы те, кто считает, что надо сохранять все, потому что оно имеет историческую ценность с точки зрения архитектуры. Но при этом правы и те, кто говорит, что развитие города не остановить. Город должен развиваться, но к этому надо подходить с умом.

Признавать любое здание памятником, вероятно, неправильно, ведь многие здания не являются успешными проектами,

не выполняют свои функции и вдобавок диссонируют с окружающим обликом района. Возможно, такие здания сохранять не стоит.

Интересно ваше мнение, недвижимость в центре Москвы недооценена или переоценена?

Все диктует рынок. Для того, чтобы жить в центре любого мегаполиса, нужно обладать достаточным количеством средств для покупки недвижимости или ее аренды. И оценка районов зависит от спроса. Например, жилье в районе с очень сильной загрузкой городских магистралей может быть непопулярным, хотя там тоже есть качественные дома. В любом случае каждый человек делает свой выбор: тот, кто желает жить в квартире с видом на лес, приобретает недвижимость ближе к окраине города, другой выбирает центр города и принимает все особенности жизни в центре большого города.

А в каком ценовом сегменте сейчас наиболее устойчивый спрос на жилую недвижимость?

Наиболее устойчивым спросом сейчас пользуются квартиры комфорт-класса стоимостью 160−170 тысяч рублей за кв. м. «Голая» панель сейчас мало востребована. У премиального сегмента вне зависимости от кризисных явлений всегда есть своя аудитория, поэтому и сейчас недвижимость этого класса пользуется спросом.  

Поделитесь своими ожиданиями — как будут вести себя цены на жилье в Москве в разных ценовых диапазонах?

По прогнозам экспертов, в 2017 году ожидается рост цен, хотя периода бурного роста цен на недвижимость уже не будет.

Были времена, когда жилье прибавляло в цене чуть ли не по 10% в месяц, но сейчас появилась новая экономическая реальность.

Между тем, люди покупали и будут покупать жилье, семьи растут, и потребность в новых квартирах тоже увеличивается. Сейчас достаточно выгодное время, чтобы вкладывать средства в недвижимость и задумываться об инвестиционных покупках, потому что при прогнозируемом росте экономики доходность может быть выше, чем ставки по депозитам. Когда растет экономика, неизбежно растут и цены на недвижимость.

Сейчас девелоперы все чаще проектируют жилую недвижимость, апартаменты, так как они лучше реализуются. Не будет ли в Nagatino i-Land чего-то подобного?

У проекта Nagatino i-Land достаточно продуманная и интересная концепция, это место, надеюсь, станет уникальным и непохожим ни на какие другие районы Москвы. По идее, это будет современный и высокотехнологичный район для нового поколения. Мы здесь реализуем интересные задумки и новации. При этом есть идея создания бизнес-кластера, где будут работать люди, занятые в сфере высоких технологий.

Сегодня самый ценный ресурс – время, и многие вынуждены его тратить на те же автомобильные пробки.

Именно поэтому мы решили реализовать в нашем проекте концепцию «город в городе», где расположены не только офисы и магазины, но и вся необходимая для жизни инфраструктура и точки приложения труда. К слову, в Nagatino i-Land будет своя набережная, мы озеленим треть всей территории, оборудуем прогулочные и рекреационные зоны.

Дмитрий, у вас поистине масштабные планы, но хотелось бы понять тогда, какими должны быть апартаменты в бизнес-парках? Что застройщик должен там предусмотреть, чтобы они пользовались спросом?

Апартаменты в бизнес-парках чаще всего не предназначены для семейного проживания. Такая недвижимость интересна, например, людям, которые имеют загородный дом, проводят время с семьей в выходные, а в течение недели находятся в городе. В апартаментах этим людям важен сервис на уровне хорошей гостиницы — возможность заказать еду, чистку одежды, уборку и прочее. Желательно, чтобы в комплексе апартаментов работала профессиональная управляющая компания, решающая все вопросы. Важно, чтобы сервис был качественным и предлагался по разумной цене. При этом апартаменты именно в бизнес-парках могут быть относительно небольшой площади.