Оксана Моисеева: «Идеальный формат для арендного бизнеса — несколько небольших лотов рядом»

Считается, что в непростых экономических условиях первым всегда страдает мелкий и средний бизнес. И не в последнюю очередь потому, что купить или арендовать подходящее помещение становится очень сложно. Между тем, на новых территориях, где комплексные жилые проекты формируют качественно новую городскую среду, кроется большой потенциал, который пока не все хотят замечать. О том, чего сегодня ждут от коммерческих помещений те, кто намерен развивать свой бизнес в жилых микрорайонах и что им готова предложить Новая Москва, рассказывает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева.

Насколько востребована коммерческая недвижимость на первых этажах жилых домов в условиях экономической стагнации?

Если говорить о наших проектах, которые можно отнести к проектам комплексного развития новых территорий – это тысячи новых жителей и, соответственно, много возможностей для бизнеса – житель будет или покупать услугу, или развивать собственный бизнес в локации. Поэтому первые этажи жилых домов всегда востребованны. Более того, если раньше в наших проектах коммерческие помещения предпочитали арендовать, то теперь мы наблюдаем повышенный спрос на покупку. 

Это объясняется двумя тенденциями. Во-первых, ядро аудитории квартир в наших проектах – молодые, экономически активные люди из соседних районов «старой» Москвы и Подмосковья, часто с детьми. Бизнес любит таких людей, потому что они готовы тратить деньги на качественные товары и услуги.  Одновременно они готовы сами, как правило, начинать свое дело – открывают магазины, кафе, организовывают студии по развитию творчества, обучению спортивным навыкам и пр.

Во-вторых, коммерческие объекты не строятся по остаточному принципу —

мы уделяем много внимания концепции пространства и развитию территорий в целом.

Так, если в ЖК «Испанские кварталы» большинство коммерческих объектов тяготеет к 700-метровому пешеходному бульвару, то в ЖК «Скандинавия» они в основном расположены вдоль торговой улицы длиной в 2 км. Это будет не просто основной променад всего района – здесь планируется проводить различные мероприятия, которые сделают улицу одной из важных точек притяжения. В результате у большинства коммерческих помещений хорошие параметры проходимости, что очень важно для объектов стрит-ритейла. Знание и соблюдение всех технических требований к самим помещениям – площади, высота потолков и пр. также играют немаловажную роль.

Кроме того, мы стараемся формировать разнообразное инфраструктурное наполнение наших районов и обеспечить жителей всем необходимым в шаговой доступности от дома. В каждом проекте мы предусматриваем районный торговый центр, физкультурно-оздоровительный комплекс, помещения для медцентров, детских садов, ресторанов с летними верандами. Это расширяет пул возможных арендаторов и создает на территории точки приложения труда.

Много ли такой недвижимости в ваших проектах покупают частные лица для старта своего небольшого бизнеса? Быстро ли они потом продают их кому-то другому из-за того, что бизнес «не пошёл»?

В наших жилых комплексах около 35% покупателей коммерческих площадей собираются открыть в них свой бизнес. На вторичный рынок эти помещения выходят довольно редко, потому что

частников, как правило, интересуют максимально универсальные объекты, которые, если что, можно выгодно сдать в аренду.

Есть ли какие-то тенденции в размещении заведений того или иного рода? Причины?

Ряд операторов действительно «уходит» в интернет или предпочитает размещаться в ТРЦ. Это, например, туристические агентства, операционные кассы банков, магазины бытовой техники. Но за исключением операционных касс банков «первой десятки», они не относятся к объектам первой необходимости. 

А базовый пул (супермаркет, аптека, дом быта и т. д.) никак не поменялся. Сегодня мы ещё на этапе проектирования жилых районов находим оптимальные точки для размещения таких объектов и предусматриваем в них необходимую технологию. Например, супермаркетам нужна зона разгрузки и увеличенная нагрузка на пол, а для кафе главное — электрическая мощность и дополнительная вентиляция. В большинстве случаев помещение используется так, как мы планировали.

Как меняется стоимость помещения в зависимости от цикла строительства/жизни дома?

На инвестиционной стадии, то есть на ранних этапах строительства дома коммерческая недвижимость в наших проектах растет в цене на 1,25% в месяц, или примерно на 15% в год. К моменту ввода дома в эксплуатацию этот рост прекращается, но через пять лет после заселения с учетом развития транспортной инфраструктуры стоимость коммерческих помещений может вырасти еще на 5−10%.

Этот потенциал мы сегодня используем для стимулирования спроса. Так, если раньше мы выводили в продажу нежилые помещения за полгода до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, то теперь – за полтора года. Это расширяет нашу «воронку продаж» за счет тех, кто готов вкладываться на более ранних стадиях строительства.

Кроме того, спрос стимулируется за счет выгодной схемы бизнес-ипотеки, размер месячного платежа которой примерно сопоставим со ставкой аренды, и комфортной рассрочки.

Какова сегодня средняя доходность от коммерческого помещения, от каких факторов она зависит? Что выгоднее с точки зрения инвестора – сдавать внаем квартиру или помещение на первом этаже того же дома аналогичной площади? Сильна ли разница в налогообложении?

Средняя доходность от сдачи в аренду коммерческого помещения составляет около 12−13%, но, конечно, конкретная цифра напрямую зависит от площади и качества продукта – это расположение, транспортная доступность, плотность населения, конкурентное окружение, перспективы развития локации и, как я уже говорила, универсальность. На качество также влияет тип планировки, высота потолков, наличие витрины, места для размещения вывески, выделенная электрическая мощность и т. д. От сочетания всех этих характеристик зависит востребованность помещения у разных групп арендаторов.

Вообще, идеальный формат для арендного бизнеса – несколько небольших лотов рядом, чтобы при необходимости их можно было объединить. В наших проектах около 30% составляют оптовые сделки – и обычно это именно несколько небольших соседних лотов.

Если денег на действительно качественный актив не хватает, а помещение нужно только для сдачи в аренду, лучше купить однокомнатную квартиру. Ликвидное маленькое помещение площадью 35 кв. метров на стадии строительства (примерно за полгода до ввода в эксплуатацию) обойдется примерно в 6,2 млн рублей. Доход будет скромнее, но и вложений, и налоговых выплат меньше. Кроме того, как показывает практика, даже ликвидному коммерческому помещению нужно более квалифицированное управление, требующее пусть не так много, но все же специальных знаний.

Налогообложение зависит от статуса владельца. Например, если свое помещение сдает в аренду индивидуальный предприниматель (ИП), то он платит 13% НДФЛ и стандартный имущественный налог для физлиц. Нерезиденты в аналогичном случае уплачивают с прибыли от аренды уже 30%. Имущественный налог на коммерческую недвижимость в 2018 году составляет 2% от кадастровой стоимости.

Насколько велика разница в привлекательности коммерческих помещений Новой Москвы и внутри МКАД? Чем отличается спрос, портрет покупателя/арендатора, виды бизнеса, под которые ищется площадь?

Главное отличие в том, что внутри МКАД коммерческие помещения очень разные и по формату, и по качеству самого продукта, и по локации. Арендная ставка тоже сильно разнится, и ликвидный объект может стоить слишком дорого.

Когда люди при поиске такого помещения не обращают внимания на объекты за МКАД – это большая ошибка.

Ведь именно там сегодня идут самая масштабные жилые стройки, развивается транспортная инфраструктура, формируются новые кластеры и общественные пространства.

Понимая хороший потенциал новых территорий и еще недостаточную его раскрученность, застройщики серьезно работают над качеством и характеристиками коммерческих помещений, чтобы привлечь надежных операторов. Витрины, высокие потолки, эффективная планировка, технологии, места для размещения вывесок, помощь в продвижении объектов в мобильных приложениях, услуги профессиональной управляющей компании – все это делается для улучшения качества жизни и развития бизнеса в составе ЖК. Застройщики буквально соревнуются в инновационных подходах.

При этом арендные ставки могут быть выше, чем в некоторых районах в границах МКАД. И это тоже логично, коль скоро в активе у застройщика высокое качество, хорошая проходимость и понятный социальный срез потенциальных потребителей товаров и услуг.  Так, средняя арендная ставка в наших проектах составляет 19 500 руб. за кв. м в год, что гарантирует окупаемость в рамках 8,5 лет.

Как изменится ситуация на рынке коммерческой недвижимости на первых этажах после выхода на рынок жилых проектов, построенных в рамках программы реновации?

На рынке пока нет понимания, какие коммерческие помещения на первых этажах получат собственники взамен тех, что попадут под снос. Но думаю, что в новых домах они обязательно появятся, потому что это соответствует современным тенденциям жилого строительства. Конкуренцию, впрочем, они тоже вряд ли сильно обострят – до дефицита коммерческих площадей Москве очень далеко. Напомню, что

в свое время за возможность получить ликвидный актив многие готовы были сильно переплачивать за квартиры на первых этажах «хрущевок»,

например, у метро с возможностью их перевода в нежилой фонд.

На рынке, в том числе и Новой Москвы, встречаются проекты, где на первых этажах коммерческие помещения либо вообще не предусмотрены (есть только квартиры), либо микс из жилья и помещений под магазины. Насколько оправданны такие решения?

Это зависит от расположения дома, от баланса между коммерческой и жилой недвижимостью в проекте и от спроса.  Например, жилой дом одним торцом выходит на лес, где почти никто не ходит, а другим – на пешеходный бульвар или дорогу. Зачем размещать коммерческую недвижимость там, где она точно будет неликвидной? Здесь оптимально предусмотреть какие-нибудь неформатные концептуальные квартиры, с собственной небольшой верандой или отдельным входом не через подъезд, либо продать по более низкой цене с учетом корректировки стоимости на этаж, а со стороны дороги или пешеходного парка разместить ликвидную коммерческую недвижимость.