Андрей Кротков: «С памятниками работают управляющие компании со специальными лицензиями»

Рынок facility management в России как явление формируется уже на протяжении третьего десятилетия. Даже сегодня в ряду лидеров отрасли в нашей стране еще есть западные компании. Однако говорить о конкурентном сравнении, отставании или ускорении уже не совсем корректно. В России рынок FM прочно сформирован, сильно конкурентен и достаточно динамичен. Он постоянно переживает трансформацию, адаптируясь под нужды и условия своей среды. Об эти изменениях и пойдет речь в разговоре с Андреем Кротковым, генеральным директором и партнером компании Zeppelin.

Каковы ныне тенденции рынка профессионального управления коммерческой и иной недвижимостью?

Сравнивать тенденции России и, к примеру, США было бы некорректно ввиду слишком сильных отличий. В каждой стране произошла соответствующая условиям адаптация. Где-то понятие FM как аутсорсинг-услуги перетекло в формат asset management (доверительного управления), что вызвано особенностью расположения объектов, климата, состояния образовательной системы в сфере инженерии и прочими причинами. К примеру, у нас по сей день нет ни одной специальности в вузах, которая готовила бы фасилити-операторов или профессиональных управляющих объектами. Потому за кадры на нашем рынке — особая битва.

Если говорить о состоянии рынка FM-услуг в России, то сейчас он закончил стадию формирования и плавно переходит на этап совершенствования. Отсеиваются компании-однодневки, а существующие крепкие игроки расширяют спектр предоставляемых услуг для увеличения пула потенциальных клиентов.

Управляющая компания становится все чаще полноценным партнером, который берет на себя практически все аспекты эксплуатации и обслуживания здания.

2016 год был ознаменован активизацией инвесторов после кризиса и ростом востребованности консалтинга в области FM, технического аудита и due diligence. Резко увеличился процент компаний, которые хоть пока и не планировали отдавать FM-деятельность на аутсорсинг, но уже обращались за консалтинг-услугами к профессионалам в этой отрасли. Многие компании начали осознавать важность энергосбережения ­— не только в вопросе пользы для окружающей среды, но и в целях экономии собственных бюджетов. В последовавшем 2017 году интерес к FM со стороны клиентов вырос еще больше: налицо стала выгода от привлечения, во-первых, профессионалов, несущих финансовые и репутационные риски, а во-вторых – от передачи огромного блока работы на внешнее управление и работы по принципу «одного окна».

В СМИ много писали о тренде на развитие собственных структур в компаниях-застройщиках и вывода их на внешний рынок как профессиональных FM-операторов…

Это явление наделало немало шума, однако быстро сдулось: если в начале 2017 года они могли составить конкуренцию в рамках тендеров, демпинговали и перебивали контракты, то уже к четвертому кварталу прошлого года стал очевидным факт, что большинство таких конкурсов возобновляется в кратчайшее время, договоры расторгаются, и заказчики повторно возвращаются к вопросу выбора обслуживающей организации. Удерживать «золотую середину» между ценой контракта и уровнем качества услуг на сегодня удается только профессиональным рыночным FM-операторам.

Еще одна тенденция, которую можно выделить, — это осваивание регионов управляющими компаниями.

Мы, например, работаем с такими проектами, как МВЦ «Екатеринбург-ЭКСПО», ТРЦ «Аура» в Новосибирске. Мы, конечно, не говорим о Санкт-Петербурге и относительно близких городах – там с понятием аутсорсинга уже сжились. А вот регионы все равно не торопятся и стараются обходиться своими силами.

Какие объекты обслуживать проще и дешевле, а какие дороже? От чего это зависит?

Ключевой параметр, от которого зависит стоимость обслуживания – класс объекта. Чем он выше, тем выше будет итоговая цифра. Большое значение имеют объемы и функциональность интегрированных на объекте инженерных систем, их наличие или отсутствие (например, не везде есть система принудительной вентиляции, очистки воздуха, кондиционирования, лифтовые механизмы и многое другое), качество и количество расходных материалов, частота уборок, оперативность реагирования на аварийные ситуации.

В целом играют роль особенности объекта, которые закладываются еще на стадии его проектирования, сложность современных инженерных систем и технологий, а также используемые материалы. Много ли искусственного мрамора или натурального камня в отделке бизнес-центра класса «С»?

Чем выше класс, тем выше уровень профессионалов требуется для обслуживания, причем это актуально и для коммерческой, и для жилой недвижимости.

Не меньше нюансов у премиального жилья. К примеру, на территории МФК «Миракс парк» расположен мини-зоопарк. На другом нашем объекте располагался аквариум с пираньями. В некоторых небоскребах с панорамными окнами во всю стену есть проблема с вентиляцией: такие окна не открываются, и пришлось устанавливать оборудование для принудительного воздухообмена. Каждая ситуация очень индивидуальна. И чем выше класс объектов, тем больше на них таких ситуаций.

Своя специфика обслуживания есть и у складских помещений. Главной задачей здесь, в первую очередь, является содержание товара в целости и надлежащих условиях. Вокруг этого все и строится — замена ворот и стеллажей, регулярно повреждаемых техникой, работа над инфраструктурой в целях ускорения логистического товарооборота при складском комплексе, особые требования к спецодежде работников и прочее.

Кроме того, особые условия и требования к обслуживанию и эксплуатации имеются у объектов культурного наследия. Например, нельзя проводить работы, изменяющие объемно-планировочные и конструктивные решения и интерьер, не допускать ухудшения состояния его территории, соблюдать порядок размещения наружной рекламы на фасадах и обеспечивать доступ граждан к объекту.

Расскажите про объекты культурного наследия подробнее. Есть ли высокие технологии, которые в такие объекты внедрить невозможно?

Как правило, старинные особняки, усадьбы имеют довольно внушительную площадь и удобную для представительских целей планировку, а главное – расположены преимущественно в центре города, с хорошей транспортной доступностью. Некоторые – еще и с удобными подъездами и внутренними дворами.

Процесс технического обслуживания и клининга исторических памятников несколько отличается от работы со стандартными современными объектами коммерческой недвижимости. Как мы знаем, возраст некоторых сооружений может достигать 300−500 лет. За это время происходит одна или несколько реставраций, предполагающих не только обновление декора и элементов исторической ценности, но и адаптацию инженерных систем объекта под современные условия жизни.

К примеру, проведение системы водоснабжения, канализации, замена устаревающей электропроводки, установка современной противопожарной системы согласно требованиям законодательства, установка более современных отопительных приборов и прочее.

Таким образом, старинное здание подвергается некоторой модернизации.

Даже проводить трубы на таком объекте, который ранее топился исключительно с помощью печи, — это значит, предусмотреть и спроектировать всю систему, расположить отопительные приборы и проложить трубы таким образом, чтобы минимально повредить стены, полы, не допустить повреждения покрытий из-за пересушивания воздуха или близкого расположения батареи, рассчитать максимальную и минимальную допустимую температуру.

Невозможно на таком объекте использовать систему датчиков, позволяющих отследить степень давления на опоры фундамента. Но это невозможно практически на всех уже возведенных объектах. Есть свои ограничения по мощности в зданиях, модернизация которых проводилась достаточно давно и в скором времени не планируется. Безусловно, интеграция новейших технологий в уже возведенный с использованием старых технологий объект крайне непросто. И все же – вопрос зависит от задач, которые ставит перед собой и нами заказчик.

Для работы на историческом объекте нужна специальная лицензия?

Требования к обслуживанию исторических памятников существенно отличаются от требований к работе с современными объектами недвижимости. С памятниками работать могут только те управляющие компании, которые получили специальные лицензии.

Это значит, что у компании не только есть навыки выполнения работ с особо бережным отношением к объекту, но и наличие в штате реставраторов, а персонал прошел особое обучение.

Если же УК без лицензии уличат в работе с объектами культурного наследия, им может грозить штраф до 20 миллионов рублей, возмещение в пользу государства всего дохода, полученного от деятельности, осуществленной без лицензии, и даже лишение свободы на срок до 8 лет. Прецедент в Санкт-Петербурге (на 160 тыс. рублей оштрафовали исполнителя работ за незаконный ремонт фасадов объектов культурного наследия) не дает расслабиться.

Строительство зданий по экологическим стандартам обходится значительно дороже обычных. А каковы особенности обслуживания такого здания?

Сегодня в России существует большое количество различных «зеленых» ГОСТов и СНИПов. Однако в мире широко известно два стандарта: LEED и BREEAM. Увы, адаптированной версии для России длительное время не существовало. Тем не менее, у нас нашелся свой ответ, который учел все требования законодательства, а также максимально принял во внимание климатический и географический «разбег» на территориях от Камчатки до Краснодара. Это стандарт GREEN ZOOM. Ранее документ предполагался к использованию только при возведении, проектировании зданий, но новая версия – для функционирующих объектов – была разработана и введена в 2016 году. Zeppelin входил в состав рабочей группы по составлению стандарта. Это стало своего рода площадкой для аккумулирования опыта всей отрасли.

Помимо экологичности, GREEN ZOOM имеет и финансовые преимущества. В перспективе внедрение стандарта дает снижение затрат на эксплуатацию и добавляет объекту стоимости.

Произойдет ли сертификация деятельности управляющих компаний и FM-операторов и что она поменяет на этом рынке?

Сегодня в России не предусмотрена сертификация управляющих компаний или FM-операторов. Безусловно, сертификации и лицензионного допуска требуют работы, которые ими оказываются, как то: разрешения на работу на высоте, лицензии на деятельность по эксплуатации систем обеспечения пожарной безопасности, на управление многоквартирными домами, свидетельства на допуск к работам по проектированию, энергообследованиям, капитальным работам и многие другие.

Тем не менее, профессиональное сообщество этот вопрос беспокоит. Инициативной группой было принято решение о создании первого национального объединения – НАФО (Национальная Ассоциация Фасилити Операторов). Структура создана с целью разработки определенных стандартов оказания услуг, популяризации новых технологий, отстаивания интересов участников рынка в диалоге с государством, а главное – борьбе с компаниями, применяющими в своей деятельности методы незаконной налоговой оптимизации. На текущий момент Ассоциация разработала «Этическую хартию участников бизнеса в области фасилити-менеджмента». Ее суть заключается в проведении политики честной конкуренции, а также противодействию неуплате налогов. Все эти действия направлены на то, чтобы сделать рынок фасилити-менеджмента более прозрачным. Сегодня членами НАФО являются крупнейшие управляющие компании в России, в том числе и мы.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus