Рустам Арсланов: «Покупатель готов жертвовать метражом квартиры ради инфраструктуры»

По словам девелоперов, прошедший год по всем статьям был куда успешнее 2015-го и лишь немного уступил рекордному по продажам 2014-му. О том, что изменилось на рынке жилья за эти двенадцать месяцев и какие тренды отрасль ждут в ближайшее время, в интервью журналу «Мир Квартир» рассказал директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

Как вы оцениваете итоги года в сегментах малоэтажного и многоэтажного жилья?

Для нашей компании год был весьма успешным – продажи выросли почти в два раза. По количеству проданных квартир в 2016 году прирост составил 94% по отношению к 2015 году. Стоит отметить, что рост был планомерным во всех наших жилых комплексах, как в сегменте многоэтажного жилья, так и малоэтажном. Конечно, столь высокие показатели во многом связаны с окончанием программы государственного субсидирования ипотечной ставки. Это даже видно по всплеску спроса. За 2016 год таких всплесков было два: в феврале, еще до того, как было принято решение о продлении программы, и в декабре, когда стало понятно, что действие программы совершено точно заканчивается.

В этом году общее улучшение положительного информационного фона влияло на рост продаж даже в большей степени, чем отдельные рыночные новости, например, о снижении ипотечных ставок.

В целом же 2016 год можно охарактеризовать как нестандартный. В течение всего года мы наблюдали смещение пиков продаж во времени. Так, на июль пришелся нетрадиционный для этого летнего месяца рост покупательской активности, в то время как традиционного осеннего всплеска продаж не произошло.

Кроме того в 2016 году продолжился тренд на ужесточение конкуренции между девелоперами, которые стараются привлечь внимание покупателей именно к своему проекту. Усиление конкуренции можно объяснить большим объемом предложения жилья на рынке. Покупательский спрос также демонстрировал положительную динамику, однако рос он менее быстрыми темпами.

Покупатели стали более требовательными, стали более обдуманно подходить к выбору квартиры и принятию решения о покупке. Девелоперы, в свою очередь, стали более осторожно и взвешенно выбирать площадки для будущих проектов и внимательно подходить к созданию ЖК уже на этапе проектирования. Поэтому следует отметить, что рынок становится более рациональным.

Как изменились цены в подмосковных проектах комфорт-класса за год?

Значительных изменений цен за год в этом сегменте не произошло. Мы зафиксировали небольшой рост по некоторым объектам, который колебался в пределах 5−10%. Но есть объекты, где цены вообще не изменились.

Какова ситуация с ипотекой в этом году? Как и на каких условиях будут кредитоваться покупатели в отсутствие льготной ипотеки?

Как известно, программа государственного субсидирования ипотеки завершилась. Стоит отметить, что ситуация с ипотекой сейчас примерно такая же, какой она была в 2014 году до запуска программы. Средняя ставка по ипотеке сегодня составляет 12,5%. Правда мы рассчитываем на ее снижение, ведь год только начался, и большинство банков еще не успели обновить свои предложения по ипотечным продуктам.

Аналитики говорят, что подмосковные новостройки стали проигрывать конкуренцию московским, которые понизились в цене. Как вы отвечаете на этот вызов?

Слово «проигрывать», думаю, здесь неуместно. Естественно, Москва, снизив цены на жилье, перетянула часть клиентов на себя. Но при этом, как я уже говорил, наша доля рынка и наши продажи выросли почти в два раза, значит ни о каком проигрыше не может идти речи. Скорее всего, снижение цен на московском рынке повлияло на тех покупателей, которые и были нацелены на столичный рынок, просто занимали выжидательную позицию, присматриваясь к новостройкам ближнего Подмосковья или к Новой Москве.

Кстати, снижение цен сильнее отразилось именно на присоединенных территориях.

Это связано, в том числе, и с проблемами инфраструктуры.

В целом же, даже принимая во внимание ситуацию, что квартиры в Москве стали дешевле, мы все-таки предлагаем немного другие форматы, которые столичному покупателю неинтересны. В Москве никто не строит квартиры площадью 18−20 кв. м, в основном все равно каждый старается использовать землю, которая стоит в разы дороже, чем в Московской области, по максимуму и построить более крупное по формату жилье.

Как меняется девелоперский продукт? Какие строительные или планировочные новации появились в прошлом году или появятся в ближайшее время?

Девелоперский продукт подстраивается под запросы покупателя. Сегодня людей интересует не только и не столько просторные квадратные метры, а окружающая их среда. Люди готовы пожертвовать метражом, если при этом их окружают службы сервисов.

Ценовая политика многих девелоперов такова, что в условиях жесткой конкуренции они вынуждены выводить новые проекты на рынок по ценам ниже конкурентов.

Поэтому еще до выхода на рынок им приходится оптимизировать свои проекты, вносить в них изменения, которые бы позволили им на старте продаж конкурировать с уже существующими проектами в своих локациях.

Если говорить о нашей компании, то мы запустили на рынок новый продукт – это квартиры-трансформеры. Речь идет о двух малогабаритных студиях, расположенных рядом, при этом планировка построена таким образом, что они очень легко превращаются в большую однокомнатную квартиру. И тут все зависит от потребностей покупателя: такие квартиры можно использовать поодиночке (это особенно выгодно тем, кто сдает жилье в аренду), а можно объединить в одну и жить.

Стали ли вы предлагать покупателям новые услуги, может быть trade-in или что-то другое?

Конкретно trade-in не планируем. Если говорить именно о нас, то новая услуга для наших покупателей — это квартира с отделкой. Такой формат тоже не часто встретишь на рынке, тем более что мы продаем вплоть до полностью меблированной квартиры с кухонным гарнитуром, встроенной бытовой техникой и т. д. Хочу отметить, что, в конечном счете, квартира с отделкой от застройщика обходится покупателю дешевле на 10−15%, нежели проведение самостоятельных работ в ней.

Какие квартиры востребованы больше всего по площади, по ценам и другим параметрам? По-прежнему ли больше всего востребованы маленькие студии?

В целом востребованы маленькие студии, маленькие однокомнатные, маленькие двухкомнатные, маленькие трехкомнатные квартиры, то есть сохраняется тренд уменьшения площади.

Это связано с ценовой политикой и финансовыми возможностями покупателя. Но при этом потребность во всех форматах квартир остается высокой, то есть свой покупатель есть для всего, просто теперь он предпочитает меньшую площадь. К примеру, раньше мы говорили, что трехкомнатная квартира площадью 72 кв. м — это небольшая квартира, а сегодня она считается уже огромной. Также и однокомнатные квартиры площадью 47 – 48 кв. м считаются очень большими, а хорошая по площади однокомнатная квартира в наше время – это 33−35 кв. м.

Хочется еще спросить о доходности вложений в новостройки. Насколько сейчас может прирасти цена в строящемся доме в Подмосковье с момента покупки на старте продаж и до получения собственности?

Динамика стоимости квадратного метра на столичном рынке жилья в абсолютных величинах по-прежнему положительная, но при этом

сегодня сократились сроки строительства, поэтому прирост может составить 25%, не больше.

От старта продаж до сдачи и оформления в собственность проходит не больше двух лет, а ГК «Гранель» зачастую сдает дома раньше срока.

Но даже этот процент – очень существенная экономия для населения, чьи доходы также не растут, поэтому часто люди ждут старта продаж нового проекта и инвестируют именно на стадии котлована.

Каков ваш прогноз по ценам на подмосковные новостройки в этом году?

Думаю, что 2017 год будет достаточно ровным, без особых потрясений. Рынок сможет либо сохранить показатели этого года, либо прирасти на 5−10%.