Ирина Доброхотова: «Девелоперам придется пересматривать экономические модели проектов»

С Ириной Доброхотовой, председателем совета директоров «БЕСТ-Новострой», мы решили обсудить конъюнктуру квартирного рынка в столичном регионе в свете предстоящей реновации жилой застройки. А учитывая тот факт, что Ирина является председателем Комитета по инновациям Российской гильдии управляющих и девелоперов, поговорили с ней и об инновациях на отечественном рынке недвижимости.

Как вы оцениваете ситуацию с жилой недвижимостью в Москве и Московской области? Новые проекты выходят по все более низким ценам, конкуренция усиливается, тем не менее, застройщики продолжают бороться за все новые участки и анонсировать все новые проекты. Не войдет ли ситуация в какой-то момент в клинч?

Данная тенденция связана с изменением правил игры в жилищном строительстве — раньше девелоперы почти ничего не тратили до старта продаж, а сейчас им приходится еще на начальном этапе вкладывать в проект примерно треть от его стоимости. Таким образом, им не остается ничего другого, как выйти на площадку – это все равно выгоднее, чем совсем отказаться от проекта, даже если он находится на этапе оформления бумаг. В результате за последние три года объем предложения на столичном рынке увеличился вдвое, что, конечно, сказывается на средней стоимости квадратного метра.

Впрочем, и уровень поглощения сохраняется на достаточно высоком уровне, о чем свидетельствуют данные Росреестра: ежемесячные показатели по ДДУ почти вдвое выше, чем в прошлом году. Росту спроса способствуют доступная ипотека и большой выбор нового качественного жилья по привлекательным ценам, которых не было в докризисные годы.

Тем не менее, угрозу затоваривания, конечно, исключать нельзя. Но при текущих темпах спроса говорить об этом рано.  

Как в этом свете намечающаяся реновация сможет повлиять на рынок? Какова конфигурация этой программы на сегодняшний день, ведь она изменялась множество раз?

Программа реновации однозначно будет способствовать усилению конкуренции, в результате которой цены на новое жилье могут стать для покупателя более доступными. И дело не только в увеличении объемов предложения, к которому приведет реализация программы, но и в более низкой себестоимости строительства домов для переселенцев, поскольку созданный для реализации программы Фонд содействия реновации будет освобожден от налога на прибыль и НДС.

Соответственно, частным девелоперам, чтобы сохранить объемы продаж, придется улучшать качество продукта и пересматривать экономические модели проектов в целях оптимизации цен. Для потребителя это, безусловно, плюс, для застройщиков – дополнительная нагрузка. Тем более что Фонду содействия реновации законом предоставляются еще и существенные послабления в плане градостроительных норм, что тоже будет способствовать снижению себестоимости строительства.

Как вы оцениваете качество планировок, представленных московскими властями в качестве образца для нового жилья по программе реновации?

Следует понимать, что квартиры, куда планируется переселять жителей сносимых хрущевок, относятся к экономклассу, то есть не нужно ждать от них чего-то особенного. Тем не менее, планировки в этих квартирах отвечают времени и не устареют еще несколько десятков лет.

Конечно, до желаемого комфорт-класса будущее жилье переселенцев не дотягивает, но оно однозначно лучше, чем хрущевки.

Тем более, что стандартные варианты изначально будут предусматривать увеличенные кухни и коридоры, потолки в новых квартирах будут выше, звукоизоляция лучше, при этом у жильцов останется возможность для осуществления перепланировки.

Говоря о конкуренции среди девелоперов, давайте поговорим об инновациях. Вы видите существенные сдвиги в этой сфере?

Инновационные технологии на российском рынке недвижимости внедряются медленнее, чем хотелось бы, а в последние три года на фоне снижения стоимости нефти, ужесточения санкций и общего ухудшения экономической ситуации это особенно заметно. Тем не менее, данное направление эволюционирует и у нас, но своим путем. Для нас более актуальны инновации в сфере строительных материалов и теплосбережения, а также разработки, направленные на оптимизацию строительства, то есть позволяющие возводить больше квадратных метров за меньшие сроки.

В качестве примера можно назвать стеновые ЖБИ-панели с внутренним утеплителем (которые позволяют ускорить строительство за счет технологии внутреннего утепления) или каркасно-панельные конструкции (которые востребованы в малоэтажном строительстве и имеют низкую себестоимость). Также на российском рынке уже прижились несъемная опалубка и вентилируемые фасады – и то и другое еще недавно было инновацией, а сегодня уже широко применяется даже в массовом сегменте.

Строительные инновации – это такая вещь, которую еще нужно вписать в сложившийся технологический процесс. По-моему, это очень непросто, если не имеются в виду лишь косметические изменения. Какова, по-вашему, доля застройщиков, использующих настоящие современные инновации, а не только заявляющих об этом?

Если смотреть в целом по России, то доля таких застройщиков не превышает 5%, причем

более активно инновационные технологии используются при строительстве коммерческой недвижимости и в дорогом жилом сегменте.

В числе основных причин недостаточно активного развития инновационных технологий можно назвать отсутствие свободных денег и устаревшую законодательную базу, а также отсутствие стимулов как для строителей, так и для потребителей. Строители, как правило, не заинтересованы тратиться на инновации, поскольку им не приходится впоследствии эксплуатировать построенное ими здание. А потребитель в массе своей слабо информирован о том, насколько инновационные решения удешевляют стоимость дальнейшей эксплуатации, поэтому не готов за них платить, хотя эти затраты окупаются уже в течение первых 3−5 лет проживания.

Отчасти именно с этой целью в 2014 году Комитетом по инновациям Российской гильдии управляющих и девелоперов и был учрежден ежегодный Конкурс инновационных проектов, который способствует информированности населения, продвижению и повышению узнаваемости лучших инновационных проектов.

Становятся ли новостройки более энергоэффективными, энергосберегающими? Отразится ли это реально на платежках за ЖКХ для жителей? Насколько?

В дорогих проектах энергоэффективные решения применяются уже достаточно широко и позволяют жителям в процессе эксплуатации экономить значительные суммы. Что же касается новостроек массового спроса, то здесь применение подобных технологий скорее исключение. Один из примеров – ЖК «Легендарный квартал на Березовой аллее», который возводится с применением сразу нескольких энергоэффективных решений. Вентилируемые фасады из стальных композитных панелей на нержавеющих кронштейнах в совокупности с увеличенной шириной профиля в стеклопакетах, стеклом с защитой от ультрафиолетового излучения и увеличенным процентом остекления обеспечат жителям существенную экономию при эксплуатации – не будет необходимости лишний раз кондиционировать, проветривать или обогревать помещение. А в глобальном смысле этот набор инновационных решений сбережет жителям не только средства, но и здоровье.  

Как вы относитесь к разным законодательным инициативам, например, к предложениям облагать застройщиков налогом на простой земельного участка? На непроданные квартиры? На запрет строительства квартир без отделки?

Мы с осторожностью относимся к инициативам, осложняющим положение застройщиков. В соответствии с 214-ФЗ они и так несут дополнительные расходы за задержку сроков строительства, и дополнительное «закручивание гаек» иногда вместо ожидаемого улучшения ситуации может ее только усугубить.

Запрет на сдачу квартир без отделки — инициатива тоже неоднозначная, так как сужает возможности потребителей с ограниченным бюджетом. В зависимости от сегмента стоимость отделки от застройщика прибавляет к стоимости квартиры от 10% (в массовом сегменте) до 50% (в элитных новостройках). При этом нередко договор на отделку оформляется отдельным приложением к ДДУ (то есть стоимость отделки не входит в цену квартиры и не вписывается в договор долевого участия), соответственно,

в таком случае купить в ипотеку еще и отделку будет нельзя.

Но при наличии предложения квартир с отделкой, которые можно приобрести в ипотеку без последующей доплаты за ремонт, это несомненное конкурентное преимущество для застройщика и удобство для покупателя.

Наконец, традиционный вопрос – прогноз по ценам в Москве и области. На ближайший год и несколько лет.

Увеличение объема экспозиции на первичном рынке нивелирует рост цен (связанный с повышением строительной готовности) в уже реализуемых проектах. В итоге показатель средней цены квадратного метра в последнее время остается практически неизменным, иногда ненадолго снижается на фоне единовременного выхода на рынок новых объемов, а по факту в успешных проектах цены по мере роста строительной готовности плавно растут. Более того, по итогам второго квартала текущего года квадратный метр подорожал во всех сегментах, за исключением бизнес-класса, где стоимость метра снизилась за месяц на 1%. Однако в среднесрочной перспективе ценовую коррекцию исключать нельзя.