Ирина Деревенских: «Инвестор как старатель: прорабатывает гору руды, чтобы найти желанный самородок»

Готовый арендный бизнес — очень востребованный продукт на Западе. Этот продукт гораздо привлекательнее для инвестора, если объект коммерческой недвижимости продается уже с действующими с долгосрочными договорами аренды, особенно если арендатор – известная, надежная компания. Это считается хорошим, стабильным вложением капитала с гарантированным cash-flow. У нас же о таких сделках почти не слышно. Но почему? Они закрытые, о них мало пишут или их почти нет на российском рынке? Об этом мы говорим с Ириной Деревенских, директором по маркетингу и рекламе компании «Колди».

Востребован ли инвесторами готовый арендный бизнес в России?

«Готовый арендный бизнес» – это как закрытый клуб для специалистов. Продвинутые специалисты успешно вкладываются и зарабатывают на этом виде бизнеса, а в массы формат почти не идет. Тут сказывается и осадок от прошедших кризисов, и низкая информированность потенциальной аудитории, и отсутствие у большинства девелоперов опыта в реализации такого рода продукта.

Но рынок развивается и эволюционирует. При правильном подходе и высоком качестве продукта время от вывода экспоната на рынок до его успешной реализации сокращается до минимума. Например, одно из наших предложений по бизнес-центру «Цветной, 26» было закрыто в течение двух недель после выхода продукта на рынок, словом, мы знаем, о чем говорим.

Другой вопрос, что на рынке предостаточно проектов с сомнительной доходностью и непрозрачными условиями сделок.

Сегодня инвестор – это старатель: он должен проработать гору руды, чтобы найти желанный самородок.

Сколько процентов рынка коммерческой недвижимости занимают такие сделки? Что это за сделки, каких больше – в сегменте офисном, торговом или других?

До недавнего времени сделки с готовым арендным бизнесом были наиболее популярны на рынке торговой недвижимости. Но ввиду бурного роста офисной недвижимости в течение последних нескольких лет сформировался определенный пласт инвесторов, специализирующийся конкретно на готовом арендном бизнесе офисных помещений.

Все ли хорошо с предложением на московском рынке и вообще на российском?

Понятие «хорошо» в данном случае относительно. Высокодоходные и безопасные предложения есть, но они теряются на фоне большого количества вышедших в кризис «мусорных» предложений, сомнительных по юридическим параметрам или с периодом окупаемости в горизонте пары поколений.

В то же время есть и очень интересные предложения: с долгосрочными договорами аренды, зарегистрированными в Федеральной резервной системе (ФРС), известными и успешными компаниями-арендаторами, с отличным ремонтом и профессиональной управляющей компанией. Но пока такие предложения попадаются редко и являются скорее исключениями, чем правилом.

Какие бизнес-центры ценятся у инвесторов?

С бизнес-центрами все просто: они должны быть максимально оборудованы современными системами контроля и управления – как правило, это БЦ класса А и B. Разумеется, все должно быть в отличном состоянии.

Дополнительных очков бизнес-центру добавляет качественная отделка и мебель, расположение в пешей доступности от основных транспортных узлов, наличие паркинга и т. д.

Перечисленные параметры – это обязательный минимум, благодаря которому объект будет стабильно востребован потенциальными арендаторами. В таких БЦ вы не найдете ни подолгу простаивающих помещений, ни чрезмерно высоких арендных ставок.

А какие арендаторы считаются лучшими?

Наиболее ценными арендаторами становятся стабильные компании, способные обеспечить устойчивый арендный поток. В первую очередь к ним относятся представители сферы IT, финансовые структуры и, конечно, девелоперы. Не последнюю роль играет фактор известности: как правило, компании с именем становятся «якорными» арендаторами, повышая уровень доверия к проекту у остальных участников проекта.

Приведите, пожалуйста, примеры такого бизнеса, с цифрами – сколько он стоит, каких вложений требует, сколько приносит, какова доходность? За сколько лет окупится такой актив?

Мы убеждены, что этот бизнес – довольно динамичный «вид спорта», где важна оперативность. Поэтому, как только очередной проект коммерческой недвижимости выходит на рынок, мы сразу же предлагаем его и в продажу, и в аренду. Разумеется, всегда интереснее продать объект, но, если уж он сдается в аренду, целесообразно сразу же предлагать его в качестве готового арендного бизнеса. Именно поэтому мы очень внимательно относимся к арендаторам: прикладываем максимум усилий, чтобы гарантировать успешность вложений следующих итераций.

Вот идеальный пример. Этой осенью главный офис «Колди» переехал в наш же новый бизнес-центр Manhattan на Красносельской. Компания, замечу, не маленькая: сейчас занимаем помещения площадью 890 кв. м. Во всем офисе сделан дорогостоящий авторский ремонт, закуплена современная функциональная мебель.

При этом мы сразу же выставили новый продукт на рынок как «готовый арендный бизнес»: VIP-офис девелоперской компании с долгосрочным договором аренды на 10 лет. В обязательном порядке регистрируем договор аренды в ФРС, тем самым снимая риски с наших партнеров. Арендная ставка составляет 25 000 руб. за квадратный метр в год, что обеспечивает годовой арендный поток 22 275 000 рублей.

При общей стоимости готового арендного бизнеса 229 161 560 рублей и расчете индексации в размере 5% срок окупаемости вложений составит 8,5 лет.

Так работает схема прозрачного ценообразования и гарантированной доходности.

В наших проектах несколько подобных предложений, отличающихся по стоимости, в том числе в бизнес-центрах «Цветной, 26», Central Yard и ЖК Tribeca Apartments. В них входят как офисные, так и торговые помещения.

Как повысить эффективность такого бизнеса? Ваши рецепты?

Есть три основных параметра, влияющих на эффективность данной бизнес-модели. Во-первых, арендная ставка: чем она выше, тем быстрее окупятся вложения — при условии, что в момент приобретения бизнеса есть долгосрочный договор аренды. В противном случае можно потерять арендатора и не найти нового.

Во-вторых, общая стоимость арендного бизнеса: она должна, с одной стороны, окупаться в обозримом будущем, а с другой – учитывать стоимость эксплуатационных и коммунальных платежей, чтобы они не обременяли бизнес. Наличие современной отделки в помещениях – еще один весомый аргумент для потенциального покупателя.

И третий, главный момент: предлагаемые коммерческие помещения должны быть интересны рынку, чтобы покупатель мог быть уверен в успешности своего бизнеса как сейчас, так и в долгосрочной перспективе.

Что вы думаете о будущем таких сделок – будет их больше или меньше? Что с ценами – будут они расти или падать? Почему?

Уверена, что в ближайшие несколько лет данное направление будет развиваться, постепенно набирая популярность в деловых кругах.

Расширение рынка готового арендного бизнеса будет происходить по мере развития цивилизованных рыночных отношений в недвижимости,

совершенствования законодательных норм и стабилизации экономической ситуации в целом.

Как любой незнакомый формат, предложения готового арендного бизнеса пока вызывают недоверие большинства участников рынка, но это обязательно изменится с появлением новых успешных кейсов, доказывающих безопасность и доходность такого рода сделок.