Мария Литинецкая: «Покупатель не готов к отмене долевого участия»

Самая горячая новость последнего времени на рынке недвижимости — объявленный переход на проектное финансирование с последующим запретом долевого строительства. Рынок ждет резкое переформатирование, и все участники гадают, что это принесет им. Мы попросили высказать свое мнение одного из самых авторитетных риэлторов — Марию Литинецкую, управляющего партнера «Метриум Групп», участника партнерской сети CBRE.

Какие новые тенденции появились на рынке недвижимости в этом году?

Большинство тенденций, наметившихся в 2016 году, получили продолжение и в 2017 году. Главное изменение, на мой взгляд, – это роль ипотеки. В 2016 году она способствовала росту спроса на жилье, но кредитование покупателей поддерживалось государственным субсидированием. В 2017 году необходимость в госпомощи отпала: рынок кредитования сам определил новый уровень стоимости займов на покупку жилья, и он оказался самым низким за всю историю ипотеки в России. По данным ЦБ РФ, на начало ноября средневзвешенная ставка по выданным в течение месяца кредитам на готовое жилье сократилась до 9,95%, а на рынке долевого строительства – до 9,81%.

Что с ценами в Москве и в области? Есть ли по каким-нибудь сегментам рост?

Ситуацию с ценами можно охарактеризовать как рецессию. Реального роста цен пока не наблюдается из-за многократного превышения предложения над спросом. В столице средняя цена «квадрата» в квартирах массового сегмента увеличилась на 2,3% и достигла 150 280 рублей. В элитном сегменте расценки возросли на 1,7%, до 900 770 рублей. В бизнес-классе стоимость квадратного метра сократилась на 4%, до 222 950 рублей. Также новостройки подешевели в премиум-классе: на 4,7%, до 410 025 рублей.

В целом по рынку во всех сегментах цены в 2017 году снизились на 2%.

Как считаете, история с апартаментами подходит к концу? Их стали строить и покупать меньше…

Апартаменты сокращают только удельное присутствие на рынке по сравнению с классическим форматом, предложение которого растет опережающими темпами. Если мы обратимся к динамике по абсолютным показателям, то увидим, что число проектов апартаментов увеличивается. В III квартале 2016 года в столице насчитывалось 96 комплексов, а по итогам III квартала 2017 года их число выросло до 114.

Что касается спроса, то на апартаменты приходится около 13% всех заключенных в столице договоров долевого участия. Это сопоставимо с долей предложения данного формата жилья (около 20%).  

Также в 2017 году наметились изменения в решении вопроса о правовом статусе апартаментов. Минстрой внес законопроект, который должен ввести понятие жилого помещения в многофункциональном комплексе. Если законопроект будет принят Думой, спрос на апартаменты возрастет, потому что по потребительским свойствам этот формат практически сравняется с жильем.  

Как вы оцениваете инициативу перевести рынок с долевого строительства на проектное финансирование? Не очередной ли это шаг к монополизации рынка и огосударствлению бизнеса?

Я полагаю, что как долгосрочная цель, замена долевого финансирования проектным – это правильный шаг. Однако обозначенные сроки сделают такой переход форсированным, и отрасль может пострадать. За три года не удастся разработать ни нормальную законодательную базу, ни подготовить участников отрасли технически и экономически. Это приведет к спаду в строительстве и очередному витку монополизации.

Главный плюс – это, безусловно, устранение рисков для покупателей недвижимости на первичном рынке. Правда, клиентам придется за это дорого заплатить, ведь

оставшееся на рынке жилье, построенное девелоперами на деньги банков, будет заметно дороже — примерно на 20%, чем новостройки на стадии котлована, которые можно приобрести сейчас.

Как повлияет этот процесс на состав участников рынка? В очередной раз отсеются мелкие застройщики?

На рынке займов для застройщиков доминирует один крупный банк. Едва ли за три года удастся создать конкурентную среду, поэтому требования крупнейших банков будут влиять на все жилищное строительство. Большие кредиторы не любят рисковать, они проводят жесткий андеррайтинг. Даже сейчас получить кредит непросто. Это значит, что в отсутствие других источников займа многим девелоперам придется опираться на собственные силы. На стагнирующем рынке едва ли такая модель бизнеса будет успешной, поэтому, действительно, кому-то придется уйти.

А что будет с качеством строительства? Сохранится ли то разнообразие проектов, которое наблюдается сейчас?

Банковское финансирование получат только лучшие из лучших, в основном крупные компании федерального и регионального уровня. Они продолжат работать на больших площадках и реализовывать комплексные проекты с большим разнообразием опций для покупателя. Другие девелоперы, скорее всего, попытаются упростить содержательную сторону своего продукта, если банковский кредит окажется недоступным, а собственные средства – ограниченными. Кроме того, готовое жилье по определению дороже, поэтому застройщикам в регионах, возможно, придется нарастить предложение жилья эконом-класса, более доступного по сравнению с комфорт-классом.

Когда, по вашим предположениям, могут вступить в силу новые правила?

На мой взгляд, заявление о сжатых сроках перехода к долевому финансированию – это больше предвыборная риторика. Перед выборами невыгодно заявлять о каких-то долгосрочных планах, растянутых на десятилетия. Особенно в свете остроты проблемы обманутых дольщиков, которая пока не решена. Поэтому был обозначен исторически достижимый период в три года.

Фактически же, я полагаю, на упразднение долевого финансирования уйдет никак не меньше пяти лет: нужен более низкий уровень ставок, развитие компетенций банков, связанных со строительством, восстановление доходов покупателей, чтобы они могли позволить себе готовое жилье. Все это перспективы пятилетки, но никак не трехлетки.

Вы ждете оживления спроса и роста цен в связи с прекращением «долевки»? В каких масштабах?

При переходе к проектному финансированию спрос на первичном рынке не вырастет, а снизится. Во-первых, это будет связано с тем, что большинство новостроек поступят в продажу завершенными, а готовая первичная квартира – это самый дорогой тип жилья в России. Во-вторых, повысится себестоимость проектов, так как девелоперу придется обслуживать кредит, погасить который досрочно за счет средств дольщиков не удастся. Иными словами, цены в любом случае вырастут.

Вследствие ожидаемого повышения цен на новое жилье, а также в связи с тем, что после отмены возможности покупки жилья «на котловане» возникнет «яма» в предложении, спрос перетечет на вторичный рынок.

Учитывая снижение доходов населения, которое почти непрерывно продолжается три последних года, покупатель явно не готов к отмене долевого строительства.

Каких новых законодательных инициатив нам ждать в следующем году?

Скорее всего, в качестве переходной модели от долевого финансирования к проектному будет использован уже имеющийся в законодательстве механизм эскроу-счетов, который действует год. За это время он не получил распространения на рынке. Девелоперы не могут использовать средства, зачисленные участниками долевого строительства на эскроу-счета, пока дом не введен в эксплуатацию. Для застройщика такая схема продаж лишена смысла. Полагаю, уже в следующем году законодатели попытаются «реанимировать» эскроу-счета, возможно, все же разрешив использовать перечисленные на них деньги под контролем банков.