Анастасия Могилатова: «Рынок движется по пути прогресса или прогресс неминуемо настигает рынок?»

Девелоперы охотно рассуждают о технологиях будущего, красиво пишут о них в рекламных буклетах. Насколько же мы реально приблизились к этому будущему? Нам захотелось рассмотреть глобальные тренды, о которых говорилось все последние годы. Генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова рассуждает о том, может ли служить полигоном для инновационных испытаний рынок высокобюджетной недвижимости и как будет выглядеть четвертая промышленная революция в этой сфере.

Как вы считаете, покупатели при выборе проекта обращают внимание на новые технологии?

Конечно, покупатели стали разборчивей. Все больше внимания уделяется не только цене квадратного метра, грамотному планировочному решению и локации, но и стоимости владения и содержания недвижимости. Как следствие — внедрение умных систем диспетчеризации, позволяющих каждому собственнику видеть онлайн и регулировать свои расходы, в т. ч. на энергоснабжение. Подобная система уже есть, например, в проекте I`M на Садовом.

Одна из наиболее перспективных областей, где могут быть использованы инновационные технологии, это сфера экологического строительства – Green Development, целью которой является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов при одновременном сохранении и повышении качества зданий и комфорта их внутренней среды. На сегодняшний день наиболее распространенными стандартами являются LEED (американская рейтинговая система сертификации), BREEAM (британский метод оценки экологической эффективности зданий) и российская система «Зеленые Стандарты».

Все большее значение приобретает не только само жилье, но и экологические параметры объекта.

Люди с каждым днем все больше беспокоятся за свое здоровье и окружение, пытаются минимизировать негативное воздействие на окружающую среду, занимаются спортом, правильно питаются, хотят жить в экологически чистых районах, домах. К примеру, по стандартам BREEM уже построен проект Knightsbridge Private Park от компании «Реставрация-Н», а также заявлен апарт-комплекс на Проспекте Мира от «Сити-XXI век». Однако это капля в море, ведь девелоперы прекрасно понимают, что построить здание по технологии Green Development существенно дороже, как минимум на 30%.

К сожалению, пока в нашей стране здания, построенные по технологиям зеленого строительства, не находят большого отклика у потребителя, но я уверена, что рано или поздно мы к этому придем, и наш менталитет кардинально изменится.

А что насчет цифровых технологий?

Нас всех давно и плотно объединила цифровая среда. В ноябре 2017 года был ровно год с того момента, как трафик с мобильных устройств официально превзошел десктопные. И вот все покупатели уже не мыслят себя без смартфона. Так, для поддержания трендов новые объекты оборудуются wi-fi, устанавливаются зарядные устройства, усилители сигнала в лифтовых шахтах. Инновационные системы уже установлены в некоторых высокобюджетных проектах — «Реноме», «Лица», I`M.

В проектах начинают появляться зарядные устройства для электромобилей. Например, в Собрании клубных домов Ordynka, ЖК «Дыхание», «Дом Серебряный бор».

Стоит отдельно выделить виртуальную и дополненную реальности. Еще никогда в истории современных технологий грань между физическим и виртуальным мирами не была такой тонкой. Посмотрите, мы проводим много времени в соцсетях, и общение происходит в большей степени в условиях цифровой среды. На смартфонах мы работаем, общаемся, развлекаемся, учимся. А в последнее время мы начали еще и погружаться в эти миры с помощью VR-очков и шлемов.

На мой взгляд, на первичном рынке жилой недвижимости наличие VR-технологий – как must have, так как дополненная реальность позволяет покупателю посмотреть реалистичную модель жилого комплекса, изучить ее и прожить несколько минут в игровой интерактивной среде, а продавцу с легкостью визуализировать продаваемый им объект.

Стоит сказать, что внедрение VR-технологий в компаниях, специализирующихся на недвижимости, — это не только банальная установка софта и создание контента, нет, это глобальное изменение процесса продаж внутри компаний, кардинальное изменение маркетинговых инструментов продвижения и продаж. 

VR сегодня активно используется для демонстрации удаленных объектов потенциальным покупателям, а также в офисах продаж застройщиков.

AR – следующий шаг в эволюции, который позволит показать все преимущества объектов нового строительства и фактически реализовать выездную модель офиса продаж, который сможет сам «навещать» потенциального клиента. И будет способствовать развитию новых технологий проектирования, таких как BIM-технологии.

Расскажите, пожалуйста, что это такое.

Создание трехмерной информационной модели здания является комплексным подходом к проектированию, при котором есть возможность контролировать весь жизненный цикл здания, управлять им. При BIM-подходе здание проектируется как единое целое. Главным плюсом является возможность избежать ошибок на этапе проектирования, соответственно, минимизировать затраты при строительстве, сократить количество изменений проекта в случае каких-либо недоработок и погрешностей.

На сегодняшний день трудно назвать какие-либо очевидные минусы BIM-проектирования, здесь все же больше плюсов. Однако основной причиной того, что эти технологии пока не используются широко – их высокая стоимость, куда входит и закупка программного обеспечения, мощных производительных машин, обучение специалистов. Наконец, отсутствие нормативной базы применения технологий BIM, а нужно, чтобы они соотносились прежде всего с Градостроительным кодексом. Однако уже в следующем году ожидается завершение подготовки ряда нормативных документов, позволяющих глубже внедрить и распространить технологию.

Тем временем, на рынке жилой недвижимости наиболее продвинутые компании уже перешли на использование BIM-технологий,

соответственно, на рынке труда появляются вакансии специалистов такого рода: BIM-менеджер, архитектор BIM, руководитель проекта по BIM-технологиям и так далее.

Можете назвать эти компании и их проекты?

BIM-технологии используются в жилых комплексах Vander Park (ГК «ПИК», бизнес-класс), «Жизнь на Плющихе» («Дон-Строй», элит-класс), «Селигер Сити» (MR Group, комфорт-класс), «Серебряный фонтан» («Эталон», бизнес-класс), «Золотая звезда» («Эталон», комфорт-класс), Жилой квартал «LIFE-Лесная» (группа компаний «Пионер», комфорт-класс, Санкт-Петербург).

Девелоперы, которые используют BIM-технологии, заявляют, что BIM сэкономил им значительное количество времени, исключив бумажную волокиту с 2D-чертежами, а информационное моделирование позволило построить единую виртуальную модель, которая упростила работу над проектом специалистов всех профилей — от архитектора до сметчика.

Ну, а каковы технологии послезавтрашнего дня? Что нас ждет дальше?

Широкие возможности Big Data, нейромаркетинг, машинное обучение и искусственный интеллект, роботизация. Появление практически неограниченных вычислительных мощностей и достижение высокого уровня проникновения мобильных устройств в повседневную жизнь позволило значительно ускорить накопление, систематизацию и обработку данных, что приводят к развитию ряда направлений.

Во взаимоотношениях с клиентом это новый подход к цифровому маркетингу — массовая персонализация.

Каждый потенциальный покупатель новостройки будет видеть рекламное обращение, составленное на основе данных о нем, портрета: поведенческого, личностного, социального, потребительского, финансового.

Для внутренней оптимизации бизнеса будут применяться решения для строительного и проектного развития на базе интерактивного контроля строительства. Будут использоваться системы распознавания образов для оценки хода строительства. Ну и виртуальная реальность для совместной работы над проектами.

Вот самые значительные технологии и тренды, способные кардинально перевернуть весь экономический уклад. Скажется ли это на качестве недвижимости, ее инвестиционной стоимости и строительной себестоимости, покажет время. Но однозначно целый ряд профессий, все еще востребованных сегодня, стоят под угрозой. Замена юристов, бухгалтеров, нотариусов – это уже реальность. На очереди водители, экспедиторы, строительный персонал.

Мы еще не обсудили блокчейн. Как же без него?

В 2017 была создана рабочая группа по пилотному внедрению технологии блокчейн при регистрации сделок с недвижимостью. Безусловно, реализация блокчейн-технологии пока выглядит будущим, хотя и не очень отдаленным. Она, возможно, потребует от РФ пересмотра некоторых законов, например, «О защите персональных данных».

Но уже сегодня высокую активность проявляет не только Росреестр, профильные министерства и ведомства, но и Правительство Москвы.

Так, существует первый пилотный проект Ассоциации ФинТех, в которую входят 14 крупнейших банков России, которая создает национальную блокчейн-платформу «Мастерчейн». Для рынка недвижимости будут иметь значение цифровые банковские закладные и цифровые аккредитивы на базе смарт-контрактов.

В результате внедрения системы регистрации на основе технологии блокчейн, онлайн-продажа недвижимости с расчетами в криптовалюте станет реальностью.

Таким образом, медленно, но неумолимо рынок движется по пути прогресса (или это прогресс неминуемо настигает рынок?) и эффективной недвижимости.