Ирина Могилатова: «Все районы в пределах Садового Кольца будут элитными»

В последние годы карта элитных районов Москвы существенно расширилась. Дефицит строительных площадок в центре вынуждает девелоперов осваивать недооцененные локации. Далее срабатывают рыночные механизмы: с ростом статуса района увеличиваются спрос и цены. Как выглядит карта элитных районов столицы сегодня и какие новые «золотые мили» могут на ней появиться в ближайшем будущем, рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED.

Ирина, насколько важен статус района для покупателей элитной недвижимости?

В Лондоне часто спрашивают: какой у тебя индекс? И в зависимости от ответа судят о человеке. В Париже спрашивают: в каком округе ты живешь? И если, к примеру, называют 16-й, главный буржуазный район, тоже становится все понятно. Думаю, со временем в Москве могут быть такие же тренды.

У нас же до возникновения рынка деления на элитные и неэлитные районы не было. А в целом считалось престижным жить на Кутузовском проспекте, Тверской, Патриарших, Арбате, был востребован участок от Комсомольского проспекта до Фрунзенской набережной. Престижным даже был район Новых Черемушек — многих прельщали построенные там цекушки.

А сейчас?

На первом месте стоит центральная локация. Как и прежде элита любит приватность, тишину, зелень, удобную инфраструктуру и транспортную доступность. Мы проводили исследование и выяснили, что самым сбаллансированным районом в Москве по этим параметрам является Красная Пресня. На втором месте – Плющиха в Хамовниках, на третьем – Замоскворечье.

Хочу заметить, что инфраструктура элитных районов Москвы неоднородна и не всегда соответствует высокому статусу.

Например, на Остоженке десятки luxury-ресторанов, зато нет зелени, элементарных супермаркетов и аптек. А вот Красная Пресня, наоборот, – сбалансированный район с удобной для проживания инфраструктурой, за анальгином или хлебом отсюда ехать далеко не надо.

С чем тогда связан интерес девелоперов, возводящих «элитку», к новым локациям?

Районы вроде Остоженки или Арбата практически себя исчерпали – здесь возможна только точечная застройка. Площадок под строительство жилых комплексов со своей территорией, инфраструктурой здесь уже не найти, поэтому девелоперы ищут новые точки роста. То есть они строят там, где есть площадка. Условно, досталась «Баркли» площадка в Донском районе, вот они и реализовали там свой проект. А сейчас им досталась площадка в Замоскворечье, поэтому они обратили внимание на этот район.

Так кто же делает район элитным – девелопер, или само место должно быть элитным априори?

Я считаю, что элитным направление делает девелопер. Те же процессы когда-то происходили с Остоженкой – там были трущобы, но пришли девелоперы и реализовали знаковые проекты, которые до сих пор задают тон на рынке. Это был неожиданный взлет –  до этого никогда раньше Остоженка не была элитным районом. Причем цены на старый фонд Остоженки тогда тоже взлетели. Раньше нельзя было и предположить, что коммуналки могут стоить таких сумасшедших денег.

Какие из новых элитных локаций вы считаете наиболее перспективными?

Большой потенциал развития есть у района Замоскворечье, которым уже заинтересовались девелоперы, работающие в высоком ценовом сегменте. Здесь реализуется много новых проектов элитного уровня.

И все они – с красивой архитектурой, интересными концепциями.

К преимуществам Замоскворечья относятся расположение в исторически престижном месте недалеко от Кремля, обилие зеленых прогулочных зон, хорошие школы, а также возможность иметь офис в качественных бизнес-центрах.

Почему раньше этот район был  менее востребованным?

Формирование элитной застройки в Замоскворечье было начато одновременно с Остоженкой в 2002 г. Однако, в отличие от Золотой мили, Замоскворечье застраивалось точечно, поэтому здесь не сложилась единая социальная среда, что привело к заниженному статусу района.

Насколько выгодно вкладываться в премиальные новостройки Замоскворечья?

Сейчас есть интересные премиальные проекты на старте продаж.

На сегодняшний день цена квадратного метра в них не очень высокая, однако возможен ее рост за счет двух факторов.

Во-первых, за счет повышения стадии строительства – если войти в проект на этапе котлована, на момент сдачи дома госкомиссии инвестор получит плюс 30%. Во-вторых, возможен рост цены квадратного метра на 15−20% за счет увеличения привлекательности района в краткосрочной перспективе. Таким образом, по предварительным прогнозам, если сейчас купить квартиру или апартаменты в районе Замоскворечья, то получится 30% + 20% добавочной стоимости, что сегодня очень неплохо.

Оцените спрос на новостройки Замоскворечья.

Интерес к Замоскворечью сопоставим с интересом Хамовникам, практически это одни и те же люди. Раньше такие покупатели район не рассматривали, а сейчас они готовы ехать и в Замоскворечье.

Какой район будет осваиваться элитными девелоперами следующим?

Думаю, это будут Чистые Пруды. Что логично: там прекрасный бульвар с прудами,

это тихое, респектабельное место с атмосферой старой Москвы. Лучшего локейшена в столице не осталось.

Что нужно людям на самом деле? Они хотят жить в тихом, уютном месте, где все под боком – супермаркеты, ресторанчики, фитнес и пр.

Остались ли на Чистых Прудах площадки под застройку?

Проблема состоит в том, что в этом районе нет промышленных предприятий, больших площадок, поэтому там возможна точечная застройка или реконструкция. Впрочем, если уж на Петровке осталось несколько маргинальных пятиэтажек, то и на Чистых Прудах такие дома найдутся, так что возможности для девелопмента есть и с этой точки зрения.

Как изменятся цены на Чистых Прудах с приходом элитных девелоперов?

— Можно спрогнозировать, что по мере развития района элитные новостройки на Чистых Прудах смогут иметь ту же стоимость, как и в Замоскворечье – 500−600 тыс. руб. за кв. м в зависимости от категории дома.

Какие еще «географические» тренды наблюдаются в премиальном девелопменте?

Застройщики активно осваивают полуцентр. Здесь реализуются масштабные проекты, которые по качеству строительства, архитектуре, отделочным материалам, инженерии и наполнению сопоставимы с премиальными, но не дотягивают до них по расположению. Условно их можно отнести к категории «бизнес плюс». Это недвижимость на тонкой грани, нечто среднее между проектами класса «бизнес» и «элит».

По каким ценам продаются такие проекты?

По ценам комплексы такого класса уже сопоставимы со спальными районами, а по качеству конкурируют с центральными. Девелоперский бизнес маржинален, у застройщиков есть возможность маневрировать, не экономить на импортных отделочных материалах, инженерии.

Кто в целевой аудитории покупателей недвижимости этого класса?

Среди покупателей – владельцы небольшого бизнеса, индивидуальные предприниматели, топ-менеджеры компаний среднего звена.

Раньше они не могли себе позволить жить в центре, где за квартиру в престижном доме нужно было отдать несколько миллионов долларов. А теперь у них есть шанс к нему приблизиться.

И все-таки, как было сказано в начале интервью, элита любит центр. В идеале какой должна быть карта элитных районов Москвы через 10−15 лет с учетом этой поправки?

Думаю, к этому времени все районы в пределах Садового Кольца сравняются и будут элитными. Все к этому идет. В Париже, например, непрестижно жить в районе Елисейских Полей, а престижно жить там, где тихо, респектабельно, зелено. Вот эти места через лет 10−15 и будут называться в Москве элитными, а сами районы говорить о высоком статусе людей.