Юрий Рожин: «Таунхаус — более экономичный формат, чем коттедж»

Кажется, все уже выучили, что такое таунхаус, что он собой представляет и как выглядит. Но не все знают, каковы особенности проживания в таком помещении, специфика эксплуатации и ее оплаты. Даже законодательно таунхаус определен весьма расплывчато. Сегодня мы восполняем эти пробелы с Юрием Рожиным, партнером семейства компаний KASKAD Family.

Как вы считаете, становится ли популярным этот формат по сравнению, скажем, с 3−5 годами ранее? Можете привести какие-то цифры?

Безусловно, формат таунхаусов с каждым годом становится все более и более понятным для покупателей. Кроме того, многие уже знают, что данный тип жилья имеет свои определенные преимущества в сравнении с квартирой, в числе которых большая площадь, наличие приватной территории, парковочное место. Но самое главное – доступная цена. По сути, по цене однокомнатной квартиры в пределах от МКАД до ТТК стоимостью от 4,5 млн рублей и площадью 35 кв. м вы можете приобрести таунхаус в 100 кв. м.

Наглядно подтверждают мои слова и цифры.

Доля таунхаусов на рынке Подмосковья 5 лет назад составляла около 3% от общего пула предложений, то на сегодняшний день она достигает 7%, а к 2020 году может увеличиться до 20%.

Если мы обратимся к зарубежной практике, то увидим, что в крупнейших мегаполисах Европы и США доля таунхаусов в загородной застройке находится в диапазоне от 60 до 70% от общего объема предложений. Это говорит о том, что таунхаус как формат жилья очень популярен. Рынок Московской области перенасыщен предложениями квартирного формата, и на сегодняшний день предложение превосходит спрос практически в два раза. Курс Москвы сегодня нацелен на снижение стоимости квадратного метра, что делает формат загородной квартиры менее востребованным.

Таунхаусы – более экономичный формат, нежели коттедж? Насколько он дешевле? Обходится ли дешевле его эксплуатация и насколько?

Действительно, таунхаус более экономичный формат, чем коттедж. Обусловлено это тем, что земля, находящаяся под объектом, – общедолевая собственность, налог за которую жители не платят, что приводит к уменьшению нагрузки на одного жителя. Эксплуатационные расходы на обслуживание таунхауса также гораздо ниже.

Что касается эксплуатационного обслуживание жилых комплексов в целом, то здесь тоже все говорит в пользу поселков таунхаусов, так как количество жителей в данном проекте выше, чем в поселке коттеджного типа, и все расходы на общее содержание ЖК делятся между жителями. 

Математика получается несложная. Как правило, один коттедж расположен на 8−9 сотках земли, что в среднем позволяет разместить на этой же площади в ближнем Подмосковье 6-секционный таунхаус. Все расходы, связанные с его содержанием, будут делиться не на одного жителя, и не на одну семью, а на всех участников, которые в нем проживают.

Почему таунхаусы обычно обслуживаются больше по типу коттеджей, нежели по типу многоквартирного дома? От чего это зависит?

Таунхаусы имеют иную природу, чем квартиры в многоквартирном доме. У них нет лифтов, лестничных пролетов, соответственно, того, что является общим имуществом. Сейчас порядок эксплуатации блокированных жилых домов законодательно вообще не определен.

У нас есть законодательство по управлению многоквартирным жилым домом, а таунхаус имеет помимо дома и земельного участка общую территорию жилого комплекса, которую также необходимо обслуживать.

В поселках таунхаусов, например, есть бульвары, детские и спортивные площадки. В городах они передаются на эксплуатацию в муниципалитет, а здесь все наоборот: обслуживание осуществляется за счет взносов жителей, и для этого может быть создана специальная эксплуатирующая организация. В этом и заключается их схожесть в эксплуатации с коттеджами в качестве индивидуальных жилых домов.

УК на ваших проектах обслуживает только общественные зоны? А как быть, если проблема возникла на крыше или с фасадом?

По каждому из наших проектов по завершении строительства домов застройщик передает их для обслуживания управляющей компании. Она обслуживает не только общественные зоны, но и жилые дома, в том числе все фасадные, кровельные и прочие важные элементы.

Кстати, каков гарантийный срок на конструктив таунхаусов? Он единый, установленный законом, как у многоквартирных домов, или нет?

Гарантийные сроки установлены и регламентированы действующим законодательством. На объекты, реализуемые в рамках долевого участия в строительстве, гарантийный срок, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в их состав, устанавливается договором участия в долевом строительстве и составляет пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта, составляет три года.

А если часть коммуникаций находится на частном участке, но относится к общей сети? Будет УК бесплатно их чинить?

Как правило, все коммуникации расположены в зонах общего пользования. На частной территории нет узлов, которые могли бы прийти в негодность и подвергаться обслуживанию или ремонту. В наших проектах все коммуникации находятся именно в таких зонах, поэтому у нас не возникает никаких проблем.

Сколько у вас составляет средний платеж за эксплуатацию?

Стоимость обслуживания таунхауса составляет от 52 до 55 рублей за квадратный метр в месяц.

Дополнительно взимается 300 рублей с секции за ремонт дорог.

Коммунальные платежи – газ, свет и вода — оплачиваются по установленным городским тарифам.

Каков у вас тариф на воду и как вы его формировали? От чего он зависит обычно?

Тариф на воду зависит от локации объекта. Например, для нашего жилого комплекса «Домодедово Таун» его формирует ресурсоснабжающая организация. Тариф меняется 1 раз в год, и в настоящее время составляет: ХВС – 20,79 руб., водоотведение – 21,49 руб.

Что разрешено и что запрещено в вашем поселке с точки зрения сохранения архитектурного стиля? Как вы этого добиваетесь? Законно ли препятствовать владельцу недвижимости в изменении своей собственности на свое усмотрение?

Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства (АГО) – это результат архитектурной деятельности, включающей в себя творческий процесс создания внешнего вида и пространственной организации архитектурного объекта. АГО проходит обязательное согласование в Главном управлении архитектуры и градостроительства Московской области. Основной целью такого согласования является обеспечение визуальной привлекательности и комфорта застройки, формирование силуэта, стиля, композиции и колористики застройки. Формирование архитектурных решений происходит исходя из современных стандартов качества организации жилых территорий.

В сохранении архитектурно-градостроительного облика поселка заинтересованы, в первую очередь, его жители. Собственник таунхауса владеет, пользуется и распоряжается помещением в соответствии с его назначением с соблюдением технических регламентов, строительных и санитарных норм и правил. При этом законодательство запрещает самовольное переустройство, перепланировку жилых помещений и предусматривает административную ответственность за нарушение требований законодательства.

Дополнительно в каждом поселке устанавливаются свои правила добрососедства, содержания объектов общего пользования и ведения ремонтных и отделочных работ,

которыми регламентируются допустимые изменения объектов и устанавливаются ограничения в целях сохранения архитектурного облика поселка.

Как компания поступает с неплательщиками и должниками?

Застройщик не оказывает услуги по содержанию и ремонту построенных жилых объектов, эти функции выполняют специализированные управляющие компании, к компетенции которых относится и вопрос погашения имеющейся задолженности по оплате коммунальных услуг.

Как сейчас законодательно определено понятие таунхаусов?

На сегодняшний день в Российской Федерации нет такого правового понятия как «таунхаус». Вместо него принято применять понятие «блокированный жилой дом», которое также законодателем определенно не сформулировано. Градостроительным кодексом блокированные жилые дома описываются как жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками.

Строительными правилами 55.13330.2016. «Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31−02−2001» под блокированной застройкой домами жилыми одноквартирными понимается застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков предусматривает блокированную жилую застройку, которая предполагает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры.

Безусловно, необходимо доработать нормативные акты с тем, чтобы применялось единообразное, определенное и однозначно сформулированное понятие «блокированный жилой дом» или иной термин, включающий в себя всю специфику такого объекта, как таунхаус.