Кирилл Игнахин: «Покупатели предпочтут дореформенные проекты новостроек»

1 июля 2019 года начнется главный этап реформы жилищного строительства: долевое участие граждан в новых проектах запрещается, и новое поколение новостроек будет продаваться только через эскроу-счета. Однако сохранится большой объем предложения, который застройщики смогут продавать по-старому, через ДДУ. Какой вариант лучше выбрать и когда выгоднее сделать покупку в новостройке в свете реформ, рассказывает Кирилл Игнахин, генеральный директор компании Level Group.

В чем принципиальное отличие для покупателя в нынешних проектах и тех, что начнут появляться после отмены долевого строительства?

В ближайшие два года покупатели новостроек смогут выбирать между двумя вариантами. Первый — дореформенные проекты, в которых квартиру можно приобрести на любом этапе строительства по договору долевого участия (ДДУ). При этом средства направляются напрямую от покупателя застройщику, а все риски (долгострой, банкротство девелопера) берет на себя дольщик.

Второй тип – пореформенные проекты, где посредником при передаче средств выступает банк.

Покупатель выбирает квартиру, перечисляет средства на специальный счет (эскроу-счет), а застройщик возводит дом на кредит, выданный этим банком.

Основное отличие от долевого участия в том, что застройщик получит деньги клиентов только после завершения новостройки. И если этого не произойдет по каким-то причинам, деньги покупателю вернет агентство страхования вкладов (до 10 млн рублей). Таким образом, главное изменение для покупателя – это абсолютная защищенность вложений в строительство, которой не было при долевом участии. Однако за эту защищенность придется заплатить, потому что пореформенные новостройки окажутся более дорогими, чем нынешние.

Почему столь разные схемы продаж будут сосуществовать на рынке? Как долго это будет продолжаться?

Нельзя было одним росчерком пера запретить продажи по ДДУ во всех новостройках страны – это вызвало бы коллапс. Поэтому принято решение дать завершить уже имеющиеся проекты по старой схеме продаж (по ДДУ), а новые правила распространить только на будущие жилые комплексы. Если первый ДДУ заключен до 1 июля 2019 года, то продажи можно вести по-старому. Если же ни одного договора до этой даты не подписано, то застройщику придется продавать жилье при посредничестве банка. Разумеется, какое-то время (по нашим оценкам, до 3 лет) на рынке будут преобладать дореформенные проекты. Но постепенно квартиры в них будут заканчиваться, тогда как пореформенных новостроек станет больше.

Много ли жилья выведут в продажу застройщики до 1 июля 2019? Богатый ли выбор будет у покупателей, которые не захотят покупать квартиру в новостройке через эскроу-счета?

Я полагаю, что выбор у покупателя будет большой. Изменения в законодательстве с 1 июля 2018 г. привели к резкому росту выдачи разрешений на строительство. В первом полугодии 2018 г. их было выдано на 6,75 млн кв. м, что в 3,7 раз больше, чем в первом полугодии прошлого года. Этот процесс продолжается и сейчас. Каждое разрешение – это фактически отдельный проект жилого комплекса или часть крупного проекта. Понятно, что среди этих разрешений есть крупные проекты, рассчитанные на несколько лет – до 7−8 лет, и это означает, что не все 7 млн кв. м выйдут на рынок сразу, однако до конца текущего года и весь следующий год на рынке будут появляться новые адреса. Это обеспечит консервативно настроенных по отношению к реформе покупателей большим ассортиментом первичного жилья.

А сколько будет пореформенных проектов? Будет ли выбор у клиентов, которые захотят приобрести квартиру в новостройке с использованием эскроу-счетов?

Фактически уже сейчас застройщикам ничто не мешает запускать проекты с использованием эскроу-счетов. Законодатели даже предоставляют таким девелоперам привилегию – освобождают от новых требований к застройщикам, которые начали действовать с 1 июля 2018 года.

Однако пока в продаже в Москве таких проектов нет.

Застройщику нужно искать банк, который будет готов открыть кредитную линию и сможет собирать средства покупателей на эскроу-счетах. На мой взгляд, до 1 июля 2019 года количество проектов, которые выйдут по новой схеме, будет штучным. Поэтому выбор у покупателя будет очень ограниченным.

Как будут меняться цены в обоих типах новостроек? В каких проектах выгоднее купить квартиру?

На цену влияет не только схема реализации проекта (это издержки девелопера), но и соотношение спроса и предложения. С одной стороны, в ближайшее время нас ожидает усиление конкуренции. С другой стороны, спрос также растет, и на сегодняшний день его рост компенсирует рост предложения (средние цены в комфорт-классе уже повысились с начала года на 2%). При сохранении положительной динамки спроса рост издержек продавца будет означать рост цен для покупателей. Если спрос будет умеренным, на покупателей в проектах с эскроу будет переложена часть дополнительных издержек.

В моменте полного перехода на схему эскроу мы увидим однозначное повышение цен на весь уровень дополнительных издержек продавца. Таким образом, дельта между проектами с эксроу и проектами, реализуемыми по ДДУ, будет, но ее уровень зависит от ситуации на рынке. Для покупателей эта дельта в цене – гарантия абсолютной надежности.

Почему пореформенные новостройки будут дороже?

Во-первых, между покупателем жилья и застройщиком появляется банк, который рассчитывает от своего участия в проекте получить прибыль. Сейчас банки также участвуют в проекте, выделяя финансирование, но застройщик может обслуживать и погашать кредит в ходе реализации проекта за счет средств, получаемых от покупателей квартир. Во-вторых, у застройщиков отпадает необходимость продавать новостройку на этапе котлована. Если у девелопера уже есть кредит к началу строительства, который он все равно не сможет погасить раньше, чем после завершения объекта, то какой смысл начинать продавать квартиры на раннем этапе за небольшие деньги?

Застройщик будет открывать продажи позже, скажем, при готовности 50% новостройки.

Разумеется, уровень цен будет соответствовать данной строительной стадии, то есть окажется примерно на 10% дороже, чем если бы продажи открылись на котловане.

Как вы полагаете – к каким проектам все же будет склоняться покупатель? Какие советы можете дать?

Я полагаю, что в первое время покупатели предпочтут все же дореформенные проекты новостроек. Главную роль в этом сыграет цена. Кроме того, высокий уровень конкуренции, большой объем предложения, привычность договоров долевого участия, недоверие к банкам подтолкнет клиентов к выбору новостроек, реализуемых по ДДУ. Какая-то часть клиентов, конечно, переключится на пореформенные проекты. На рынке есть покупатели, которые готовы заплатить несколько больше, но получить взамен высокую гарантию, что их дом достроят или в крайнем случае вернут деньги.

Далее рынок будет постепенно привыкать и переходить на новую схему.

Когда-то ДДУ тоже был новой схемой.

Что касается советов, то, на мой взгляд, в любой переломный момент, когда непонятно, что будет дальше, покупку лучше не откладывать. Тем более, что сейчас есть выбор, дешевая ипотека и очень привлекательные цены.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus