Евгений Большаков: «Покупатель квартиры с отделкой не оплачивает лишние метры»

Еще несколько лет назад считалось, что новостройки, где квартиры предлагаются с отделкой — не для нашего рынка. Что покупатели более-менее дорогих квартир хотят все делать сами, непременно «под себя», по эксклюзивному проекту. Что любую готовую отделку, предложенную застройщиком, они обязательно отдерут и начнут все сначала. И вот прошло время – квартиры с отделкой тут как тут, и раскупаются они прекрасно, более того – все с удовольствием ею пользуются, никто не торопится начинать «эксклюзивный» ремонт. Беседуем на эту тему с Евгением Большаковым, коммерческим директором квартала апартаментов бизнес-класса ONLY компании CentralProperties.

Как покупатель квартир разных ценовых сегментов реагирует на предложение квартир с отделкой?

Начнем с того, что какого-то общего понимания термина «квартира с отделкой», принятого всеми участниками рынка как некий стандарт, у нас нет. Долгое время этот формат развивался в основном в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса. Что же касается более высокого класса — бизнес и элитного, то здесь, как вы совершенно справедливо отметили, такое предложение, если и было, то скорее как исключение. Считалось, что покупатели этих сегментов покупают квартиры со свободной планировкой и голыми стенами, чтобы затем сделать в них уже планировки и отделку по своему вкусу.

В последние год-полтора ситуация явно начала меняться. Может быть, не так активно, как могла бы, но тем не менее.

Тенденция, когда покупатели бизнес-класса рассматривали новую квартиру не только как место для проживания в комфортном районе и комфортном социально однородном окружении, но и как некое «поле для творчества» — с авторским ремонтом и авторскими планировками, начинает уступать свои позиции более прагматичному подходу.

За первые 6 месяцев с момента вывода нашего квартала на рынок мы продали почти 300 апартаментов, то есть 30% предлагаемого объема апартаментов. И практически все наши покупатели едва ли не главным фактором, повлиявшим на их решение о покупке, назвали возможность сразу въехать в готовое жилье – с отделкой, мебелью, техникой и кондиционером.

Чем готовая планировка и отделка привлекает клиентов – ведь такая квартира стоит немного дороже?

К слову, наши наблюдения подтверждает и исследование, которое мы провели совместно с аналитиками портала IRN. Почти 70% участников опроса из вариантов «квартира без отделки» и «квартира с отделкой» выбрали последний вариант. Без малого 40% из них мотивировали свой выбор желанием сразу заехать и жить в своем новом доме. Еще 20% сказали, что купят с отделкой, потому что понимают, что у девелопера гораздо больше финансовых и профессиональных возможностей сделать это качественнее и при этом дешевле.

И еще 10% выступили за отделку, потому что она избавляет от необходимости жить в бесконечном «соседском ремонте»

— просыпаться от работающих у соседей дрелей и перфораторов, ездить в лифте, в котором перевозят строительные материалы, наблюдать, как общественные зоны – холлы, коридоры, входные группы – теряют вид и качество.

Вместе с тем, устойчивым трендом продажи квартир с полной отделкой, в состоянии «въезжай и живи» назвать пока все же нельзя. По нашим оценкам, такие предложения в проектах бизнес-класса сегодня составляют не более 3% от общего объема. А так ультимативно, как мы, пока вообще мало кто на рынке подходит к этому вопросу — когда собственник получает свое жилье с полностью отделанными не только стенами, полами, потолками, с дверями, сантехникой, но и с кухонной мебелью и бытовой техникой – от микроволновки до кондиционера.

Какой процент квартир продается с мебелью и техникой?

Все 930 (теперь уже 630) апартаментов в нашем квартале мы продаем с полной отделкой, а кухню еще и с бытовой техникой.  И, судя по интересу и динамике продаж, понимаем, что наше решение выйти на рынок именно с таким предложением было изначально верным. Покупатель бизнес-класса становится все более рациональным.

Предлагаете ли вы несколько вариантов отделки и меблировки? Какие и почему?

При всем многообразии вариантов дизайн квартир все же имеет свои ограничения – и в палитре наиболее комфортных цветов, и в планировочных решениях.

Какой смысл «изобретать велосипед», если можно воспользоваться готовыми решениями – продуманными, просчитанными, а самое главное, уже воплощенными?

Разрабатывая дизайн-проекты наших апартаментов (а у нас два базовых проекта отделки – Morning и Evening для 19 вариантов планировок), мы исходили не столько из «красоты», сколько из рациональности. Что вовсе не означает, что эстетической стороне не придавалось значения. Над каждым проектом и каждой планировкой у нас с дизайнерами было очень много дискуссий.

Главный вопрос звучал так: где нужно остановиться, чтобы оставить людям место для творчества? Ведь каждый хочет внести в свой дом что-то свое, индивидуальное. Конечно, гардин, светильников и картин в апартаментах не будет – процессом их подбора новоселы займутся сами.  Зато все остальное, включая оборудование кухни и ванной комнаты, мы взяли на себя. Мы полностью отделываем каждый апартамент – стены, полы, потолок, окна, двери, сантехника. Плюс к этому еще и комплектуем кухню бытовой техникой, подключенной к сетям: холодильником, духовым шкафом, варочной панелью, посудомоечной машиной и вытяжкой. 

Независимо от того, какой дизайн-проект – Morning или Evening – выбирает покупатель, он изначально получает его с базовой отделкой Gold. Это вариант, в котором в обязательном порядке отделываются все апартаменты. В этом случае используются строительные материалы известных европейских производителей AM PM (сантехника), Egger (ламинат), «Керамин» (плитка). Этот вариант входит сразу в базовую стоимость каждого лота.

Кроме того, возможна так называемая улучшенная версия отделки – Platinum. Она предоставляется покупателям по желанию и уже за дополнительную плату. Здесь используются материалы таких брендов, как Hansgrohe (сантехника), Arden (паркетная доска) и Italon (керамогранит).

А что за мебель? Насколько востребована та или иная мебель?

Выбор мебели для жилых пространств мы оставляем за покупателем. Это его дом, его понимание комфорта, его индивидуальные представления о прекрасном, в конце концов.

Полностью мебелью и бытовой техникой у нас комплектуется только кухня.

Однако и здесь мы отошли от массово тиражируемых вариантов. Проекты кухонных гарнитуров разрабатывали итальянские дизайнеры творческой мастерской Mantra. Все эскизы  в мастерской делаются от руки, а затем уже отрабатываются и дорабатываются.

Немало времени мы потратили и на то, чтобы найти производство для размещения нашего заказа. Мы посетили практически все мебельные фабрики в России и остановились на «Марии». Кухни для ONLY будут производиться там под контролем итальянцев и, конечно, нашим.

Безусловно, мы рисковали, решив комплектовать наши кухни не только техникой, но и мебелью – попробуй угоди хозяйке! Но, судя по реакции наших покупателей, все же смоги найти оптимальный или, как у нас принято говорить, рациональный вариант. Никто из уже купивших наши апартаменты, как минимум, не отказался от нашего предложения, а многие и были явно довольны. Дело в том, что нашу кухню можно не только увидеть в буклете или на сайте. Ее в прямом смысле слова можно потрогать в нашем демо-апартаменте — посмотреть, как вмонтирована техника, как смотрится все вместе, удобны ли шкафы и пр.

Приведите расчеты, сколько покупатель экономит на планировке, отделке и меблировке, если покупает все готовое?

Давайте посчитаем. Чтобы получить жилье полезной площадью 50 кв. м, приобретая его «в бетоне», то есть без отделки, на самом деле, придется купить больше, чем 50 кв. м, иначе перегородки «съедят» ваши метры. То есть чтобы получить 50-метровую квартиру, на самом деле придется приобретать 53, а то и 55 кв. м, а это уже обойдется как минимум еще в несколько сотен тысяч рублей.

Для покупателей наших апартаментов, которые мы предлагаем сразу с отделкой и готовыми планировками в 19 разных вариантах, эта статья расходов не актуальна. Будущий житель нашего квартала приобретает только «чистую» площадь. А это уже ощутимая экономия в 1−2 млн рублей, поскольку покупателю не нужно оплачивать метры, на которых возведены стены.

Еще порядка 2 млн рублей стоит ремонт помещений без отделки своими силами и их комплектация бытовой техникой.  Даже по самым приблизительным расценкам отделка сегодня обходится в 40 тысяч рублей за каждый квадратный метр. А ведь к этому еще и плюс около 500 тысяч рублей – комплектация кухни. В случае с нашими апартаментами эти опции уже в стоимости лота.

Еще одна распространенная статья расходов в новостройках бизнес-класса — собственный келлер (кладовая комната). Как показывает практика, в случае приобретения такого помещения бюджет покупки увеличивается в среднем еще на 500 тыс. рублей. В квартале ONLY все собственники получают келлер в подарок.

Наконец, все апартаменты сдаются только в состоянии 100-процентной готовности. Тем самым мы освобождаем своего покупателя от необходимости тратить не только время, но и деньги на аренду жилья, в котором ему пришлось бы обитать во время ремонта апартаментов, купленных без отделки. Учитывая, что средняя продолжительность таких работ составляет как минимум 6 месяцев, сумма, необходима на оплату аренды, составляет еще примерно 200 тысяч рублей.

В итоге экономия составляет в среднем 4,2 млн рублей, которые могли бы быть потрачены на обустройство своими силами.

И это мы еще не берем в расчет психологический комфорт, который получат жители квартала, в котором нет необходимости не только самим делать ремонт, но и жить без шума и строительной пыли от соседей. Этот фактор вообще не поддается исчислению.

Ваши предположения – куда пойдет эта тенденция дальше? Могут ли все квартиры продаваться с отделкой или на рынке и через 20 лет все еще будут продаваться новостройки без отделки?

Пока при нашем подходе к формату «жилье с отделкой» мы себя чувствуем на рынке практически пионерами. Но очевидно, что в современном мире постоянной монополии на какую-то идею быть не может. Мы видим, что наш опыт анализируется, и, уверены, рынок будет двигаться в эту сторону.  Думаю, через 10 лет продажа жилья «в бетоне» скорее будет исключением, нежели квартиры или апартаменты с отделкой. Настолько цифры говорят сами за себя. Даже в элитном классе скорее всего не останется предложения без отделки.